2008-05-30 10:49
http://blog.drapt.com/skdirrnr/2413571212112170871 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★2008-2012년 이후 부동산 시장 전망 총정리★
여러분 안녕하세요?
매우 중요한 사항인데도 사실상 거시적인 문제라서 간과하기 쉬운 문제를 짚고 넘어가겠습니다.
국지적인 부분에서 부동산 전망을 하는 경우가 많기 때문에 선생님이 지적하신 상황까지
염두하여 2008년부터 2012년까지의 부동산 시장을 예측해야 그나마 리스크를 줄일 수 있는 답변이 가능할 것입니다.
우선 앞으로 부동산에 미칠 여러 사안에 대하여 나열해 보겠습니다.
1. 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락
2. 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터 지금까지 상승 진행
3. 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를 풀어가는
이명박 당선자의 중단기 부동산 해법
4. 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
5. 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
6. 수요 공급의 강남북 불균형
위의 여러 조건을 토대로 향후 부동산 전망을 간단하게 되짚어 보도록 하겟습니다.
총제적으로 표현하면 과거 인기 지역인 버블7과 명품 지역은 전망이 밝으며, 최근까지
이상 폭등을 가져온 인천권(송도 제외)과 수도권 변방권, 서울 북부 및 경의선 축을 제외한
수도권 북부권은 전망이 어둡습니다.
1-2월까지 서울 재건축, 재개발, 뉴타운 등의 영향으로 2007년 폭등한 서울 강북권 및
인천권, 변방 지역의 강세가 막바지 상승의 매듭을 짓다가 봄부터 횡보, 소폭 상승 가을 이후에는 과거처럼 장기간 정체 및 하락 부분적 상승을 거둘 것입니다.
또한 전통적인 상승 지역인 버블7 등의 인기지역과 강북의 일산, 파주, 목동 등은 1-2개월 더 하락하다가 하락세를 멈추고 2008년 -2009년동안 예전 최고점 시세만큼 상승할 것입니다.
즉 부동산이 상승이다 하락이다 하기 전에 지엽접으로 오르는 곳은 오르고 내리는 곳은 내리는데 두 곳이 서로 엇갈리며 상승과 하락을 할 것으로 판단합니다.
그렇다고 양극화는 아니고 가격대가 층층이 형성이 되는 다극화가 정답입니다.
인기 지역이 많이 오른 것은 사실이지만 2007년 비인기지역의 50% 이상 폭등 인기지역 10-40% 조정으로 사실상 큰 차이가 나지 않기 때문에 예전 2006년 이전의 다이아몬드 형태를
보이면서 버블7, 명품 신도시, 북부 경의선, 용산.목동 등 강북은 2년동안 지역별로 10-40%꺼지 큰 폭의 상승을 예견합니다.
특히 재건축 규제에도 불구하고 강남, 용산의 상승이 두드러질 것이며, 분당, 일산, 용인, 수원, 화성 등 하락 폭이 큰 지역의 상승세가 두드러질 것입니다.
여기에서 간과해서는 안 될 점은 그 지역 전체가 오르던 과거와는 달리 같은 지역이라도
아파트의 입지와 호재 내재 가치에 따른 차별화가 진행이 될 것이기 때문에 가급적이면 자본금 대비 하나라도 좋은 아파트 좋은 입지를 골라야 합니다.
버블7이 전체적으로 유망하지만 조정을 보이지 않거나 평범한 아파트는 오히려 정체를 할 수 있습니다.
그리고 지금까지 오르고 있는 강북권 및 인천권은 재건축, 뉴타운 등의 호재가 80% 이상
반영이 되었고 가격도 이미 그 선에 오른 상황이라서 추격 매수해서는 안된다고 봅니다.
기대감으로 매수하다가는 이미 상당부분 반영이 된 아파트를 꼭지점에서 잡을 수 있습니다.
이러한 현상은 해가 갈수록 심해질 것이며 도중에 부침은 있겠지만 향후 5년동안 이어질 가능성이 큽니다.
특히 다음과 같은 제도가 유력시 되기 때문에 그에 해당하는 아파트들의 폭등과 수혜 가능성이 점쳐집니다.
1. 종부세 상향 6억-9억 점진적으로 세금 대폭 완화 유력함
현재 6-9억에 걸쳐 있는 아파트들의 상승이 눈에 띌 것이며 1가구 1주택 10억 이상 고가 아파트의 종부세 완화도 파격적으로 전개될 가능성이 커서 20억 이상의 명품 아파트의 상승이
가장 클 것입니다.
2. 양도세 완화
양도세의 가장 큰 혜택은 과거에 폭등한 버블7 등의 인기지역 아파트와 새로 분양한 입지 좋은 새아파트입니다.
역시 최소 6억 이상부터 가격이 비쌀수록 1가구 1주택에 대하여 세금 혜택이 가장 클 것입니다.
당연히 고가 아파트가 많이 오를 것입니다.
3. DTI 규제 완화
이 역시 6억 이상에서 비싼 아파트부터 수혜가 가장 큽니다.
즉 강남, 용산. 서초가 가장 큰 혜택을 볼 것이며, 서울 남부권 분당,평촌,용인 명품지역, 송도
파주, 일산, 동탄 등이 수혜 지역들입니다.
또한 판교,광교,송파,송도는 신규 4인방으로 초고가 명품 지역의 위상을 더해갈 것이 확실합니다.
4. 1가구 다주택 매물 및 공급 불균형
우리가 관심을 가져야 할 점은 1가구 다주택 매물입니다.
최근에 서민들도 2주택 보유자가 많습니다.
즉 가치가 떨어지는 아파트를 층층이 매도할 것이 뻔하기 때문에 가격이 싸다고 하여 무조건 매수해서는 안됩니다.
그리고 최근 북부권 인천권의 분양 물량은 공급 초광잉 상태이며 김포, 양주까지 포함하여
향후 입주시, 전매 제한이 풀릴시에 주변 아파트는 폭락 가능성도 높기 때문에 빨리 갈아타야 합니다.
전매가능한 미분양 아파트가 추천 1호입니다.
다음으로 파주 신도시 40평대 전매 제한 아파트도 추천 대상이며, 그 일대의 기존 아파트는
일산 명품 지역과 경의선 고속축선을 제외하고 부정적 전망입니다.
인천권은 송도와 다른지역 전매 가능한 미분양 외의 기존 아파트 및 전매 제한 아파트는 물량 과다로 부정적인 전망입니다.
남부권은 분양 물량이 적어서 상대적으로 안정적인 상승이 이어지지만 입지가 떨어지는 곳이나 세대수가 적은 곳들은 피하는 것이 좋습니다.
그래도 남부권은 2007년이 최악의 상황이라서 갈수록 시세 상승이 이어질 것입니다.
즉 서울 기준으로 강남북의 공급 불균형으로 북부권은 남부권에 비하여 피해를 볼 가능성이 큽니다.
분양 물량이 많을 경우는 기존 아파트 피해가 크기 때문에 미분양으로 발리 갈아타야 합니다.
재건축, 재개발, 뉴타운에 너무 목을 메는데 강남 재건축과 일부 지역을 제외하고 서울 강북권
대부분과 여타 지역은 이미 시세가 바녕이 되었고 장기간 시간이 흐른다는 점에서 부정적입니다.
미국과 유럽의 경제 악화가 아주 심하면 모를까 지금선에서 좀 더 심해지는 상황은 주식에
직격탄을 주기 때문에 오히려 부동산에 유리한 분위기를 조성할 것입니다.
우리나라는 주가하락이 부동산으로 몰릴 것이 뻔하며 다만 너무 경제지표가 심각해지면
부동산도 문제가 될 소지는 있습니다.
부동산 연계성은 외국과 관계가 적습니다.
고액지폐 및 이명박 정부의 실용주의 노선의 최대 수혜는 명품 지역과 명품 아파트입니다.
정리하면 다음과 같은 곳에 힘을 집중해야 합니다.
1. 강남권-강남,송파,서초,분당,용인,성남,수원,동탄,안양,광명,평촌
강북권-용산. 목동, 강서일부, 파주.일산(큰 폭 조정한 곳)
2. 세대수, 평형이 클수록 유리
3. 분양/미분양- 분양권- 버블7 초급매 매수 유리- 재개발 재건축 뉴타운은 강남 외 전망 나쁨
4, 한강축선.경부고속국도축선, 경의선 축선에서 핵심 지역, 미래 개발 많은 곳
향후 아파트는 전반적으로 오를 것이지만 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라 다단계처럼
층을 이루면서 가치 서열화가 될 것입니다.
제가 제시한 위의 4가지 사안으로 접목하면 유리할 것입니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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