2006-09-29 15:51

http://blog.drapt.com/skchoi21/81159512680131

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=406

쌍봉세대의 비중 확대와 저금리 구조의 정착은 부동산시장에 새로운 상승에너지를 제공하고 있다. 그렇다면 우리나라의 부동산시장은 앞으로 어떤 모습을 보일까? 무엇보다 강남 등 일부 지역은 부유층의 집단 주거 지역으로 이미 공인된 상태이기 때문에 성공한 베이비부머의 선호가 이어질 것이다. 또한 뛰어난 교육 여건에 대한 선호가 강력한 데다, 980만명에 달하는 베이비붐의 후반부 세대(1966~1975년 출생)가 학부모의 입장에서 주택을 구입할 것이라는 점도 양극화를 강화시키는 요인으로 작용할 전망이다. 따라서 끊임없는 거품 논란에도 불구하고 강남불패의 신화가 앞으로 10년은 계속될 것이다. 투자자들은 자산이 구입하려는 부동산이 ‘강남의 대형아파트’라는 성공 공식과 얼마나 많은 부분이 일치하는지 고민해야 한다. 홍춘욱의 ‘인구 변화가 부의 지도를 바꾼다’ 중에서(원앤원북스, 188쪽)

키움증권 리서치팀장으로 투자전략과 경제분석을 담당하고 있는 홍춘욱씨(37)는 이 책에서 베이비부머가 쌍봉세대(인생에서 우뚝 선 두개의 봉우리란 의미로 40대와 50대를 말함)가 되는 시기에 자산시장의 추이를 국내외 통계를 통해 과학적으로 입증하려고 노력했습니다. 저자의 말대로 빈약한 국내 데이터 때문에 미국 통계에 의존할 수밖에 없는 게 아쉽지만 헛된 예측이 아닌 실증적인 과학으로 국내 인구 변화에 따라 장기 부동산 투자전략을 수립하는데 도움이 된다는 점에서 기존 재테크 책과 차별화되고 있습니다. 이 책에서 인구 변화로 본 부동산 투자전략은 명쾌합니다. 위에 소개한 것처럼 장기간 저금리 기조에 따라 쌍봉세대가 차지하는 비중이 정점에 이르는 2015년까지는 부동산 시장도 호황이라는 것입니다. 2005년 12월 현재 쌍봉세대의 인구 비중은 27%이며 2015년엔 33%로 정점에 이릅니다. 한국전쟁 뒤 1956~1965년 사이 태어난 베이비붐세대 1천50만명(영화 괴물 관객수 1천3백만명과 비슷하네요)이 쌍봉세대에 편입되고 있습니다. 쌍봉세대가 차지하는 비중이 2015년까지 높아지면서 생산활동인구(15~64세) 비중도 함께 높아져 지속적인 성장이 이뤄진다는 것입니다. 경제학자들은 생산활동인구가 1% 증가하면 경제성장률이 0.8% 올라간다고 말합니다. 이는 노동력이 늘어나면 생산량과 소비가 함께 늘어나기 때문입니다. 이런 가운데 저자는 미국의 예를 들어 쌍봉세대는 자산을 가장 많이 소유하고 있는 세대로 이들은 주택을 집중적으로 업그레이드한다는 것입니다. 즉 기존 주택을 팔고 고가 주택을 구입한다는 것입니다. 국내에서도 쌍봉세대는 2015년까지 소형보다는 대형이, 비강남권보다는 강남권이, 단독주택 연립주택 보다는 고급 아파트를 많이 구입하게 돼 양극화가 심화될 것으로 예상하고 있습니다. 저자는 2015년 이후 국내 베이비부머가 은퇴를 시작하면서 인구 노령화가 급속히 진행되면 주식 부동산 시장도 불황이 시작될 수 있으므로 이들 자산 비중을 낮추는 대신 채권 부동산투자신탁 예금 등 확정수입형 또는 현금성 자산을 높이는 것이 바람직한 것으로 보인다는 신중한 결론을 내리고 있습니다. 저자의 자산 분배 방식에는 동의하지 않지만 베이비부머의 은퇴와 노령화 속도가 너무 빠른 것이 우리나라 경제에 크나큰 부담이 될 것이라는 지적에는 이의가 있을 수 없습니다. 일본의 경우 1930년대에 출생한 1차 베이비부머가 부동산에 올인하며 1990년에 은퇴하기 시작하면서 자산 붕괴가 시작됐습니다. 반면 미국은 베이비부머(1946~1955년생)가 2005년부터 은퇴하기 시작했지만 선제적인 금리조치와 일본의 학습효과, 그리고 자산 분배 효율성 등으로 저자는 일본과 같은 자산 붕괴 가능성을 낮게 보고 있습니다. UN 통계에 따르면 한국이 전체 인구에서 65세 이상 노인인구가 차지하는 비중이 7%를 넘는 고령화사회에 이미 2000년에 진입했습니다. 또 14%를 넘는 고령사회는 2018년, 20%를 초과하는 초고령사회는 2026년에 진입할 것으로 전망하고 있습니다. 고령화사회에서 고령사회가 되는데 걸린 기간이 미국이 72년, 일본이 24년이 소요된데 반해 우리나라는 18년밖에 걸리지 않았습니다. 초고령사회 이행기간도 미국 16년, 일본 12년에 비해 8년으로 노령화 속도가 세계에서 가장 빠른 나라입니다. 저자의 지적처럼 노령화가 반드시 불황을 의미하는 것은 아니지만 미국 일본보다 복지시스템이 취약한 우리나라에서 노령화 속도를 보면 걱정하지 않을 수 없습니다. 마지막으로 오윤섭의 부자노트 독자님에게 앞으로 다가올 ‘10년간의 자산 잔치’에 동참할 수 있도록 2015년 이후 자산 분배 효율성을 높이는 부동산 투자전략을 제시합니다. 내집(여기서 내집이란 앞으로 양극화와 고급화 트렌드에 걸맞는 내재가치가 높은 아파트를 말함)은 필수적으로 보유하고 있어야 합니다. 그리고 여유자금이 있다면 최소한 2010년까지는 아파트 등 자신이 잘 아는 부동산에 가치투자를 하기를 권합니다. 이후 처분하고 이중 예금 등 현금성 자산에 3분의 1을 배정하고 나머지는 2010년 이후에 개발압력이 높은 대도시 부근 전원주택, 토지에 투자할 것을 권합니다. 5년 이상 내다보고 말입니다. 부자노트 독자님은 2015년까지 지속될 자산시장 호황에서 기회를 잡을 준비가 돼 있는지 자문해야봐야 합니다. 기회를 잡을 준비가 돼 있지 않다면 지금부터 부자노트와 함께 준비하면 될 것이고, 준비가 된 독자라라면 기회를 잡아 실행하면 될 것입니다. 가치투자로 말입니다.

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