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[스크랩] 향후 부동산시장의 전망과 아파트 구입 |부동산노트

2006-12-26 14:50

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자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

향후 부동산시장의 전망
 
이전 글들에서 수차례 반복해서 언급했듯이 2006년4/4분기~2008년초까지는 대세상승기이다.
 
무엇보다도 가격이 지속적으로 오르는 이유는 신규 중대형의 공급부족이며(재건축의 압박 등) 거기다가 판교와 광교신도시의 고가 분양이 한몫을 했고 앞으로도 할 것이며, 특히 내년에는 대선이 치러지는 관계로 부동산규제(압박)정책을 펼쳐왔던 현 정권에 대한 교체기대감으로 인해, 부동산가격이 가파르게 상승하는 것을 누구나 체험하는 한 해가 될 것이다. 무주택자나 소형평형 보유자에게는 무척이나 힘든 한 해가 될 것으로 보인다.
현재 부동산 가격의 상승이 이전과 조금 다른 점이 있다면, 개발이슈(Issue)가 있는 유망지역 아파트에 대한 국지적인 상승이라고 보기보다는, 묻지마 투자식의 무차별한 상승이라는 점이다.
 
그 예로 과거 3년간 백만원의 가격변동도 없었던 아파트들에서조차도 근래 시세가 변동되고 있다는 부분이다. 최근 들어 서울 및 유망 수도권에서 올해 집을 사서 얼마를 벌었다는 식으로 흥분을 할 필요는 없다고 보인다. 자신들이 보유한 아파트 가격 이상으로 타지역에서도 상당한 상승이 있었기에, 어쩌면 적게 오르는 지역의 아파트를 소유한 사람들만 상대적으로 자산가치가 하락하는 현상으로 이해될 수도 있기 때문이다.

2008년초까지는 서울 및 수도권 그리고 지방의 유망지역에 한해서는 어느 아파트라도 할 지라도 상당한 폭의 상승이 있을 것이다.
 
현 정권에서 스프링을 아주 단단히 눌러 놓았기에, 내년 정권교체에 대한 기대감으로 인해 심하게 부동산시장 가격이 요동을 칠 것이라고 본다.(다만 여기서 한가지 변수는 정치적인 부분이 있다. 야당의 대선후보가 여러명으로 분산되어 나온다거나 과거 역사에서도 그랬듯이 대선표를 의식해 강남의 주요 명문학교를 이전한다는 이야기만 나오지 않는다면 내년만큼은 부동산시장의 동반하락은 어지간해서는 없을 것이다)

그 이후, 2008년2/4분기부터는 가파른 상승이후에 나타나는 상당기간의 하락(조정)이 뒤따를 것이다. 지역에 따라 짧게는 6개월에서 길게는 1년정도의 약보합세를 거치고 난후, 2009년부터는 재상승하는 국면으로 다시금 접어 들 것으로 보인다.

그러나, 2008년2/4분기 조정기에서도 테마를 형성하는 지역의 주택, 즉 ‘차기 부촌’으로 발돋움할 지역의 부동산들은 게릴라식 상승을 이어갈 것으로 본다. 차기 부촌에 대해서는 다음번 글에서 언급하도록 하겠다.


현재 서울과 수도권의 일부 지역에서는 내재가치와 미래가치를 넘어서, 과도하게 상승되고 있는 모습까지도 보이고 있다. 이러한 지역의 아파트들은 내년 대세상승기에는 어느정도 편승해서 같이 오르겠지만 향후 조정시기에 심각할 정도로 상승폭을 깍아먹으면서 하락을 할 것으로 보인다.
 
지금 신규로 주택을 구입하거나 갈아타는 경우에는, 대세상승기 기간동안은 상승폭이 크게 일어나며 향후 조정시기에서도 가격하락폭이 크지 않을 ‘유망지역’에 ‘괜찮은 아파트’로 구입하는 것이 필요할 것이다.
 
 
 결론

일단 더 늦기전에 집을 구입해야 한다

정부의 정책을 맹신하지 마라. 아직 집을 보유하지 못한 사람들은 지금이라도 다소 무리가 따르더라도 ‘감당할 수 있는 범위내의’ 대출을 적극 활용하여 유망지역에 입지가 좋은 아파트로 신규 구입을 서둘러야 한다.
 
정상적으로 사회초년병 시절때부터 1년에 1~2천만원씩을 저축해서 수도권 중대형 평형의 집을 사기에는 ‘최소 몇십년’이상이라는 저축기간이 소요된다. 그 동안 아파트가격은 부지런히 저축했던 사람들을 비웃기라도 하듯이 저축액보다 몇배나 저만치 도망가 있을 것이다.
 
이 글을 읽으면서도 조금더 기다려서 내년말에나 유망지역 아파트의 중형평형 이상을 사려고 마음먹고 있다면, 지금보다 최소 1억 이상은 더 지불해야 할 것이다.

 
평수를 넓혀야 한다

재건축이나 특수재료를 가지고 있는 아파트를 제외한 일반 소형평형은 오르더라도 한계가 있다. 특히 2008년 하락기에 접어 들었을 때에 하락폭이 가장 심하게 나타날 것이다. 지금 여유가 된다면 아니 조금더 허리를 졸라 맬 수 있는 틈이 있다면, 현재 보유한 평형대보다는 10평형쯤은 더 넓혀두어야 향후에 후회하는 일이 없을 것이다.
 
(최근 게시판을 보면 리모델링이라는 달콤한 환상에 젖어, 현실을 직시하지 못하는 경우를 보게 된다. 추가공사비, 이사비용과 건축결과물을 제대로 따졌을 때, 투자대비 높은 수익성을 갖추게 될 아파트는 그다지 많아 보이지 않는다. 옆에서 매수를 부추기는 부동산업소들의 말만 무턱대고 믿고 결정해서는 곤란하다. 자신의 재산이 걸린 문제이므로 본인이 직접 일일이 따져보는 ‘힘든 과정’이 필요로 할 것이다.)

 
 
철저히 유망지역에 집을 구입하라

절대 자신이 사는 곳과 소유하고 있는 곳을 동일시 하지 마라. 거주는 직장이나 자녀양육 및 교육과 관련된 곳으로 정하더라도, 소유는 철저히 개발이슈가 있는 (즉 실효성 있는 대형호재가 실현되는 – 가급적이면 3~4년이내가 좋다) 지역의 유망아파트로 구입하면 유리하다. 그래야 나중에 가격상승에도 유리하고 자신이 나이가 들어감에 따라 든든한 버팀목이 되어 줄 것이다.
 
[자료원: 부동산뱅크 대치동맨님 글]
 

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