지난해 12월 주민 반발 등 진통 끝에 관리지역 세분화를 끝낸 경기도 고양시 토지시장에 요즘 투자자들의 관심이 높다. 수도권에서는 가장 먼저 세분화를 끝낸 덕분에 다른 수도권지역 땅 투자의 시금석이 될 수있다고 보기 때문이다.

고양시에서는 지난해 세분화 과정에서 계획 관리지역 지정이 예상됐던 땅이 생산·보전 관리지역으로 지정된 사례도 있다. 아직 관리지역 세분화 작업이 진행 중인 수도권지역의 땅 투자에 참고할 만 하다.

전문가들은 이미 세분화 작업을 끝낸 고양시에서는 땅투자 지도가 바뀐 만큼 여러모로 주의할 필요가 있다고 조언한다.

특히 세분화를 통해 계획관리지역으로 지정된 땅이라도 주변에 3만㎡ 이상의 기존 개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 추가 개발이 어렵기 때문에 투자를 피하는게 좋다고 본다.

토지 인허가 전문대행업체인 중앙토목 이봉림 소장은 "계획관리지역으로 둘러싸인 소규모 농림지역은 향후 계획관리지역 편입이 예상돼 투자를 고려해볼 만 하다"고 말했다.

□고양시 땅주인들 희비 엇갈려

○ 수도권서 가장 먼저 세분화 완료

-고양시는 2006년 12월 11일, 수도권 31개 지자체 중 가장 먼저 관리지역 세분화를 끝냄

-관리지역 세분화 결과 전체 관리지역 4268만3144㎡(1293만평) 중 계획관리지역으로 1838만5250㎡(557만평)이 배정됨

-보전관리지역과 생산관리지역은 각각 1975만2774㎡(598만평), 454만5120㎡(138만평)로 배정됨

○ 계획관리지역 땅값 얼마나 올랐나

- 고양시 주요지역 관리지역 세분화 전후 공시지가 비교
 

-계획 관리지역으로 지정된 땅은 공시지가를 기준으로 이전보다 대략 10∼20% 가량 가격이 상승한 것으로 분석됨

-반면 생산․보전 관리지역으로 지정된 땅의 공시지가는 변동이 거의 없었음

□어떤 땅이 계획관리지역으로 분류됐나

○ 주변 개발압력이 높은 땅

-기존 개발지와 거리가 대략 1~2㎞ 이내로 가까운 땅

-고속도로IC 등 공공 편의시설에서 가까운 땅

-경지정리면적 비율이 대략 10% 미만으로 낮은 논밭

-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야

 

▲ 농업경작보다는 개발용으로 사용할 가치가 있는 한계농지 등은 대부분 계획관리지역이다. 지도는 지난해 12월 관리지역 세분화를 끝낸 경기도 고양시 일대.

 

○ 개발행위허가를 받은 땅

- 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위허가를 받은 땅은 계획관리지역으로 지정됨

- 하지만 개발행위허가를 받은 땅이 모두 계획관리지역으로 지정된 것은 아님.

- 개발행위허가를 받은 땅 중에서 부지면적 1만㎡ 이상, 20가구 이상으로 집단화된 경우에만 계획관리지역으로 지정됨

- 예컨대 허가를 받은 부지면적 2000평 이하, 10가구 이하 전원주택단지의 경우 주변이 경지정리가 잘 된 논밭이나 울창한 산림으로 둘러싸은 경우 보전관리지역으로 지정된 사례가 있었음.

 

▲ 농지정리가 잘 된 땅과 인접한 농지는 대부분 생산관리지역으로 분류된다. 지도는 지난해 12월 관리지역 세분화를 통해 생산관리지역으로 지정된 경기도 고양시 덕양구 설문동 323번지 일대 논밭.

 

○ 기개발지 주변 땅

- 기개발지란 주거․상업․공업지역, 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지(농공단지 포함) 등을 말함

- 하지만 기개발지라도 보전·생산 가치가 높고, 면적이 1만㎡·20가구 미만일 경우 보전·생산관리지역으로 지정된 사례도 있음.

○ 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역

- 이런 땅은 도시관리계획을 세울 때 인접한 관리지역으로 편입시킬 계획임

 

▲ 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 보전관리지역이다. 주변이 계획관리지역이라도 보전가치가 뛰어나고, 1만㎡ 이상인 대규모인 땅은 대부분 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도 고양시 구산동 일대 보전관리지역.

 

□ 어떤 땅이 생산․보전 관리지역으로 분류됐나

○ 자연보전이나 경작 가치가 높은 땅

-보전 지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅

-국가 하천.지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅

-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)

-면적 3만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역

-경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭

-상습 침수 등 재해 발생 가능성이 큰 땅

 

▲ 경사도가 15도 이상이고, 수림이 울창한 임야는 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도 고양시 내유동 일대 산24번지 일대로 세분화 과정에서 보전관리지역으로 분류됐다.

 

○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역

- 고양시의 경우 이런 땅은 생산·보전 관리지역으로 분류된 사례가 있어 주의해야 함

- 세분화 이후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 큼

○ 그린벨트 등 공적 규제 지역

- 보전산지중 공익용산지(산지관리법), 상수원보호구역(수도법), 문화재보호구역(문화재보호법), 도시자연공원(도시공원법), 특별대책지역 Ⅰ권역(환경정책기본법), 수변구역(한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률) 등

-희귀 동식물 서식지역 등

□ 고양시 관리지역 세분용도별 허용행위

○ 계획관리지역 내에서는 공동주택도 지을 수 있어

 

□ 계획관리지역서 아파트건축 가능할까

○ 현행법상 문제는 없어

- 현행법상 계획관리지역에서는 제2종 지구단위계획을 수립하면 최대 용적률 150% 이내에서 아파트 건축은 가능함

- 더구나 정부는 민간택지 공급을 원활하게 하기 위해 계획관리지역 내 용적률 제한을 최대 200%로 완화하는 인센티브제를 시행할 예정이라 계획관리지역에 투자자들의 관심이 높음

○ 물량 확보 못해 사실상 어려울 듯

- '2020년 고양시 도시기본계획'에 따르면 2020년 고양시 계획인구는 106만명(현재 95만명)으로 물량이 크게 부족한 편임

- 도시기본계획 상 지구단위계획 물량을 확보하지 못해 계획관리지역 내 아파트 인허가는 당분간 어렵다는게 고양시 관계자의 설명임.

□내 땅의 세분화 결과 확인해 보려면

○ 고양시 도시계획과 비치 도면 확인

- 고양시는 '관리지역 세분화 결정 관계 도서'를 도시계획과(031-961-2919)에 비치하여 일반인에게 공개하고 있음

○ 건교부 인터넷 사이트에서도 확인 가능

-건교부 인터네 사이트(http://www.moct.go.kr/)에 들어가 '온나라부동산정보 →토지이용규제시스템→ 토지이용계획 열람'를 클릭한 다음 해당 지번을 입력하면 확인해 볼 수 있음.

□ 투자 유망지역은 어디?

○ 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역

- 주변이 계획관리지역 둘러싸인 소규모 농림지역은 나중에 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높아 투자가 유망함

○ 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 없는 임야

- 땅 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 개발행위허가를 받기가 어려워 땅 가치가 크게 떨어져 피해야 함.

- 연접개발제한이란 관리지역 등에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것.

- 이미 허가 받은 땅(기개발지) A의 면적이 3만㎡를 넘으면 인접한 땅 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 공동주택, 음식점, 숙박시설 등의 각종 개발행위가 엄격하게 제한받게 됨.

□ 투자 피해야 할 곳은 어디?

○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역

- 이런 땅은 세분화 완료 후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 커서 투자를 피해야 함

 

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