2005-11-18 19:20
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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
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과거에 집 있었다면 근로자 대출 권할만
[조선일보 나지홍 기자]
무주택자들이 집을 구입할 때 이용할 수 있는 대출 상품이 다양해졌다. 하지만 상품마다 대출조건에 차이가 있고 주는 혜택이 달라 ‘내 몸에 맞는 상품’을 잘 고르면 도움이 되고, 엉뚱한 상품을 선택하면 손해를 볼 수도 있다. 7일부터 판매가 시작된 ‘생애최초주택구입자금 대출(이하 생애첫대출)’, 근로자·서민주택구입자금대출(이하 근로자대출), 모기지론, 시중은행 주택담보대출 등 무주택자가 이용할 수 있는 내집 마련 대출상품의 장단점을 알아본다.
◆생애첫대출, 단연 최고=대출 대상이 넓고 금리가 낮아 재테크전문가들이 내집마련 대출상품 중 최고로 꼽는 상품이다. 2001~03년 첫 판매 때는 IMF 외환위기 직후 넘쳐나던 미분양주택 해소를 위해 신축주택에 대해서만 적용했지만, 이번에는 모든 주택으로 확대했다. 가족(가구원) 모두가 과거에 주택을 구입한 적이 없는 무주택 가구주에게는 최적의 상품으로, 연소득이 5000만원 이하이면 대출을 받을 수 있다.
대출한도는 집값의 70% 범위 내에서 1억5000만원까지이며, 금리는 연 5.2%로 시중 대출상품 중 최저 수준이다. 연소득이 2000만원 이하인 저소득층에게는 1억원까지 연 4.7%, 1억원 초과분에 대해 연 5.2%의 차등 금리를 적용한다. 대출받아 살 수 있는 집은 전용면적 25.7평 이하로 어지간한 30평형대 초반 아파트까지 가능하다. 매년 이자상환액에 대해 최고 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있고, 국민은행·우리은행·농협 등 3곳에서만 취급한다. 중간에 목돈이 생겨 원금을 갚아도 중도상환수수료를 물지 않는다.
◆근로자대출, 꿩대신 닭=과거 주택을 샀다 팔았던 경험 때문에 생애첫대출을 받을 수 없는 무주택자에게는 근로자대출이 차선책이다. 대출한도가 1억원(집값의 70% 한도)으로 생애첫대출보다 5000만원 작고, 대출자격도 연소득 3000만원 이하로 제한되는 것을 제외하곤, 나머지 조건은 생애첫대출과 거의 비슷하다. 변동금리이기 때문에 향후 시장금리가 오르면 덩달아 금리가 오를 수 있는 위험이 있다. 하지만 서민주거안정을 위한 정책자금인 만큼 다른 시중은행들보다 금리 인상에 적극적이지 않을 가능성도 있다. 현재 금리는 연 5.2%(연소득 2000만원 이하는 4.7%)로 생애첫대출과 같다. 생애첫대출처럼 소득공제나 중도상환수수료 면제혜택을 받을 수 있다.
◆모기지론과 시중은행 주택담보대출=연소득이 3000만원을 넘는 무주택자로 과거에 집을 보유했던 경험이 있다면 주택금융공사 모기지론이나 시중은행의 주택담보대출을 받는 방법밖에 없다. 두 상품 모두 조건은 생애첫대출이나 근로자대출보다 불리한 편이다.
가장 큰 차이는 모기지론은 고정금리인 반면, 주택담보대출은 거의 변동금리라는 점. 현재 금리는 고정금리인 모기지론이 연 6.5%로 주택담보대출보다 높지만, 앞으로 금리가 오를 경우 역전될 수도 있다. 대출기간도 모기지론은 10·15·20년으로 비교적 장기간이지만, 주택담보대출은 1년부터 35년까지 선택할 수 있다.
대출금액은 모기지론이 최고 3억원으로 생애첫대출이나 근로자대출보다 한도가 높고, 주택담보대출은 집값의 최고 60%까지만 대출해준다. 두 상품 모두 일정 기간 내에 미리 갚으면 중도상환수수료를 내야 하고, 이자상환액에 대해 소득공제를 받으려면 15년 이상 대출을 받아 국민주택규모 이하인 주택을 구입해야 한다. 모기지론은 연소득 2000만원 이하 저소득층에 대해 금리를 0.5~1%포인트 깎아주지만, 생애첫대출이나 근로자대출보다는 여전히 금리가 높다.
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[머니투데이 원종태 기자]지난 7일부터 불과 5일만에 대출규모가 3000억원을 넘어서는 등 '생애최초 내집마련 대출'이 폭발적인 인기를 누리고 있다. 8돚31 대책 등의 영향으로 집값이 떨어진 틈을 이용해 내집 마련의 꿈을 이루려는 무주택 서민들이 많아서다.
무엇보다 시중 어느 주택대출상품보다 대출이자가 저렴 4.7∼5.2%로 저렴(연말정산시 실질 이자율은 4%대)한데다 각종 수당을 제외한 연봉 5000만원이하 세대에게 대출되는 등 조건도 까다롭지 않은 게 큰 장점.
그러나 아무리 이자부담이 없다고 해도 어떤 아파트를 골라 대출받을 것인지는 간과해선 안된다. 매년 대출이자 이상은 오를 수 있는 아파트를 골라야 싼 이자의 매력을 극대화할 수 있다.
부동산 전문가들은 500가구 이상 역세권 단지로 발전가능성과 환금성에 주목해야 한다고 강조한다. 교육여건과 입주년도, 쾌적성, 아파트 브랜드 등도 점검할 사안이다.
기존 전세금이 1억원을 넘는다면 추가로 1억원이상 대출받아 가격상승폭이 높은 30평형대 아파트나 인기지역으로 옮겨타는 것도 적극 노릴 만하다.
◇1억∼1억5000만원대 아파트〓강서권에서는 영등포구에 이 금액대 유망단지가 많다. 대림동 현대3차아파트는 1162가구의 대단지로 지하철 1ㆍ2호선 환승역인 신도림역이 도보 5분 거리다. 도신초, 신구로초 등이 걸어서 7분정도 걸리며앞 도림천변이 가까워 쾌적성도 좋다. 19평형 매매가가 1억3700만~1억4700만원이다.
인근 문래동 현대2차아파트도 2호선 도림천역이 걸어서 7분 거리인 역세권단지다. 총 390가구로 단지주변의 소규모 공장 이전이 활발해 발전성이 높다. 18평형 매매가가 1억~1억1500만원으로 특히 부담이 적다.
강북권에서는 서대문구 홍은동 풍림2차를 눈여겨 볼 만하다. 24평형 매매가는 1억4500만∼1억5000만원으로 지하철3호선 홍제역이 도보 5분 거리다. 인왕산을 끼고 있어 선호도가 높고 인왕초, 홍은초, 홍제시장, 인왕시장 등도 가깝다.
성북구에서는 돈암동 현대아파트가 눈에 띈다. 총 619가구로 지하철4호선 길음역이 도보 5분 거리다. 길음뉴타운이 가까워 발전성도 좋은 편. 24평형이 1억4500만∼1억5000만원에 거래된다.
노원구 상계동 주공6단지도 지하철4호선 노원역이 도보 4분 거리인 역세권 단지다. 2646가구의 대단지로 상수초, 당수초 등을 이용할 수 있다. 23평형 매매가가 1억1000만∼1억4000만원 정도다. 노원구 중계동에서는 중계무지개 26평형이 매매가 1억3000만∼1억4500만원으로 지하철7호선 중계역이 가까운 역세권아파트다.
◇2억∼3억원대 아파트〓이 금액대는 기존 전세금이 1억원 이상인 무주택자가 1억∼1억5000만원 정도를 추가 대출받아 구입해야 한다. 마포구와 서대문구, 성북구, 강서구 등 도심권에서 가까운 지역 위주로 선택이 가능하다.
마포구에서는 대흥동 태영아파트 24평형이 대표적으로 매매가는 2억1000만∼2억4000만원선이다. 1992가구 대단지로 지하철5호선 마포역이 도보 5분 거리다. 광화문과 도심권 출퇴근이 편리하다. 신석초, 염리초, 용강초가 가깝고 신촌일대 백화점 등 편의시설도 넉넉하다.
지하철6호선 광흥창역과 도보 5분거리인 현석동 강변현대아파트도 주목할 만하다. 총 510가구로 24평형 매매가는 2억4000만∼2억8000만원 정도다.
강서구에서는 가양동 강나루 현대홈타운 24평형을 추천할 만하다. 지하철 9호선 개통시 역세권단지로 거듭날 예정으로 매매가는 1억9500만∼2억5000만원선이다.
시청이나 광화문과 가까운 서대문구에서도 이 금액대면 20평형대 알짜 아파트를 잡을 수 있다. 홍제동 삼성래미안 24평형은 현재 2억∼2억5000만원으로 인왕산이 단지뒤에 위치해 쾌적성이 뛰어나다. 지하철3호선 무악재역이 도보 4분거리다.
냉천동 동부센트레빌은 총 313가구로 26평형은 1억9000만∼2억1000만원선이다. 지하철5호선 서대문역이 도보 7분거리로 광화문까지 자동차로 10분이 채 안걸린다.
성북구에서는 지하철4호선 한성대입구역과 도보 8분거리인 돈암동 한신아파트가 유망하다. 1795가구로 27평형 매매가가 1억7000만∼1억9500만원이다. 종암동 현대아이파크 2차는 782가구의 대단지로 올해 초 입주한 새 아파트다. 23평형 매매가가 2억∼2억5000만선으로 지하철 6호선 고려대역이 도보 10분거리다.
길음뉴타운 수혜단지인 길음동 삼성래미안 22평형도 노릴만하다. 매매가가 2억3500만∼2억7500만원으로 지하철4호선 길음역이 도보로 4분 정도 걸린다. 1125가구로 2003년 입주해 비교적 새 아파트다.
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