2007-06-04 22:35
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드디어, 참견정부가 유종의 미를 거둔다.
5년내내 한번도 맞춰본 적 없는 정책들로, 크고 작게는 한달에 한번씩 물대책을 내 놓으면서,
헛발질을 일삼더니 마지막 가는 순간에도 강남을 흡수할 강남대체신도시를 만든다는 개그를
펼치더니, 불후의 역작 '동탄신도시'라는 불세출의 저질 개그를 펼쳐놓고는, 백성의 기대를
져버리지 않고있다.
역시 뚜껑열린 참견정부답다! 이후 시장에 미칠 영향을 그림 그려 보자.
누구나 다 아는 사실이지만, 그 어떤 지역도 강남을 흡수도, 대체도 할 수 없다. 강남은
강남재건축을 통한, 용적율 대폭상향을 통한 도심재개발을 하지 않는한 어떤 지역도 강남을
대체할 수 없다. 서울공항, 과천-의왕도 대체를 할 수 없다. 명품지역의 확산일 뿐이다.
그나마 이 두 지역은 강남집값안정에 일부 기여할 뿐 강남지역 수요에 대한 공급부족을 체울순
없다. 강남문제는 강남에서 해결하는 길만이 유일한 해결책이다. 아울러 계획되고 있는
강북뉴타운도 용적율을 대폭 늘려 도심집중화를 하고 기반시설을 확충하여 서울 도심에서 강남
수요를 분산을 해야할 것이다.
동탄은 어찌 될까?
초기에, 당분간 수요는 충분히 존재 할 수 있다. 수도권 수요와 더불어 아마도 충북권 인근에서도 수요가 몰릴 것이다. 분양가 800이라는 지키지도 못할 개풀 뜯어먹는 소리를 하며 집값 안정시키겠다고 하고 있다.
천문학적인 토지보상이 시작될 것이다. 영종도에서만도 100억이상 보상이 31명이었다.
동탄보상에서도 상당수가 강남을 향할 것이다. 이미 동탄 주변에선 매물이 자취를 감추고
호가상승이 시작되고 있다. 신도시가 미치는 영향이다. 강남의 희소성은 더더욱 부각되고 있다.
재건축은 이미 지난달부터 급매물 몇개 소화되고선 호가상승이 시작됬었다. 참으로
강남주민들에겐 고마운 정부다. 이런 정부는 다신 안나올 것이다. 어찌하여 5년내내,
강남주민들을 부자만들어 주기위해 안달이 났는가?
경부고속도로 인근 도로를 확충한다고 한다. 향후 1000만평에 가까운 1,2동탄이 건설됬다고
가정해보자. 서울로 출퇴근이 가능할까? 아마도 살만한 곳은 분당정도 까지가 될 것이다.
그 나머지는 고속도로가 주차장이 되는건 자명하지 않을까? 초기에 동탄이 성황리에 분양이
되고 입주가 되었다고 하더라도, 교통불편에 따른 도심회귀는 멀지않은 미래에 시작될 것이다.
여러 나라가 이를 입증해 준다. 일본 신주꾸에서 전철로 40분대에 건설했던, '꿈의 신도시'라
불렸던 도시가 노인촌으로 전락해 버리고 말았다. 소비능력이 부족한 노인들만 남자, 폐허가
되다시피 하고 있다. 결국은 일본도 도심집중화를 선택했다. 영국도 마찬가지다.
5년동안 가히 신도시공화국이나 다름없다. 수도권에서만도, 송도, 영종도, 검단, 파주, 김포
더불어 용인권에 크고작은 택지개발지구까지 다하면 수도권 전체가 공사판이다. 서울과
강남도심만을 남겨놓고 평면으로만의 택지면적의 확산만 꾀하고 있다. 도심을 제외한 전체가
길에 뿌리는 시간과 휘발유값만 해도 상상을 초월할 것이다. 결국은 도심으로 회귀할 것이다.
공급과잉이 올 인천, 일산권역과 향후 분당이하 용인 지역이 도심회귀의 희생이 될 가능성이 크다.
결국은 서울도심과 강남에 인접한 지역들만 혜택을 볼 것이다.
분당, 과천, 평촌등의 신도시는 상당한 혜택을 볼것이며, 외곽에 포진한 일산,중동등의 신도시와
향후 동탄의 수도권외곽의 비대화로 인한 용인지역은 고전을 할 것이다.
마지막까지 줄기차게 헛발질을 해대고 있다.
FTA체결이 되면 더더욱 도심 집중화를 할 수 밖에 없다. 공장산업이 축소되고 지식기반산업인
금융, 서비스, 첨단정보분야, 생명공학등 우수인력 조달이 가능해야만 하는 전형적인 수도권집중
으로 해야만 하는 상황이 전개될 것이다. 자국내에서의 분배가 아닌, 국가간의 경쟁이 아닌,
국가의 도시별 경쟁이 시작될 것이다. 선진국들이 도심 집중화를 하는 이유다.
끝끝내, 지방을 확산하면서 완전히 거꾸로만 가고 있다.
그렇다면, 향후 내집마련과 투자는 어떤 관점에서 해야 할 것인가? 간단하다.
투자의 해법은 in Seoul 이 될 것이다. 아니면, 적어도 near Seoul 이 되어야 할 것이다.
이미 시세는 상당부분을 조만간 반영하게 될 것이다.
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