[스크랩] ★왕초보 박사 만드는 사고파는법 왕비법 대공개 ★

[스크랩] ★왕초보 박사 만드는 사고파는법 왕비법 대공개 ★ |부동산노트

2008-01-16 22:25

http://blog.drapt.com/shuai20/2152131200489916607

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

왕초보 박사 만드는 사고파는법 왕비법 대공개 ◆

◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

최근 묻고 답하기에 접수된 사항 중에 가장 많은 내용이 매수와 매도에 대한 내용입니다.

남의 말만 그대로 믿고 매수 및 매도를 하거나 아파트에 대한 평가 잣대에 대한 눈이 어두워서

되는 대로 아파트를 매수 혹은 매도한다면 많게는 수천만원의 돈을 손해 본다는 사실을

상기하셔야 합니다.

다음에 제시할 내용이 자신의 자산가치를 지켜줄 훌륭한 디딤돌의 구실을 했으면 합니다.

여러분들의 갈등을 완벽하게 해소해 줄 수 있는 저만의 비법을 대공개 하겠습니다.

실제로 저는 이러한 방법으로 큰 시세 차익을 보았으며, 많은 분들에게 적용하여 큰 도움을

준 경험이 있기 때문에 자신있게 글을 공개하고자 합니다.

부동산을 알지 못하는 초보자라고 해도 다음에 제시한 방법으로 매수와 매도를 시도한다면

시행 착오를 최대한 줄일 수 있을 뿐만이 아니라, 부동산에 달통한 박사가 적재적소의 훌륭한

답변을 제시하는 경우보다도 자신감 있게 주사위를 던질 수 있는 기회를 제공할 것입니다.

◆ 다음 사항은 아파트 매수 및 매도시에 반드시 스스로 확인해야 할 핵심 사항들입니다.

우선 순위	주요 내용	세부 내용
1. 해당 아파트 시세	과거 3년, 현재 시세	시세 등락 분석- 미래 시세 예측
2. 주변 아파트 시세	과거 3년, 현재 시세	시세 등락 분석- 미래 시세 예측
3. 해당 구, 시 단위 시세	과거 3년, 현재 시세	시세 등락 분석- 미래 시세 예측
4. 해당 아파트 미래 전망	호재, 상승 여건, 수익률	미래 투자 가치, 호재에 따른 수익률
5. 주변 및 광역 단지 전망	호재, 상승 여건, 수익률	미래 투자 가치, 호재에 따른 수익률
6. 아파트 외적 요인	외적 요인 평가 사항	입지, 교통, 교육, 환경, 인지도, 주변 시세
7. 아파트 내적 요인 1	내적 요인 평가 사항 1	분양가, 입주년도, 단지수, 조경, 중심평형
8. 아파트 내적 요인 2	내적 요인 평가 사항 2	브랜드, 향, 동간 거리, 내부 구조, 마감재
9. 자신의 보유 자본금	자본금보다 대출 적극적	아파트 시세 60% 대출- 큰 평수, 돈굴리기
10. 자신의 월 저축액	저축보다 대출 적극적	저축액의 60%이상 활용- 큰 평수 적극매수

◆ 우선 아파트 매매시 실전에서 가장 갈등을 겪고 있는 사례를 짚어 보겠습니다.

1. 아파트를 매수하기 위하여 언제, 어느 지역, 어느 아파트를 골라야 할 것인가?

2. 아파트를 매도해야 하는데 언제 어떤 방법으로 해야 하는가?

3. 내가 보유하고 있거나 매수하려는 아파트가 단기적 혹은 중장기적 투자 가치가 있는가?

4. 지금까지 버텨왔는데 향후에 재개발, 호재가 예상 되는 소형 평형을 끌고 갈 것인가?

5. 두 채의 아파트 중에 무엇을 매도하고 무엇을 가지고 있어야 하는가?

6. 자금이 부족하거나 월 수입이 부족한 데 20평대라도 구입할 것인가? 아니면 기다릴 것인가?

7. 청약을 해야 할 것인가? 아니면 매수를 해야 할 것인가?

8. 마음 속에 점 찍어 놓은 몇 개의 아파트 중에서 무엇을 선택해야 하는가?

9. 아파트 투자 가치 중에서 무엇을 중요시하고 매수하여야 하는가?

10. 유망 지역의 오른 아파트를 살 것인가? 평범한 곳의 저평가가 된 아파트를 살 것인가?

◆ 아파트 매수 및 매도에 대한 갈등이 현실에 부딪혓을 경우에 냉철함을 잃고 감정적으로

접근하여 큰 낭패를 보는 경우가 많은데, 이러한 시행착오를 최소화 하고, 확실한 의지를

바탕으로 최선의 선택을 할 수 있도록 도와 드리겠습니다.

결코 거창하거나 어려운 내용이 아니며 인터넷만 들어올 수 있는 실력이라면 누구나 손쉽게

평가할 수 있다는 점에 의미를 부여하고 싶습니다.

◆ 그렇다면 위에서 제시한 질문은 실전 사례에서 가장 많이 겪고 있는 아파트 매수와 매도에

대한 갈등 유형이며, 그 외에도 다수의 갈등 양상이 있겠으나 제시되지 않은 모든 내용을

포함하여 아파트를 매수하고 매도하기 위하여 스스로가 어떻게 자가 진단을 해야 하는지를

알아 봅시다

첫째, 매수 및 매도하고자 하는 아파트의 분양가와 과거 3년간 시세 및 현재 시세를

알아본다.

◆ 이와 관련된 자료는 가장 보수적이고 객관적인 국민은행 사이트 시세를 참조하면 알 수 있다.

1. 다음, 네이버, 야후 등 검색창에 국민은행 시세 기입후에 클릭

2. KB국민은행을 찾았으면 국민은행 사이트클릭

3. 아파트 시세 클릭

4. 해당 시군 클릭

5. 해당 동읍 클릭

6. 해당 아파트 클릭

7. 해당 평형 클릭

8. 아파트 기본 정보 확인

(총세대수, 평형 세대수, 분양가, 입주년도, 교육, 교통, 상권 등 정보현황 필수로 점검)

9. 중간 부분을 보면 과거 시세란이 있는데 그것을 클릭

10. 과거 3년전부터 지금까지 시세 확인

◆ 위의 순서로 해당 아파트의 분양가와, 과거 3년간 시세 및 현재 시세를 파악한다.

◆ 실전에 도움을 주기 위해서 예를 들어 보자

용인시 OO동 OOOOO 36평형 입주년도 2002년 12월

- 분양가 1억 8128만원- 2003년 7월 시세 2억 8000만원- 2004년 7월 시세 3억 2500만원

- 2005년 7월 시세 3억 9000만원- 2006년 7월 현재 시세 4억 6000만원

2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 1억 8000만원

미래 3년 시세 예측- 최소 6억 4000(3년 동안 오른 시세) - 최대 7억 5000(오른 폭의 %)

예상 편균치 6억 9500

근거: 모든 조건이 비슷하다고 여겨질 경우 오른 금액과 %를 동시에 적용한다. 그 중간이

예측가격 실제로 이러한 방법으로 아파트 시세를 예측하면 정황이 비슷하다는

조건하에서 놀랍게도 가장 정확한 확률로 시세가 형성된다.

물론 투자 여건, 아파트 노후화, 주변단지, 경제상황, 미래 호재에 따라서 등락률이

있지만 일단은 이 부분을 무시하고 단순하게 계산해도 엇비슷하게 시세가 형성되며

이러한 요건에 따라서 가감을 한다면 예측 시세에서 최소 10%~최대 30%의 등락을

염두하면 정확한 시세가 예측된다.

호재: 신갈역 확정, 용인시 상대적 저평가: 예측 시세에서 10%를 더한다

악재: 최근 단기간 급등: 예측 시세에서 5%를 뺀다.

결국 앞에서 제시한 시세에서 5% 이상 시세 추가

결론적으로 현재 시세 4억 6000만원에서 3년후 시세 상승은 7억 추측 시세차익 2억 4천

둘째, 매수 및 매도하고자 하는 아파트의 주변 단지의 과거 3년간 시세와 현재 시세 및

구단위의 과거 3년간 시세 현재 시세를 3-5군데 클릭해서 알아 본다.

1. 매수, 매도 아파트: 경기도 OO시 OO동 36평형 입주년도 2002년 12월

- 분양가 1억 8128만원- 2003년 7월 시세 2억 8000만원- 2004년 7월 시세 3억 2500만원

- 2005년 7월 시세 3억 9000만원- 2006년 7월 현재 시세 4억 6000만원

2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 1억 8000만원

미래 3년 시세 예측- 최소 6억 4000(3년 동안 오른 시세) - 최대 7억 5000(오른 폭의 % 적용)

예상 편균치 6억 9500

2. 주변 단지 아파트- 경기도 OO시 OO동 49평형 입주년도 2004년

-분양가 3억 4560만원- 2003년 7월 시세 3억 4960만원- 2004년 7월 시세 4억 560만원-

- 2005년 7월 시세 6억- 2006년 7월 현재 8억 4천

2003년 7월 시세 대비 3년간 시세 상승- 약 4억 9000만원

미래 3년 시세 예측- 최소 13억 4천(3년간 오른 시세) 최대 18억(오른 폭의 % 적용)

등락여부-

미래 호재: 지하 보정역, 평당 2000 고급 아파트, 전철역 상권형성( 예측 시세의 10% 더한다)

미래 악재: 지나친 급등(예측 시세의 5% 뺀다)

위의 시세 예측은 실제로 과거 10년동안 강남, 분당, 과천, 목동 등의 유망 지역 뿐만이 아니라

저평가가 극심한 서울 강북, 인천, 지방 등의 대다수 아파트에 적용했을 경우에도 큰

차이가 없는 경우가 많다.

단 향후의 부동산 시장 변화가 예측 되므로 2000-2010년까지로 국한 시켜서 예측을 하는

것이 바람직할 것으로 여겨진다.

3. 구 단위 아파트 시세- 같은 방법으로 적용

셋째, 매수하고자 하는 아파트 자체의 핵심 사항을 평가한다.

1. 미래 발전 가능 2. 입지 3. 교통 4. 환경 5. 입주년도 6. 환경 7. 상권 8. 교육 9. 내외부 시설, 조경

10. 단지수, 브랜드 등

넷째, 매수하고자 하는 아파트의 주변 단지 및 구 단위의 아파트 핵심 사항을 평가한다.

1. 미래 발전 가능성 2. 입지 3. 교통 4. 환경 5. 입주 년도 6. 주변 시세 7. 환경 8. 교육 9. 상권

10. 인지도

다섯째, 구입 하고자 하는 아파트와 평형에 대한 자신의 자본금과 월급을 평가한다.

1. 소극적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 3억 5천에 5천 대출

위의 경우는 가장 안정적인 투자 형태로 보여지지만, 특별한 경우를 제외하고는 가장 옳지 못한

투자 방식이다.

왜냐하면 아파트 담보 대출만큼 싼 이자는 없기 때문에 엄청난 특혜라고 여겨야 하며

오히려 40% 가까이대출을 받아서 돈을 굴리거나 더 큰 평수를 구입하여 시세 차익을 이루는

것이 현명한 방법이다.

대부분의 서민들이 돈을 활용하지 못하여 소극적인 투자를 하기 때문에 돈을 벌지 못하는 가장

큰 이유라고 할 수 있다.

2. 안정적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 2억에 2억 대출

약 50%의 대출을 받아서 무리한 듯 보이지만 가장 이상적인 투자 형태로서 담보 대출을 가장

잘 활용하는 경우라고 할 수 있다.

단 이 경우에 저축할 수 있는 돈이 100만원 이상이라는 조건이 따른다.

역시 대부분의 서민들은 위의 방법을 지나친 대출로 여기고, 대출을 아끼는 바람에 큰 평수를

매수하는 기회를 놓치는 경우가 많다.

부동산 부자들은 대출 이자를 최대한 활용하여 돈을 굴리거나 큰 평수를 구하여 시세 차익을

이룬다는 사실을 알아야 한다.

월 100만원 이자는 큰 평수가 시세 차익을 많이 준다는 사실을 감안하면 글자 그대로 새 발의

피에 해당하는 대출 금액이다.

다만 유망지역에 투자해야만 최대의 수익을 거둘 수 있다.

3. 공격적인 투자- 4억 아파트 구입시에 자본금 1억에 3억 대출

(60%가 넘으므로 신용대출을 일부 포함하는 경우가 많음)

위의 경우는 대출금이 75%에 해당하므로 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있다.

다만 500만원 정도의 고수익이거나 200만원 이상의 저축이 가능한 사람은 결코 무리한

투자라고 할 수 없다.

왜냐하면 3억은 신용대출을 포함하더라도 이자가 150을 넘지 않는데 아파트가 오르는

유망지역에 투자한다면 그 정도의 이자에 5-10배 가까운 수익을 창출하는 경우가 많기 때문이다.

주로 아파트로 돈을 버는 부동산 전문가들이 당골로 담보 대출하는 방식이지만 개인적으로는

확신만 선다면 월 저축 200만원 이상인 사람에게도 큰 무리는 아니라고 판단 된다.

◆ 이상으로 아파트 매수 및 매도시에 자가 평가 방식의 핵심을 소개하였는데, 이와 같은 방법으로

체계적인 분석을 꾀하고, 향후 전망을 예측한다면 특별한 사유가 없는 한 결코 피해를 보지 않고

높은 수익률을 거둘 수 있을 것입니다.

◆ 많은 분들이 아파트를 매수할 경우에 단순하게 아파트 자체만을 보기 일수인데, 이것은 매우

위험한 발상이며 오히려 아파트 자체 보다는 주변 단지의 고급화 및 발전여부와 세대수,

입지 조건 등이 더 중요할 경우가 많다는사실을 간과해서는 안 됩니다.

또한 돈이 부족하다는 이유로 오르지 않은 아파트를 매수할 경우에 손해를 보지 않을 것으로

생각하고 저평가 아파트를 선호하는 경우가 많은 데 이 경우에 주변 단지나 구단위의 아파트

전체가 비슷한 양상이라면 지역적인 문제라고 단정지을 수 있기 때문에 무조건 매수해서는

안 되며, 역으로 그런 아파트를 가지고 계신 분은 특별한 호재가 없다면 하루라도 빨리

처분하는 것이 현명한 방법입니다.

여섯째, 꼭 알아야 할 아파트 매수시 유의점을 들겠다.

1. 돈이 모자라더라도 20평대 아파트는 구입하지 않는 것이 현명하다.

왠만한 호재가 아니면, 무리해서 30평대를 구하는 것이 낫지 20평대는 안방에 전철이

들어선다손 치더라도 투자 가치가 없다.

2. 가격이 오르지 않았을 경우에는 반드시 주변 아파트와 구 혹은 시단위의 아파트 시세 상승

여부를 확인하고 전체적으로 문제가 있을 경우에는 매수해서는 안된다.

지금까지 오르지 못한 서울 일부 강북지역을 보시면 제 답변이 명확함을 아실 것입니다.

물론 향후에 뉴타운 개발, 택지 지구 지정, 재개발 및 재건축 등의 호재가 줄을 이룰 것이기

때문에 서울 지역 강북권의 도약이 예측 되기는 하지만 현 시점에서는 용산구 등 몇 군데를

제외하고는 장기적 투자 목적이 바람직해 보입니다.

3. 소형 아파트나 빌라, 오피스텔 등 투자 가치가 없는 주택은 빨리 처분하고 약간 무리한 선에서

30평대의 아파트로 전환하는 방법을 강구해야 한다.

4. 나홀로 단지는 유명 브랜드에 세대수가 많더라도 피하는게 상책이다.

예를 들면 광주시에 이러한 아파트가 많은데 서울에서 가까움에도 불구하고 거의 시세

상승을 이끌지 못하고 있다.

5. 주변 아파트 시세가 높고, 구 단위 지역이 시세가 높은데, 상대적으로 입지가 좋은 아파트

시세가 오르지 않았다면 무조건 매수를 권하고 싶다.

그 예가 용인시 상현동으로 죽전, 성복, 신봉의 바람이 결국 상현까지 불어 닥친 것을 보면

알 수 있는데, 용인시에 이러한 곳이 또 한 군데 있다.

바로 마북동 특히 연원마을과 삼거마을 등이며, 구성, 신갈, 기흥, 보라 등도 이에 속하는

지역으로 투자 가치가 매우 높다.

6. 자본금이 부족하다고 하더라도 월 저축액이 200만원 이상이 되면 3억 대출을 두려워 해서는

안 된다.

적극적으로 활용하라. 이자는 겨우 140이다. 이자만 생각하고 뛰는 집값을 생각하지 않는

것은 큰 잘못이다.

최근 3년동안 집을 구입하지 못하신 분들은 아파트 시세의 급등에 다른 상대적 손해를

보았다고 생각하면 되는데 대략 월 200만원 이상은 손해를 본 것으로 추측된다.

바로 이 점이 집을 공격적으로 구입해야 하는 가장 큰 이유다.

7. 복비를 아끼려 하지말고 발품을 팔지 않는 게으름을 탓하라

많은 분들이 복비 나가는 것은 아까워 하면서도 여러 곳을 돌아 보는 것은 대수롭지 않게

생각하는 경우가 많다.

무조건 많이 돌아 보는 것이 능사는 아니지만 확률상 여러 곳을 돌아 보는 것이 좀 더 저렴한

아파트를 매수 하는 지름길이다.

8. 아파트 매수는 닥쳐서 서두르지 말고 좀 더 일찍 생각하여 급매물 형태를 취하라

많은 분들이 생각이 끝나기도 전에 아파트를 매수하는 우를 범하는데 절대로 서둘러서 집을

구하면 안 된다.

닥쳐서 급하게 서두르지 말고 돈 액수가 크다는 사실을 생각하면서 최대한 일찍 계획성 있게

준비하는 것이 바람직하다.

또한 청약과 매수는 양자 택일이 아니라 동전의 앞뒷면처럼 함께 전략을 펼치면서 둘 다

시도하는 것이 바람직하다.

9. 초보자일수록 아파트 내부 구조나 마감재에 신경을 쓴다.

누누히 지적했듯이 아파트 내부 구조나 시설은 아파트 평가 순위의 5순위에도 끼지 못하므로

모델하우스를 보고 혹은 집 구조를 보고 맘에 들어서 아파트를 매수하는 것은 매우 위험한

발상이다.

가장 중요한 것은 미래에 대한 발전 가능성과 입지, 단지수, 주변 단지, 교통, 교육, 환경 등의

외부 여건이지 아파트 자체가 아니라는 것을 명심해야 한다.

10. 투자 가치가 없는 소형 아파트를 여러채 가지고 있다면 모두 처분하고 똑똑한 큰 평수의

아파트 하나로 응집하라.

애물단지를 여러 개 가지고 있다면 과거보다는 현재에 현재보다는 미래에 양극화 현상의

최대 피해자가 될 수 있다.

최대한 빨리 처분하고 큰 평수 하나로 응집하는 것이 바람직하다.

◆ 이상으로 아파트 매수 및 매도를 효율적으로 할 수 있는 방법을 공개하였는데, 여기서

마지막으로 한 마디만 덧붙인다면 지금 제시한 사항은 제가 분석한 자료의 30%도 되지 않는

기본 사항만 알려 드린 것이기 때문에 모든 분석 방법이라고 생각하지 마시고, 실제로는

좀 더 복잡한 예측 방법을 시도한다는 점을 헤아려 주셨으면 합니다.

◆ 돈이 부족하다고 저평가, 싼 아파트, 소형 평수, 가난한 지역, 오래된 아파트를 매수하는 것은

아파트가 없는 것보다 못할 경우가 많습니다.

그 이유는 선택의 폭이 좁아지기 때문이며' 계륵보다 못한 애물단지가 되기 때문입니다.

1가구 2주택 이상 매물의 최대의 희생양은 바로 이러한 아파트가 될 가능성이 크니까

주의하시기 바랍니다.

혹시 이 판단에 자기의 집이 해당되어 기분이 언짢은 분이 계시다면, 반대의 상황으로

갈아탈 수 있는 기회를 제공한 것으로 이해하시고, 한 번 신중하게 생각해 보실 문제입니다.

도움이 될 것으로 확신합니다.

◆ 감사합니다.

◆ 왕초보 박사 만드는 사고파는법 왕비법 대공개 ◆

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