2011-09-09 14:17

http://blog.drapt.com/sjy0328/81315545448686

자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=14&uid=35623

[서울 고층 아파트 소형.. 투자자료]
아래의 사례는 저희 고객 어느 분에게 투자를 추천한 사례로
서울 목동과 강남에서의 상승을 검증한 후
서울 강북지역에 공격적으로 투자를 권유한 하나의 사례입니다.
독자 분들은 참고만 하시길 바라며 혹 마음 상하는 부분이 있더라도 이해바랍니다.
그리고 아래 아파트의 매수 권유가 아님을 밝히며
"핵심지역의 대단지 아파트 중"에서 "입지"를 전제로 제곱 미터 당..
상대적"으로 전세 가격 대비 매매 가격의 비율이 낮은 아파트를 추천합니다.
각 지역의 독자분이 손품-발품을 활용하여 "저평가"된 물건을 찾으시길 바랍니다.
[강투의 투자 추천 사례 1]
1. 서울시 양천구 목동 현대(조합) 아파트 82.64제곱미터(구 25평형): 94년식, 고층
2005년 9월 말.. 아래 아파트 82.64제곱미터(구 25평형) 16층을 "2억 5000만원(평당 1000만)"에 구입하여 "융자 5000만원을 받고 수리 250만원 정도 해주는 조건으로 전세 1억 5000만원"을 받았음.. ==> 즉 세금포함하여 약 5600만원(5000만 취등록세,부동산 수수료, 수리비 등 600만원) 투자..
2007년 9월 다시 1억 9000만원에 전세를 주어 "약 4천만원(부동산 수수료,도배-장판 비용있었음)을 회수"하였으므로.. 현재의 실투자금액은 "약 2500만원" (1600만 비용900만..은행 이자 비용,재산세)이고 현재의 가격은 "4억 8000만원(평당 1900만) 내외"..
==> 현재의 투자 수익은 융자 5000만원과 전세 1억 9000만원을 제외하여 "약 2억 5000만원"..
현재의 실투자금액을 기준한 수익율은 약 10배.. 매각 가정시의 투자 수익율은 "양도세"가 있으므로 "약 8배"
#국민은행 과거 "시세 변동" 자료로 실시간 참고하실 수 있습니다.
===> 2008년 5경 매각 하였음. 시세변동 자료는 독자가 참고하시기 바랍니다.
[강투의 투자 추천 사례 2]
2. 서울시 강남구 개포동 대치 아파트(17평형) :92년식, 고층, 복도식,강남권
2005년 11월 말.. 아래 아파트 56.19제곱미터(구 17평형) 14층을 "2억 2500만원(평당 1320만)"에 구입하여 "융자 5000만원을 받고 수리 200만원 정도 해주는 조건으로 전세 1억 2500만원"을 받았음.. ==> 즉 세금포함하여 약 5500만원(5000만 취등록세,부동산 수수료,수리비 등 500만) 투자 ..
2007년 11월 다시 1억 4500만원에 전세를 주어 "약 2천만원(부동산 수수료,도배-장판 비용있었음)을 회수"하였으므로.. 현재의 실투자금액은 "약 3400만원" (2500만 비용900만..은행 이자 비용,재산세)이고 현재의 가격은 "4억 8000만원(평당 2820만) 내외" ..
==> 현재의 투자 수익은 융자 5000만원과 전세 1억 4500만원을 제외하여 "약 2억 8500만원"..
현재의 실투자금액을 기준한 수익율은 약 8.4배.. 매각 가정시의 투자 수익율은 "양도세"가 있으므로 "약 6.5배"
===> 2008년 5경 매각 하였음. 추후 시세변동 자료는 독자가 참고하시기 바랍니다.
[강투의 투자 추천 사례 3]
3. 서울 노원구 중계동 359-1 중계 5단지 주공 : 92년식, 고층, 복도식, 강북권
2006년 6~9월경 아래 아파트 56.19제곱 미터(구 17평형) 10채를 구입.. 1채당 평균 "8400만원(평당 490만)"에 구입하여 "융자 1200만원을 받고 전세 평균 6200만원" 안고 매수.. (여름철이라 전세가 잘 나가지 않아 자본 회전이 어려울 수 있으므로 전세 안고 매수 추천하였음)
==> 세금 포함하여 총 1억 2500만원(1채당 취등록세,부동산 수수료 포함 1250만원) 투자
현재까지 전세 만료되는 아파트 재계약 또는 재전세로 "약 7천만원(부동산 수수료,수리비 있었음)을 회수"하였으므로.. 현재의 실투자 금액은 "약 8000만원" (5500만 비용2500만..은행 이자 비용,재산세)이고 현재의 가격은 "21억원(1채당 2억1000만원..평당 1240만 * 10채) 내외".
=> 현재의 투자 수익은 융자 1억 2000만원과 전세 7억원을 제외하여 "약 12억 8000만원".. 현재의 실투자금액을 기준한 수익율은 약 12.8배.. 아래 아파트는 임대 사업자 등록으로 5년 매각 제한 있음.
==========================================================================
[부동산으로 부자되는 비법]..
이것만 알면 부동산으로 부자될 수 있다.

$공식 1) 부동산의 "매매 가격" = "건물 가격(전세가) 용적율 땅값"
경제재에서 가격 = 수요-공급 및 희소성의 원리

$공식 2) 건물 가격은 "전-월세 가격"으로 귀착되고..
건물이 오래되어 멸실되면 "용적율에의한 땅값"만 남는다.

$공식 3) 부동산(주택,상가,공장 등 모든 부동산)서 가격의 기준은 매매가격이 아니라
전세가격이다.

$공식 4) 전-월세 가격(건물가격)및 땅값은 물가 상승률(화페가치 하락율)에 비례한다.

$$.. 지구상에서 가장 투자 수익률(주식 포함)이 높았던 곳은
“창원 반송 아파트”다. : “무한대의 수익률”... 먼 곳에서 찾지 말자.

$공식 5) 무한대의 수익률은 “매수”타이밍에 있다.

$공식 6) 전세가와 매매가가 비슷할 때가 “최적 매수” 타이밍이며
이러한 현상은 “소득과 심리”에 의해 나타난다.
$공식 7) 건물이 있는 부동산과 건물이 없는 부동산과의 차이는
"지렛대"가 강한 부동산인가..? "지렛대"가 약한 부동산인가..?의 차이다.
$$$.. 결론 : 건물이 있는 모든 부동산의 투자에서는 "입지(핵심지역)"를 전제로
"전세가" 대비 매매가가 낮은 것이 향후 최고의 수익율이 될 수 밖에 없다.

예) 땅 80평이 있다. 1층을 40평으로 2층을 20평으로 2채로 분할하여 건물을 지었다.
1층을 전세 1억 2000만원에 내고 2층을 1채당 7000만원에 전세를 내었다.
분할 매수가 가능하다면 공급자(주택업자)는 1층도 20평 2채로 분할 공급이 수익율이 높고..
수요자(매수자)는 같은 가격으로 산다면 1층 40평을 매수하는 것보다 2층 20평 2채(20평*2=40평이됨.)를
매수하는 것이 수익율이 높다.
==> 이것을 그대로 아파트에 적용하면, 같은 평형에 단독 주택보다 아파트가 전세가가 높다는 것뿐이고 그 외 수익율 분석에서는 그대로 적용하면 된다.
따라서 독자가 위 부동산을 매수 또는 매도를 할 때에는 당연히 매매가격을 살필 것이다.
이때에 매매가격의 "합리적 전제물인 전세가격"을 파악하여, 전세가격의 2배로 매매가격이 되지 않았다면 매각할 필요가 없다. 향후 기다리면 매매가격이 전세가격의 2배(아직 저평가), 3~4배(그런대로의 평가)~5배(꼭지)가 될 것이기 때문이다.
물론 소득 및 거시적 또는 세계 경제의 흐름 또는 입지상 2~3배에서 다시 하강의 국면을 맞을 수도 있다. 따라서 아무리 입지가 좋더라도(서울 강남이더라도) 3~4배에서는 조심하는 것이 좋다. 왜냐하면 아무리 입지가 좋더라도 큰 흐름은 어느 누구도 거역할 수 없기 때문이다.

{무한대의 수익률, 전세가-매매가, 매수 타이밍과 과거 사례 연구 :
아래 사례는 하나의 예시임}

87년 반송 아파트 33제곱 미터형(구 10평형)의 전세가 500만원, 매매가 500만원.. 취-등록세 10만원으로 1채 매수 가능했음. ==> 2004년의 33제곱 미터형 아파트의 평균 가치는 2억원.. 16년의 반송 10평의 수익률은 2000배.. 2년후 전세가가 600만원이었으므로 10만원을 지불하여 90만원을 받았으므로 "이 시점부터는 무한대의 수익율"
87년에 “시기(역전세 시기)”를 가장 잘 탄 경우에는 매매가 500만원에 취득하여 전세를 540만원에 내었다면 취-등록세 10만원을 제외하고 30만원이 남았으므로 수익률은 “무한대”임
.
위와 같은 수익률이 발생하는 원리는 위의 공식에 근거한다.
먼저 제 1공식에 대입하자.
부동산의 매매 가격(위 사례 500만원) = 건물가(전세가 500만원) 땅값(0만원)..
즉 땅을 공짜로 매수하였으므로 수익률이 2000배~무한대가 될 수 있었던 것이다.

두번째로 제 3, 4공식에 대입하자. 이것은 매도 타이밍에서 중요하다.
가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이며 전세가격은 물가 상승률에 비례한다. 위의 사례에서 87년 반송 33 제곱 미터형의 전세가 500만원이었지만 97년 IMF 직전의 전세가는 1500만원이었다. 그 후 98~2001년 반송 재건축 직전까지의 전세가는 1200~1500만원이었다. ==> 10평의 구입 비용이 10만원이었으므로 전세가의 상승(10년의 전세가 상승 1000만원)으로 얻은 수익률은 100배이다.

즉 "전세 가격만으로의 수익률이 100배"이므로 거시적으로는 매각할 필요성이 없는 것이며..
꼭 필요성이 있다면 전세가의 최고점인 “IMF 직전”인 것이다. 다만 이 시기의 매도 타이밍을 읽을 수 있는 사람은 부동산의 고수이면서 환율-선물-주식에서도 고수인 사람만 가능했던 것이다. 이러한 고수는 IMF 후 전세가가 하락한 시점에서 다시 매수하여 1채당 평균 1000만원의 매매 차익을 얻고(단기 파동의 예측으로 1채당 알파의 수익률 증가)... 다시 2004년 말 1채당 평균 2억 정도에 매각할 수 있는 1%의 고수일 것이다.

{현재의 최고 수익률 도전 아파트 : 아래 사례는 하나의 예시임}

창원의 1급지이며 6000세대의 대단지.. 창원시 상남동 성원 아파트 69.42형(구 22평형, 94년 복도식).. 의 경우 현재의 전세 가격은 7000만원 내외이며.. 매매 가격은 8300만원 내외이다. 따라서 1300만원 내외로 3.3 제곱 미터 당(1평당) 약 3150만원 짜리.. 16.27제곱 미터(평 환산시 5평)의 땅을 취득하는 것이다. 즉 1억 5750만원(16.27 제곱미터 즉 5평*3150만원)의 가치가 있는 땅을 단돈 1300만원으로 취득하였으므로 향후 수익률이 엄청날 수 밖에 없는 것이다.

{전세가와 매매가가 달라 붙는 원리 탐구 : 무한대 수익률이 나오는 이유}

한마디로 표현하면 “심리적 이유”에 기인함.
87년의 반송 아파트 33제곱 미터(구 10평)형은 그 수요자의 대부분이 신혼 부부..
현재의 56~85.95제곱 미터(구 17~26평)의 수요자도 대부분 신혼 부부임.
즉 신혼 부부의 심리는 87년경.. 33제곱 미터형은 전세로 살고 49.5제곱 미터형 이상을 매수하려는 심리 때문.(한 5년 정도 33제곱 미터형의 아파트에 전세로 살고 5년 저축하여 49.5제곱 미터형 이상을 매수하겠다 심리 또는 부모의 권유로 인한 심리)현재는 “소득 증가”로 66제곱 미터형(구 20평형) 내외에서 이러한 현상이 나타남.. 99제곱 미터(구 30평형) 이상을 매수하려는 심리적 현상..

결론적으로 87년부터 현재까지 “시점에 따라(신혼 부부의 수요 평수)” 33제곱 미터~85제곱 미터형(구 10평,13평,15평,17평.. 26평형) 아파트의 전세가와 매매가가 달라붙는 현상이 나타났으며 이러한 현상은 “현실과 꿈의 평형”의 괴리로 나타나는 것입니다.

$보충 1) 모든 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.
전-월세 가격을 결정하는 사람은 "전부 실수요자"이나 매매가격을 결정하는 사람은 실수요자, 투자자, 투기자 등 다양하다. 따라서 매매가보다 전세가가 중요하며 가격을 문의할 때는 반드시 전세가를 먼저 알고 매매가를 수익될 수 있도록 할인하여 투자하는 것이 부자되는 길입니다. 여기서 중요한 것은"전세가 대비 매매가 비율"이 낮은 것이 일반적으로 저평가된 것입니다.

$보충 2) 경재재에서의 “가격 결정” 원리..

1) 수요-공급및 희소성의 원리 : “심리적 요소(가수요-가공급)”도 포함.

2) 위 원리의 base는 "비용및 수익"의 원리 : 대상 물건을 만드는 비용 이하로는 팔지 않고(공급자 관점).. 수익(효용 포함)에대한 기대없이 사지 않는다(수요자 관점)..

===> “비용-수익의 원리를 근간”으로 하여 수-급의 원리를 파악하여야 합리적인 가격을 결정할 수 있을 것입니다.
$보충 5) 경재재에서 "가격 산출"의 원리..
1) 비용의 원리 등도 있지만 주된것은 "수익의 원리"다.
2) "수익" 방식에의한 원리 : 대부분의 경재재는 "수익(효용 포함)"이 있을때 수요자가 수요의 의사(심리)를 나타내고 수요를 한다.
3) 부동산에서의 "수익의 원리" 응용..
!) "건물 가격" 산출법 : 건물 연수 * 년세 수입
사례 : 위 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 월세 수입은 약 60만원 내외이다.
따라서 년세 수입은 720만원(12개월*60만)이다. 성원 아파트의 건물 연수를 40년으로 가정시 "40년 * 720만 = 2억 8800만원" 즉 성원 아파트 69.42형의 건물 가치는 "2억 8800만원"이다.(고층 아파트의 수명을 정부의 지침에따라 40년 가정시)
==> 현재의 성원 아파트 건령은 94년식으로 잔존 건물 년수는 24년(40년 - 16년)이지만 잔존 건물 년수 24년 내외로 재건축이 될 것이고 다시 새건물로 탈바꿈할 것이다. 즉 건물이 오래되면 재건축하는 역사가 계속 반복하기 때문에 40년으로 계산을 하였다.
!!) "땅 값" 산출법 : 땅 평수 * 평당 가격
사례 : 위 성원 아파트 22평의 땅 평수는 약 5평이다. 그럼 위 아파트의 1평의 땅값은 얼마일까?
주변의 아파트 땅값과 비례하여 계산할 수도 있지만 별 차이가 없으므로 재조달 공급가격 방식으로 계산을 한다. 즉 위 성원 아파트를 용적율 증가없는 재건축 가정시 "입지로 창원의 1급지"이다.
따라서 평균 145 제곱 미터(구 44평)기준으로 3.3 제곱미터(구1 평) 당 1200만원으로 분양한다면 분양이 될것이다. 고급 건물로 건축하더라도 건축비는 3.3 제곱미터 당 500만원이면 충분하다. 그럼 땅값이 3.3 제곱미터 당 700만원(1200만-500만)이 된다. 이것은 용적율이 100%일떄 700만원이라는 뜻 이므로,, 위 성원 22평의 현재 용적율 450% 곱하면 된다. 즉 "700만원 * 4.5 = 3150만원".. 결론적으로 성원 아파트 69.42형의 땅의 가치는 "16.27 제곱미터 즉 5평 * 3150만원 = 1억 5750만원"이다.
!!!) 제 1공식에따라 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 가격은 건물 가치와 땅 가치를.. 합하여... 2억 8800만원 1억 5750만 = 4억 4450만원이다.
!V) 위의 계산법은 원리에의한 산출법이지만, 일반인이 보다 편하게 "대상 아파트의 적정 가격"을 산출하는 방법이 있다. 이것은 아파트 가격의 기준이 되는 "전세 가격"에 약 5배 내외를 "매매 가격"으로 하는 것이다. 즉 위 성원 69.42형의 적정 매매 가격은 "전세 가격 700만원 * 5 = 3억 5000만원" 내외 (비용 제외 하더라도)... 위 공식에의한 4억 4450만원 - 집과 관련된 최대 비용 9450만원(집수리 비용, 재산세, 기타)을 가정시 = 3억 5000만원 내외.
V) 위 가격은 수급의 원리에따라 인접지의 땅값 및 전세 가격이 하락하면 위 적정 가격도 하락할 것이나 중-장기인 관점으로 접근하면 하락할 확율은 거의 없다. 저평가된 것은 더더욱..
그 이유는 "위 공식 4"를 적용하면 된다. 즉 전세가격과 땅값은 물가의 주된 요소이고 중-장기적인 관점에서는 상승할 수 밖에 없기 때문이다.
$보충 3) 투자(실수요 포함)의 원리 : 부자되는 것
부자가 되기 위해서는 "적게 투자하여 많이 버는 것"..
많이 벌기 위해서 가장 중요한 것은 "타이밍(시기, 기회)"을 잘 맞추는 것음.
타이밍은 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 맞추는 것.. 그러나 부자가 되기 위해서는 매도 타이밍보다 "매수" 타이밍을 잘 맞추는 것이 70~80%로 우선함. 매수 타이밍을 잘 맞추는 것은 종국적으로는 "저평가된 물건"을 알아보는 눈과 결단및 행동에 있음.
$보충 4) 부자되는 비법
1) 부자의 "마음" (심리적 관점) : "작은 것(현실의 손익)"은 버리고
언제나 "큰 것(미래의 손익)"을 얻는다.
2) 부자의 "이론" (경제적 관점) : "적게 투자하여 많이 버는 방법을 안다"
==> 위 2가지를 알고 "실행"한다... 알고 행하지 않는 것은 알지 않는 것만 못하다.
3) 적용 사례 : 고기를 잡아주는 것을 좋아하지 않고 낚시하는 법을 가르쳐 주는 것을 좋아한다. 다음으로 고기가 많은 곳을 가르쳐 주는 것을 좋아하며.. 이를 "실행"한다.
##.. 어느 지역이더라도 도심지에 이러한 아파트가 있으면 구입하더라도 수익이 클 것이라 본 필자는 생각합니다. 서울및 수도권, 도청 소재지, 대기업 공단이 있는 도시, 광역시청의 입지 좋은 곳, 유동 인구가 많은 곳이면 더욱 더 좋다고 생각합니다. 결론적으로 "평균 소득"이 높은 지역(물가가 비싼 지역)이 좋다. ==> 창원의 장점은 계획 도시이며 도청 소재지이고 대기업 공단이 많은 도시로.. 소득 수준이 높고(물가가 높음) 유동 인구가 많다(거래량이 많다)는 것입니다. 이러한 4가지의 장점으로 창원은 지방의 강남이라 불리고 있으며 서울과 달리 창원 고층 아파트의 소형은 그다지 오르지 않아 위에서 예시를 든 것입니다.
혹 이글로 마음 상하는 분이 있으시면 이렇게 생각하는 사람도 있구나 생각하시기 바랍니다.

2011년 현재 창원은 폭발적인 상승장의 연속으로 많은 이득을 만들었습니다.
2009년도에서 2010년에 전세가격과 매매가격과의 차이가 엄청나게 줄어들어 강한 매수타이밍을 만들어 냈습니다. 그리고 2011년 초에 강한 상승폭으로 소형평수의 가치상승이 있었습니다.
그렇게 본다면 저평가 된 소형평수의 가치상승이 일어났다라고 평가 할 수 있습니다.
렇다면 강남으로부터 시작된 소형평수의 가치 상승은 2011년도 초에 지방중심도시 부산, 창원, 울산을 중심으로 큰 상승세를 보았다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 이런 상승장이 아직 일어나지 않거나 미세한 변동을 보이는 다음지역은 어디일까? 전국 매매가격과 전세가격을 주시한 결과 대구광역시를 주목하게 되었습니다. 2011년 초에 강한 지방중심도시 상승장을 거의 타지 않고 초부터 약간의 상승장을 이어가고 있는 대구는 강한 전세가격에 비해 낮은 매매가로 상당한 투자 가능성을 내포하고 있습니다.
전세가격과 매매가격의 갭이 1500~2천선으로 창원이 이미 5천선으로 벌어진 것에 비하면 적은 투자비용으로 매매가 가능해 투자가능성이 높다고 생각합니다.

0