2005-11-02 14:14

http://blog.drapt.com/siempre/1430651130908474528

단지정보 : 부산광역시 연제구 거제동

새초롬님의 고민이 남일처럼 느껴지지 않아서 시간내어 답변드립니다. 불과 몇년전 저희 내외 또한 님과 같은 상황에서 무던히 고민하고 결정하게 되어 먼저 경험한(?)자의 사례로 생각하시고 참고하시기 바랍니다. 신혼 초 첫 살림집을 구하는 것이 어렵고 힘든 것이라는 것은 경험해 보지 않은 사람들도 다 아는 지극히 당연한 사실입니다. 지금처럼 정책의 변화가 잦고 주기적으로 금리변동이 수시로 변동하는 현실에선 더더욱 어렵게만 만듭니다. 제 아무리 철저하게 계획을 세우고 오류를 수정하여 실행한다고 하지만 한번도 해보지 않은 일이 많아 변수가 많이 생기기 마련인가 봅니다. 따라서 신혼집을 구하는 최우선조건을 대다수 전문가들은 역세권, 대단지, 브랜드 순으로 해서 교통을 최우선으로 선택합니다. 최근에는 소득수준의 향상으로 과거 판상형 아파트가 공급되던 시절과는 달리 생활수준의 질적 향상도 함께 고려합니다. 그렇다고 크게 달라지거 나 하진 않은 것 같습니다. 이렇게 주거우선순위가 맞벌이 부부에 촛점이 맞추어져 있어 교통에 우선시해야 차후에 구입으로 인한 이전시 에도 쉽게 대처해 나갈 수 있을 것 같습니다. 원론적인 내용이겠지만 한번 더 짚어 보는 차원에서 말씀드린 것이오니 참고하시기 바라며 또 한가지 중요한 것은 자금문제입니다. 구입이냐 전세이냐 로 고민하는 신혼부부가 대부분이겠으나 아마도 대부분의 고수들께서 소형평형의 구입보다 전세로 방향을 잡고 여력이 된다면 중소형평형을 목 좋은 곳에 구입 하라고 간단하게 조언할 것 입니다. 저의 경우는 당시(02년) 건설경기 부흥에 즈음하여 IMF이후 급락한 아파트가격이 회복된 시기로 부산경기는 매매가 대비 전세가가 80%에 육박하던 시기로 집구하기가 지금보다 훨씬 힘들었지 않나 기억해봅니다. 위의 경우처럼 전세는 소형평형으로 하되 대출자금은 전세금의 20%를 넘지 않는 것이 유리하다고 보아지며 매매시는 맞벌이의 경우 40%까지는 다른 자산증식보다 오히려 나을 것이라 판단이 섭니다. 실제 전세자금으로 상환자금은 기회비용발생억제보다 종잣돈 불리기 에 역점을 두어야 하며 구입 시 대출상환자금은 투자대비 자산증식에 가치를 높게 두는 것 이 올바르다 생각이 듭니다. 실제 저 같은 경우 당시 1.2억원 32평형 아파트를 3천만원대출하여 현재 매매 후 기회비용 손실 없이 자금보전을 하였습니다. 여기서 기회비용이란 이자상환금액과 이자수입금액을 말 합니다. 오히려 물가상승율 감안하여 금융투자보다 수익율이 유리 하였던것 같습니다. 어차 피 실 거주 주택이라 수익률이 무의미하겠으나 저로서는 중요한 계기가 되었던 것 같습니 다. 또한, 자금의 마련용도는 여러 가지 방향이 있습니다. 전세자금마련은 삼천만원이하 도시근 로자라면 저리(4~5%)로 마련할 수 있는 상품이 있으며 구입 또한 이번 달 말부터 시행될 생애최초구입자금(최대1억원)을 이용한다면 저리로 거의 고정금리와 같은 이자부담으로 가 능할 것이며 여러 가지 계획을 세워 따져본다면 방향이 세워지지 않을까 생각해봅니다. 전 세로 거주하면서 청약저축, 금융투자로 종잣돈을 불릴 것이냐 상환가능 자금범위 내에서 30 평형대 아파트를 구입할 것이냐에 대하여 우선순위를 어디에 둘 것인지 판단하는 것 또한 중요하다 생각 듭니다. 일반적인 내용으로 서론이 길었으나 지금 제가 거주하고 있는 곳이 교대근처라 인근아파트 에 대해 이것저것 살펴보기로 하겠습니다. 이 또한 저의 전적으로 주관적인 생각이라 판단 을 흐릴 내용은 가급적 삼가 하도록 하겠습니다. 교대근처는 연제구와 동래구를 잇는 온천천이 가로로 흘러 내려가고 있어 천 주변으로 예전 공장부지와 공터에 제법 많은 아파트들이 들어서기 시작하여 이젠 아파트군락이 형성되어 있습니다. 5~10년생 이상 연산동 연산무지개타운, 삼익아파트, 한성기린아파트, 우성아파트, 동래화신 타운. 한양아파트 등이 거제동과 연산동에 위치하고 있으며 대상지 아파트들은 기복이 심하 지 않으며 전월세가 수월하게 이루어지고 있습니다. 가격대는 20평형대 기준 7천~1억에서 30평형대 기준 1.2억~1.6억까지 거래가 되고 있습니다. 5년생이하 최근 분양된 아파트로 롯데(5년차), 삼익퓨처스, 벽산, 동원로얄듀크2차 등이 있 으며 내년도 입주하는 아파트로 월드, 쌍용, 연산SK주복 등이 위치하고 있습니다. 위와 같이 연산, 거제교대근처로 신구아파트가 같이 공존하는 현상으로 인해 수요자측면에 서는 많은 매물로 특히 기존아파트들은 무리한 자금 부담 없이 구입할 수 있는 상황인 것은 분명하나 옥석가리기가 쉽지 않은 것 같습니다. 연제구내 교대근처는 교통이 집중되어 분산되는 곳 이여서 기존 1호선이용이 손쉬우며 3호 선 또한 환승역이 연산동에 예정되어 있어 대중교통이용은 메리트가 분명히 있는 곳입니다. 일반승용이용은 거주민증가로 지체가 빈번하게 발생하나 이는 부산시 교통흐름이 대부분 비 슷한 정도로 생각한다면 큰 무리수는 없으며 타지이동이 용이하다는 장점이 있습니다. 하지만 500세대 이상 중대단지가 인근에 많지 않으며 중소형 기존단지로 대부분 이루어 져 있어 위에서 언급한 대로 가격등락이 쉽게 이루어 지지 않는 단점이 있으나 여러 가지 장점 으로 대부분 상쇄하는 단지들이 많아 다른 지역보다 하방경직성이 뚜렷히 나타나는 지역입 니다. 또한, 웰빙이 강조되는 시점이라 소형 단지 내 공용시설이 없는 단점을 온천천 시민공원이 상당부분 차지하고 있으며 지금은 인근부동산에서도 강점으로 내세우고 있습니다. 자연 친 화형 친수공간을 표방하였다고는 하나 아직은 건천인 관계로 생태복원이 지지부진한 상태입 니다. 현재 낙동강원수를 금정 청룡동에서 원수를 방류할 계획이라고 하여 이후 생태복원에 많은 부분 향상될 것이라 판단되며 지금도 원주민들의 많은 활용공간으로 자리 잡은 것은 사실입니다. 교육시설은 연제초등, 거학초등, 교대부속초등이 있으며 단지 내 초등시설은 없습니다. 중등 은 연산동과 거제동은 동부교육관할이나 거제동은 인근 동래학군으로 배정되어 가고 있어 기존학군내로 근거리 통학가능하다 합니다. 학원시설은 동래 명륜동 학원가 차량으로 이동 하여 이용 가능합니다. 편의시설은 연산동내 아파트 근처 소형 재래시장과 인근 메가마트, 홈플러스, 소형마트로 이용하며 인근에 대형마트가 입주한다는 소문은 있으나 아직은 근거리 내 마트는 없으나 큰 불편함은 없습니다. 위와 같이 편의시설 및 생활여건은 다른 타 지역과 비교해 손색이 없는 실정이여 거주 만족 도 또한 상당부분 높은 것으로 판단됩니다. 대부분의 부동산전문가들이 향후 부동산예측을 내년도까지 소폭 하락 후 상승세로 가닥을 잡고 있어 정권후기로 접어드는 시점에 따라 현재의 정권생리상 포퓰리즘이 극에 달하여 소 리 없는 외침이 되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 부산은 수도권과 달리 급격한 상승세가 지속되지 못한 채 현재의 정치논리에 밀려 주춤한 상태입니다. 그렇다고 예전과 같은 황금 기가 찾아온다고 생각하면 오산이겠으나 아직까지 부동산을 대처할만한 투자처는 없는 듯 합니다. 이처럼 지금과 같은 공급과잉과 맞물린 수요불균형 시장에서라면 특히, 새초롬님 처럼 처음 집 장만이나 구입에 나선다면 5년생 이하에 있는 아파트를 선택하는 것이 현명한 판단이라 생각되어 집니다. 현재 제가님과 같은 자금여력과 전문직업종사자라면 신규아파트 구입에 집중하여 보는 것 또한 바람직하지 않나 생각해 봅니다. 차후 2세 출산이후 소비구조가 현 재보다 급격하게 달라져 종잣돈 마련에 많은 시간이 걸릴 것이라 생각되어 지며 지금의 수 입구조라면 구입이 오히려 리스크를 줄일 수 있을 것이나 주말부부라는 사정이 있는 것으로 보아 여건이 허락하는 한 구입을 고려해보는 것이 나으리라 판단됩니다. 님께서 거론하신 벽산은 101동쪽 고층은 향후 동해남부선 복선화 이후에는 상당부분 호재 로 작용할 가능성이 높으며 동원은 예전 쿨맨님께서 분석한 것처럼 월드와 쌍용의 상승세에 맞물려 상승가능성이 충분히 있는 물건입니다. 하지만 위에서 거론한 기존아파트 구입은 신중을 기하여야 할 것이며 매매보다는 전세를 선 택하는 것이 나을 것이라 판단되며 전철과 인접한 아파트들은 현재의 자금으로 충분히 구할 수 있으리라 생각되어 집니다. 장황하게 두서없이 글을 써내려가 내용이 부실하고 허접하지만 예전의 고민이 떠올라 지나 치기 무엇하여 시간 내어 적어 봅니다. 더 자세하게 분석해 드리고 싶으나 개인적인 판단으 로 주관을 흔들어 버리는 우를 범할까 싶어 더 이상의 논의는 하지 않겠습니다. 끝으로 처음 시작하는 설레이는 느낌 그대로 두분 앞날의 좋은 일만 가득하길 기원합니다.

1