2006-03-05 11:15

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27989

작은 평형에서 큰 평형으로, 비 인기지역에서 인기지역으로 갈아타기하는 것이 아파트 한채 달랑(?) 가지고 있는 서민들의 절실하고도 소박한 꿈일 것이다.

물론 여유돈을 넉넉히 가지고 있다면야 고민할 필요도 없겠지만, 없는 돈에 집(전세) 한채 가지고 갈아타기를 시도할때는 어려운점이 너무나 많을 것이다.

아래는 중개업소를 하면서 실제로 접한 사례들이다.
모든 상황을 반영할 수는 없겠지만, 갈아타기 할때 충분히 참고할수는 있을 것이다.


1.청약으로 갈아타기


K씨는 35세이상 무주택 세대주다.
결혼 10년동안 내집없이 강남에서 전세 살다 강남 전세값 폭등으로 동백지구 주변 아파트로 전세1억에 이사왔다.

고객으로 알게된 K씨에게 나는 동탄 포스코 2차 청약을 권유하였다.
당시만 해도 동탄에서 35세이상 무주택 세대주는 100%당첨이 확실하였기 때문이다.

동탄 신도시 명의변경 가능 아파트들은 높은 프리미엄이 형성되어 있는것을 알고 있었기에 막연하게 판교만을 기다리던 K씨에게 당첨확률이 낮은 판교보다는 동탄이 현실적으로 맞기에 동탄을 적극 권유한것이다.

전세자금외에 여유자금이 없던 K씨에게 계약금 20%중 10%는 인근에 전세가격이 싼 아파트로 이사가면 된다고 설명하였고 나머지10%는 중도금대출을 앞당기면 된다고 설명해주어서, 계약금 불안감을 없애주었다.

입주시 부족한 잔금은 담보대출를 받으면 현재 프리미엄 추세로 볼때 충분히 입주가능하다고 설명하였다. 또한, 최후의 경우 입주를 안하고 전세(월세)를 주면 입주 잔금은 걱정할 필요가 없다고 덧붙여 설명해주었다.

자신감을 얻은 K씨는 장롱속에 묻혀있던 청약통장을 꺼내 청약하였고 결과는 포스코 22층 로얄층에 당첨되었다.

K씨가 계약하는날 모델하우스 직원이 거래가 법적으로 가능했다면 프리미엄 5,000만원선까지 충분히 나올수도 있다는 말에 K씨는 매우 기뻐하였다.

동탄 포스코 계약하고 온날 K씨와 같이 소주한잔을 나누었는데 너무 감사하다는 말을 반복하는 K씨 덕분에 말 몇마디 해준것 밖에 없는 내가 오히려 미안하게 느껴지기도 했던 기억이 새롭다.

2. 큰평형으로 갈아타기


8.31대책 직후 분양권 시장은 침체기에 빠져있었다.

일반적으로 거래 활황기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크나 거래 침체기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크지 않는 법이다.

따라서 큰 평형으로 갈아타려면 침체기를 활용하는 방법이 가장 효과적이다.
단순하게 생각해서 30평형대를 싸게 파는 대신 40평형대를 싸게 구입하면 되는것이다.

갈아타기를 노리던 30평형대 분양권 소유자 H씨가 40평대로 갈아타기 상담을 청한 것은 9월경, 나는 H씨에게 매매가격은 생각하지 말고 30평대 분양권과 40평대 분양권 가격 갭이 적정선에 올때까지 기다리라고 이야기 하였다.

갈아타기 적정 갭은 5500만원선을 제시하였다.
계산방법은 프리미엄차이가 평당 분양가격 차이를 유지한다는 가정에서 다음과 같이 제시했다.

최저가격으로는 동백지구 분양당시 평당가를 계산하여 34평은 평당가 676만원, 46평은 717만원이므로 평당 분양가격 차이가 41만원이었기 때문에 46평 * 41만원 = 1,886만원

최대가격으로는 중대형 평형이 평당시세가 높기에 46평*200만원 = 9,200만원을 최대 매수가격으로 잡았다.

위와 같은 계산으로 1886만원과 9,000만원의 중간가격인 5,500만원이하에서 매수시 충분이 승산이 있다고 조언해주었다.

10월 중순경 동백지구 분양권 가격이 하락을 계속해서 갭이 4,000만원이 되었을때 H씨가 보유한 34평 매수자가 나타났고 H씨는 34평을 매도하면서 46평을 매수하였다.

지금 동백지구 34평과 46평의 프리미엄 갭은 입주시점이 가까워지면서 계속 확대중이다.

갈아탈때는 각 지역별 또는 평형별 적정 가격갭을 산출하여 적정선에 들어왔을때 매수가격에 연연하지 말고 갭가격만을 감안하여 행동에 옮기는것이 가장 좋은 방법이라 생각한다.

3. 길목지켜 갈아타기


2005년 8.31대책으로 한가한 중개업소에 반바지 차림에 K씨가 사무실에 찾아왔다.

구갈3지구 H아파트에 살고 있다는 K씨는 동백지구 입주를 노리고 2004년에 전세 얻을 돈(당시 전세시세 6,000만원)으로 담보대출을 적극 활용 구갈3지구 H아파트를 구입하였다고 자신을 설명하였다.

사무실에 구갈3지구에 거주하시는 분들이 많이 찾아오는데 이분들이 투자의 고수처럼 느껴질때가 많다. 이분들은 거주 겸 투자를 적극 실행하고 있기 때문이다.

2004년도 구갈3지구 시세는 34평대로 분양가 1억 6천에 프리미엄 3천만원 합이 1억9천이었다. 현재 2006년 2월 시세는 34평형이 최저 2억7천에서 최고 3억2천이다.

구갈3지구에서 시세 차익만 8천에서 1억2천이 발생한것이다.
(단순하게 계산해서 6천만원 투자해서 2년만에 1억2천 시세차익이면 200% 수익율이다 !!)

동백지구 34평 시세와 구갈3지구 시세를 비교하여 보면 분양가 대비로 볼때 동백지구 34평형과 구갈3지구 프리미엄 상승분이 유사한 수준이라는 것을 알수 있다.

약간의 돈만 보태면 K씨는 동백지구로 부담없이 이사를 갈수 있는 상황이 된 것이다.

반면에 구갈3지구에 전세 살던 D씨도 사무실에 자주 찾아 오는 손님인데 이분의 경우는 K씨하고는 정반대의 경우이다.

동백지구 입구에 있는 구갈3지구에 만족 못했던 D씨는 동백지구 입주시 동백지구 매수만을 생각하여 여유돈이 있는데도 구갈3지구에 전세로 살았기 때문이다.

결과만을 넣고 볼때 K씨 는 2004년도에 당시 시세의 60%까지 해주었던 담보대출을
활용해서 구갈3지구 H아파트를 구입하였기에 큰 부담없이 동백지구로 이사할수 있게 되었지만 D씨는 프리미엄을 다 주어야만 동백지구로 이사를 할수 있게 됐다.

상담을 하다 보면 D씨 처럼 전세를 살다라도 A지역 B아파트 등 특정 지역 특정 아파트만을 고집하는 분들이 많은데 상황에 따라 K씨처럼 특정지역 입구에 위치한 아파트를 노려보는 것도 갈아타기에서 하나의 방편이 될수 있다.

판교 진입을 위한 방편으로 판교 인근지역인 분당, 죽전, 동백 아파트를 구입하는 분들이 많은데 이들 또한 K씨처럼 길목을 지키는 현명한 분들로 생각된다.

중개업소를 운영하는 필자의 생각으로 최고 A급 아파트만을 추구하는 것이 개별 수익면에서 좋을 수는 있으나 매수자가 행동하지 않는 사이 가격상승 가능성 및 당첨에서 떨어질 경우를 감안하여 A급 아파트를 고집하기 보다는 우회전략을 선택하여 한발앞서 B급 아파트를 매수하는 것도 갈아타기의 중요한 요령이라 생각한다.

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