2009-07-26 18:19

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자료출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

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기사원문


① 하안동 소형 아파트 매입

2만여 가구 대규모 주거단지

광명시 하안동 하안지구는 총 2만여가구가 넘는 대규모 주거단지로 디지털단지 배후 주거지 역할을 하고 있는 곳이다. 서울지하철 1호선 독산역을 걸어서 10~15분 정도면 이용할 수 있고 차로 5분 정도면 7호선 철산역 이용이 가능하다.

또 2013년 개통되는 강남순환도로 소하분기점을 이용하면 강남까지는 20분 정도 소요된다. 배정 받을 수 있는 학군은 연서초등, 하안남초등, 가람중, 안천중 등으로 교육시설도 풍부한 편이다. 타입 구성은 49~102㎡로 소형 아파트가 대부분을 차지하고 있다.

하안지구 내에서는 주공3,4단지가 조용하고 쾌적한 분위기로 인기가 높은 편이며 주공7단지와 주공12단지가 하안지구 내 상업지구를 끼고 있어 편리하다.

 

 

69~79㎡ 초기자금 1억원으로 매입할 수 있어

초기자금 1억원으로는 69~79㎡가 매입이 가능하다. 매매가 1억8천만~2억2천만원이고, 전세가는 9천만~1억1천5백만원까지 받을 수 있다. 전세가 비율이 약 50% 선.

디지털단지 종사자들이 매매는 물론 전세 주 수요층으로 자리 잡고 있다. 디지털단지 입주업체는 8만여개, 고용인원은 10만여명 정도로 수요층이 워낙 두텁고 자금부담이 높지 않아 회전률이 상대적으로 빠른 편이다.

 

매물을 내놓으면 거래되기까지 한달 이상 걸리지 않고 전세는 1~2주일이면 계약이 이뤄지곤 한다.

소하지구개발, 강남순환도시 고속도로 개통 등 개발호재 수두룩

현재 하안동 3.3㎡당 매매가는 9백61만원으로 2008월 10월 최고점 1천48만원에 비하면 아직 8.3%가량 떨어진 상태. 2009년 4월부터 조금씩 회복하고 있으며 거래도 늘고 있는 상태.

하안동 가장 큰 개발 호재로는 소하택지지구개발, 강남순환도시고속도로 개통, 재건축 또는 리모델링 추진 가능성을 들 수 있다. 하안동은 소하택지지구와 바로 접해 있어 택지지구 내 편의시설이나 기반시설 이용이 가능하다.

특히 소하지구 아파트값에 부담을 느끼는 수요자들이 하안동을 거쳐 소하동으로 진입을 시도함에 따라 하안동 수요자는 더 늘어날 것으로 예상된다.

또 강남순환도시 고속도로 개통으로 강남 출.퇴근자 유입이 크게 증가할 것으로 전망된다. 아직 구체적인 진행사항이 있는 것은 아니지만 재건축이나 리모델링 등 주거환경 개선에 기대감이 높은 것도 호재로 작용할 것으로 보인다.

② 광명뉴타운 지분 매입하기

2010년 기본계획 확정 예상

광명뉴타운은 아직 기본계획이 확정되지 않은 상태로 경기도 승인신청을 앞두고 있다. 지난 4월 주민들의 의견청취가 있었고 이를 반영해 경기도에 하반기 중으로 승인 신청을 할 계획. 늦어도 내년에는 기본계획이 나올 수 있을 것으로 기대된다.

광명뉴타운 규모는 전체 22만8천6백30㎡에 3만9천5백59가구가 들어서며 올해부터 단계별로 추진돼 2020년 마무리될 예정이다. 1단계 (2009년~2011년) 5개구역, 2단계(2012년~2014년) 10개구역, 3단계(2015년 이후) 9개구역으로 나눠 개발된다.

지분 23~26㎡빌라 전세 끼고 1억에 매입 가능

매수자들은 1단계를 선호하긴 하지만 단계별로 시세차이는 거의 없다고 볼 수 있다. 1단계 구역은 매물이 많지 않고, 매물이 나오더라도 바로 소진된다. 지분 23~26㎡ 빌라 매매가가 1억7천만~1억8천만원으로, 3.3㎡당 2천만~2천2백만원 꼴이다. 전세는 8천만원 가량 받을 수 있어 1억원으로 투자 가능하다.

오래된 연립이나 다가구 등은 대지지분이 33㎡ 이상으로 비교적 규모가 크다. 시세는 3.3㎡당 1천7백만원 안팎으로 상대적으로 낮은 시세를 형성하고 있다.

지분이 큰 만큼 향후 평형 배정에 유리한 조건을 갖추고 있어 입주까지 생각하는 투자자라면 이런 매물로 접근하는 것도 추가부담금을 낮출 수 있는 방법이 될 수 있다. 다만 건축연도가 오래돼 전세가는 5천만원 수준으로 비율이 낮아 실제 투자금액은 다소 높다.

 

개발 완료 후 철산동 새 아파트 선호도 넘어설 듯

광명뉴타운은 서울지하철 7호선 광명사거리역에서 광남사거리까지로 일부지역은 지하철역까지 도보 접근이 어려운 곳도 있지만 전반적인 대중교통 이용이 수월한편이다.

광명사거리역을 중심으로 상업시설이 잘 발달했고 초,중,고교도 광명동에 집중된 만큼 교육여건도 무리 없는 곳으로 실거주에 우수한 조건을 갖추고 있다.

아직은 광명동 일대가 철산동에 비해 주거 선호도가 떨어지는 것이 사실이다. 그러나 향후 뉴타운 개발 후에는 광명의 중심지가 철산동에서 확대돼 광명동까지 이어질 것으로 기대돼 소액투자자들은 주목해 볼 만하다.

다만 광명시장 등 뉴타운지역 내 상인들의 반대가 거세 사업 속도가 느려질 수 있으며 기본계획도 확정되지 않은 만큼 5년 이상 중장기 투자처로 접근해야겠다. 

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