2011-08-11 16:19

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=14&uid=35600

성남시 2020 도시정비기본계획(안)이 6.24일 발표되었다.


* 금번 발표의 특징

이번 발표는 주로 3단계 구역에 초점을 맞추어 발표되었다. 그 특징은 아래와 같다.

첫째, 너무 재개발이 한꺼번에 몰리지 않도록 2년간 터울을 두어 4단계로 나누어 진행된다.

둘째, 성남시 관계자는 주택 및 기반시설 노후도를 고려하여 정비계획수립연도를 나누었다고 하는데 그 보다는 사업성이 높은 순으로 단계를 나눈 것 같다.

셋째, 4개 구역의 재개발 면적이 확장되어 사업성이 좋아졌다.

넷째, 주거환경개선사업구역의 정비방식을 이번에 ‘사업유형유보’ 구역으로 지정하여 주택재개발 가능성을 열어 두었다. 향후 주민 설문조사를 통해 주택재개발사업과 주거환경개선사업 공동주택방식 중 택일할 것으로 알려지고 있다. 이 경우 사실상 주택재개발로의 전환을 위한 수순으로 보인다.

들리는 말로는 하반기에 사업유형유보구역 주민들을 대상으로 설문조사를 실시하여 주민 80% 이상이 주택재개발을 찬성 할 경우 사업 방식을 철거재개발로 바꾼다고 한다.

다섯째, 신규 재건축 단지 4곳을 새로 지정하여 공공관리 구역의 폭을 넓혔다.

이러한 일련의 계획과 변화 폭의 확대는 성남도시개발공사의 설립을 염두에 둔 포석으로 보인다.

ㅇ 세부 분석

자. 이제는 좀 더 세부적으로 살펴보자.

* 3-1단계 (2011년 정비계획 수립)

산성구역, 상대원3구역, 도환중2구역, 미도아파트 재건축

3-1단계는 고도제한완화의 가장 큰 수혜단지의 하나인 산성구역이 선정되었다. 이 구역은 산성역 역세권이고 인근 위례신도시가 가까워 사업성이 가장 좋은 구역의 하나다.

특히 주변의 신흥주공 재건축, 2단계 신흥2구역 재개발과 맞물려 10,000 가구 이상의 대단지를 형성할 예정이고 또 건설 시기도 위례신도시 개발과 때를 맞추어 재개발될 것으로 보여 대단한 시너지 효과를 보일 것이다. 이 일대는 성남 구도심 최고의 랜드마크로 자리 매김할 가능성이 크다.

단, 금번 발표된 용적률 250%는 이치에 맞지 않는다. 이는 금번 발표된 전 구역의 공통 문제이기도 하다. 성남시 조례에 근거한 280%나 재개발 최대허용치인 300%의 용적률로 사업구역의 성격에 맞추어 상향 조정되어야 할 것이다.

원래 2단계 사업구역인 상대원3구역의 확장은 상대원 1동 전체를 포함하여 이번에 면적이 확장된 4개 구역 가운데서도 가장 파격적으로 면적이 넓어졌다. 기존 약 49,421평에서 8만평이 증가하여 129,357평이 되었다. 자그마치 262% 곧 2.6배로 커졌다.

게다가 1,3동 도로변 준주거지역을 포함하여 질도 높혔다. 교통영향평가 통과도 무난할 것으로 보이며 만 가구 내외의 초대형 단지가 될 것이다. 넓이가 커진 만큼 이에 비례하여 사업성이 대폭 개선될 전망이다.

도환중2구역은 기존 최대허용 용적률 800%의 사업지로 원래 사업성이 좋은 지역이고 미도아파트도 원래부터 2단계 사업으로 지정되어 있었기 때문에 2011년에 정비계획이 수립되는 것은 당연하다.

* 3-2단계 (2013년 정비계획 수립)

태평1구역, 태평3구역, 상대원2구역

3-2단계의 태평1구역은 성남대로 변 역세권에 위치하여 입지 여건이 좋아 사업성이 있다. 게다가 분양가상한제만 폐지되면 사업성이 대폭 개선될 지역이다.

또 이번 기본계획(안)에서 정비방식도 기존 주거환경개선사업지구에서 ‘사업유형유보’구역으로 변경되어 성남시도 주택재개발의 가능성을 열어 두었다. 이번 공람에서 주민들이 합심하여 의견을 강하게 내면 주택재개발로 될 가능성이 높다.

옆에 같이 붙어 있는 태평3구역은 기존대로 주택재개발로 가는데 용적률을 얼마나 더 받아 낼 수 있을지가 관건이다.

상대원2구역은 확장구역이기는 하나 확장면적이 그리 크지 않다. 기존 71,382평에서 5,453평이 늘어난 76,835평이 되었다. 교통영향평가를 염두에 둔 확장으로 보인다.

하지만 워낙 규모가 있는 단지라 용적률만 어느 정도 상향 조정되면 사업성은 그리 나쁘지 않을 것으로 보인다.

* 3-3단계 (2015년 정비계획 수립)

수진1구역, 신흥1구역, 중4구역, 중2구역

3-3단계의 수진1구역, 신흥1구역, 중4구역은 기존대로 주택재개발로 진행되어 큰 변화는 없으나 용적률 상향 조정 여부에 따라 사업성이 판가름 날 것으로 보인다.

문제는 중2구역이다. 구역확장 없이 사업유형유보구역으로 지정받았는데 이 경우 용적률의 대폭적인 상향 조정 없이는 주택재개발이 불가능한 지역이다. 귀추가 주목된다.

* 3-4단계 (2017년 정비계획 수립)

금광2구역, 은행1구역

3-4단계의 신흥3구역은 기존대로 변화 없이 주택재개발로 진행되며 금광2구역은 면적이 기존 8,997평에서 6,984평이 늘어나 15,981평으로 확장되었다. 역세권으로 위치가 좋아 분양가상한제가 폐지되면 사업성은 좋을 것으로 전망된다.

-은행1구역

이번 구역확장의 하이라이트는 은행1구역이다. 주차장 2개 부지 약 5,000평의 공터가 무상으로 양여되었기 때문이다. 현행법으로 주거환경개선사업지구의 국공유지는 시행자에게 무상양여 할 수 있다는 조항을 잘 활용한 케이스다.

이를 포함하여 기존 면적 18,847평에서 11.106평이 늘어나 29,953평이 되었다. 원래 면적 대비 59%가 늘어났다.

또한 정비방식도 주거환경개선지구에서 사업유형유보지역으로 변경되었다. 주택재개발 가능성을 열어둔 것이다. 이제는 주민들의 소원대로 전면 철거재개발로 갈 수 있는 길이 열렸다.

* 신규 지정 4개 재건축 단지


통보8차(2011년 정비계획수립)

금광3구역( “ )


은행주공(2015년 정비계획수립)

성지,궁전 아파트( “ )


2011년 정비계획수립 재건축 단지로 신흥동 통보8차 아파트와 금광3구역이 지정되었다. 금광3구역은 신구대학 아래 우측 빌라촌으로 재개발이 아닌 재건축으로 추진된다.


은행주공 재건축 지정으로 은행2구역 재개발 탄력 받을 듯

또 2015년 정비계획수립 재건축 단지로 은행주공과 성지,궁전 아파트가 지정되었다. 특히 대단지인 은행주공 아파트의 재건축 지정은 의미하는 바가 크다.

현행 주거환경개선사업 1단계 구역인 은행2구역의 현지개량방식사업 종료 후 재개발 착수 시점과 맞물려 있다. 같은 시기에 은행2동에 대규모 아파트 단지가 탄생할 것으로 보인다.

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