서울시가 재건축 아파트 용적률을 법정 상한선까지 완화하는 정부안을 수용함에 따라 대치동 은마아파트, 잠실주공5단지 등 강남의 대표적인 재건축 단지들이 또 다시 주목을 받고 있다.

서울시의 입장선회로 재건축이 미뤄져왔던 강남권 중층 재건축 단지의 사업성이 높아져 시장 여건만 회복된다면 이들 단지의 재건축이 활기를 띨 전망이다.

은마아파트의 경우 현행 국토계획법상 용적률 상한이 300%(3종 일반주거지역)지만 실제 적용 용적률은 210%로 묶여 있다. 서울시 조례로는 상한이 250%지만 지난 2006년 2월 시가 '2010 서울시 재건축기본계획'을 통과시키며 1, 2, 3종 주거지역별 용적률을 각각 170%와 190%, 210%로 못박았기 때문이다.

하지만 이번 결정으로 용적률 210%의 제한을 받던 은마아파트 외에 개포시영아파트 등 재건축 단지, 잠실 주공5단지아파트, 도곡동 도곡삼익아파트, 방배동 삼익아파트 등 서울시내 23개 단지의 용적률이 300%까지 높아지는 국토해양부 안이 실현됐다.

다만 11.3 대책 당시 국토부가 용적률 초과분에 대해 30∼50%까지 보금자리 주택으로 환수하기로 해 은마아파트 등 단지의 실제 적용 용적률은 종전보다 40∼70% 늘어나 최고 270%를 적용받게 될 전망이다.

102㎡(전용 76.79㎡) 2674가구, 112㎡(전용 84.43㎡) 1750가구로 구성된 은마아파트를 재건축 할 경우 종전보다 가구당 면적이 7∼22㎡ 늘어나고 가구수도 140∼460가구 증가한다.

은마아파트 3.3㎡당 시세를 3000만원으로 가정할 경우 공급받는 면적에서 가구당 최소 6600만원에서 최고 4억원까지 추가적인 추정 이익을 기대할 수 있다.

이에 따라 전체 4424가구에 대한 이익은 2920억∼1조7696억원인데 평균적으로 전체 1조3000억원 안팎의 추가 이익이 가능하다. 여기에 전체 가구수 증가분에 대한 이익을 합하면 이 단지에서는 전체적으로 최고 1조7600여억원의 추가 이익이 가능하다.

11.3 대책에서 소형면적 의무비율이 완화돼 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%로 건립이 가능해진 것도 기대이익을 높이는 요인이다. 의무비율 완화로 사실상 60㎡ 이하 평형에 대한 건립 의무가 사라지면서 조합원이 더 작은 면적으로 배정받는 문제가 해결됐기 때문이다.

기존 소형면적 의무비율을 적용했을 경우 60㎡이하 20%, 60∼85㎡ 40%, 85㎡초과 40% 건립해야했기 때문에 각각 988가구, 1789가구, 1750가구 건립이 가능했었다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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