7월 1일부터 시행된 도시재정비특별촉진법(이하 도촉법)으로 뉴타운 사업이 가속도가 붙을 전망이다. 도촉법에 의해 ‘재정비촉진지구’로 지정되면 구역지정 요건 완화, 용도지역 변경, 용적률 및 층고 규정등이 완화돼 뉴타운 사업이 수월해지기 때문이다.

흑석뉴타운은 3차 뉴타운 지역으로 ‘재정비촉진지구’로 신청할 확률이 높고, 2008년 12월 서울지하철 9호선이 개통되면 교통여건이 크게 개선돼 신흥주거지로 주목받고 있어 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 찾아가 봤다.

>> 흑석뉴타운 소개

흑석동 일대는 구릉지에 형성된 주거지로 기반시설이 열악하고, 노후불량주택이 밀집돼 있어 지난 2005년 12월 29일 제3차 뉴타운 지구로 지정됐다.

재개발 6개 구역(4~9구역)과 올하반기 분양을 앞두고 있는 흑석시장 재개발구역을 포함해 총 898,610㎡(271,830평)이 주거중심형 뉴타운으로 거듭날 예정이다.



1. 교통시설

한강대교를 이용해 용산, 서울역 일대 도심권으로 접근성이 높고, 올림픽대로를 통해 강남권으로 진입이 수월하다. 또한 서울지하철 9호선 중앙대입구역이 2008년 12월 개통되면 교통여건이 크게 개선될 전망이다. 현재는 좁다란 골목길이 대부분이고, 구릉지에 위치한 주택은 걷기에 다소 무리가 있어 마을버스를 이용한다.

2. 교육시설

학교는 초, 중학교까지는 중대부속초등, 은로초등, 중대부속중으로 통학이 가능하다. 하지만 흑석동내 고등학교가 없어 세화여고, 서문여고, 경문고등 강남 8학군으로 통학하고 있다. 이런 이유로 흑석동으로 이사를 오는 사람이 더러 있다고 한다.



3. 편의시설

대표 편의시설로는 중앙대학교 병원, 흑석체육센터, 한강시민공원이 있으며, 흑석 뉴타운 인근에 위치한 현충원이 공원화되면서 1시간30분정도 산책코스로 주민들에게 인기를 모으고 있다. 또한 병풍처럼 펼쳐진 서달산 자락이 흑석동을 감싸고 있어 어머니의 자궁에 비유돼 ‘흑석동에 오면 부자가 된다’는 속설도 있다.



>>구역별 사업추진 현황



중앙대앞 흑석시장 재개발 구역은 관리처분 인가를 받은 후 현재 철거가 한창 진행중에 있다. 보상문제로 세입자들이 시위를 하고 있어 주변 분위기는 어수선하다.

흑석5구역과 6구역은 지난 7월 10일과 11일 사업시행인가를 받으며 재개발 사업에 박차를 가하고 있다. 하지만 5구역과 비슷한 시기에 사업을 추진한 4구역은 진입로 문제로 사업시행인가를 받지 못했다.

그 외 흑석7, 8, 9 구역은 추진위원회 승인을 받았고 시공사 선정을 마친 상태다.

>> 대표 인기구역



1. 흑석5구역

흑석동 45-1번지 일대에 위치한 흑석5구역은 약 1만2천여평으로 지난 7월 10일 사업시행인가가 났다. 시공사는 동부건설이며 6백63가구를 건설할 예정이다. 평형은 14평형 임대주택을 포함해 25평형, 33평형, 44평형을 계획하고 있다.

흑석5구역은 사업속도가 빠르고, 서울지하철9호선 중앙대입구역과 가까워 매수자에게 인기가 좋다. 하지만 단독주택이 많아 대지지분이 커 초기자본이 많이 필요한 단점이 있다. 또한 명수대현대와 한강현대 사이에 위치해 한강조망 여부가 미지수이다. 시세는 대지지분 10평이 2천3백만~2천5백만원 수준이다.

2. 흑석6구역

흑석동 247번지 일대에 위치한 흑석6구역은 약 1만8천9백여평으로 7월 11일 사업시행인가를 받았다. 동부건설이 시공사이며, 9백37가구가 입주예정이다. 평형은 17평형(임대), 21평형(임대), 22평형(임대), 24평형, 33평형, 43평형, 53평형을 계획하고 있다.

사업추진 속도가 빠르고, 뉴타운지역에서도 제일 높은 곳에 위치해 한강조망이 시원스럽게 보이는 장점이 있다. 하지만 구릉지에 위치하고 있어 서울지하철 9호선이 개통되더라도 걸어서 다니기에는 다소 힘이 들어 마을버스를 이용해야 하는 불편함이 있다. 시세는 10평대 기준으로 2천3백만원 정도이다.

3. 흑석7구역

흑석7구역은 흑석동 158번지에 위치해 있으며 약7천2백여평을 대림건설이 시공할 예정이다. 가구수는 4백54가구로 예정돼 있고, 17평형(임대), 24평형(임대, 분양), 33평형, 42평형이 계획돼 있다.

한강조망이 가능하고, 뉴타운구역 내에서 서울지하철 9호선 중앙대입구역을 걸어서 5분이면 이용가능해 가장 인기가 좋은 구역이다. 하지만 가격이 너무 많이 올랐고, 소형평형이 적어 대지지분 20평 이상은 구입해야 30평형대를 배정받을 수 있다. 10평대가 2천5백만~3천만원, 20평대가 2천5백만원 정도 시세를 형성하고 있다.



>> 거래현황 및 향후 전망

흑석뉴타운은 판교청약에서 당첨되지 않은 매수자들이 인근 한남뉴타운이나 방배동 재개발보다 저렴해 지난 5~6월 거래가 집중적으로 이뤄졌다. 10평대 기준으로 1천8백만~1억9천만원 하던 시세는 현재 2천만원이하로는 찾아 볼수 없다. 사실상 매물도 많지 않고, 가격도 많이 올라 거래는 거의 끊긴 상태다.

하지만 지난 7월 1일 도촉법 시행으로 서울시가 9월말에서 10월초 조례를 발표하면 ‘재정비촉진지구’로 신청할 예정이라 한 차례 시세상승이 예상된다.

재정비촉진지구로 지정되면 구역지정 요건이 20% 범위내에서 완화되며, 주거,상업,공업,녹지지역 등 용도지역도 각 범위내에서 변경이 가능하다. 또한 용적률 및 층고 규정이 완화되고, 중대형 평형의 공급을 확대할 수 있다.

하지만 지구 지정후 20㎡(약 6평)이상의 토지는 거래허가를 받아야 하며, 기반시설 설치를 사업시행자가 부담해야하는 단점도 있다.

동양공인중개업소(02-823-3737)는 “대지지분값이 크게 올라 단기매매를 통한 이익실현은 힘들며, 입주시까지 고려한 장기적인 투자로 접근해야 할 것이다. 또한 아직 구역이 확실히 구분이 되지 않았지만, 면적이 3만평에 달하고 상대적으로 저렴한 10구역으로 미리 접근해도 좋을 것”이라고 전했다.

>> 에필로그

흑석뉴타운은 김포국제공항에서 교보타워사거리를 잇는 서울지하철 9호선이 사무실 밀집도가 높은 여의도와 강남을 지나고 있어, 도심권과 강남권에 직장을 둔 매수자를 중심으로 탄탄한 수요층을 형성할 것으로 보인다.

또한 흑석동 일대 시세를 주도하고 있는 명수대현대와 한강현대가 1988년에 입주해 향후 리모델링이 추진되면, 흑석동 일대는 또 한번 시세상승이 있을 것으로 예상된다.

더불어 인근에 위치한 2차 노량진 뉴타운사업과 함께 주거환경이 크게 개선돼, 노후된 이지미를 벗어 상당한 시너지효과를 발휘할 것으로 생각된다.