[스크랩] ★폭탄 4남매 분양가 상한제. 분양 원가 공개. DTI. 종부세★

[스크랩] ★폭탄 4남매 분양가 상한제. 분양 원가 공개. DTI. 종부세★ |부동산노트

2007-11-29 22:29

http://blog.drapt.com/shjeon94/2413571196342971664

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★폭탄 4남매 분양가 상한제. 분양 원가공개. DTI. 종부세★

☞ 사랑하는 닥터 아파트 네티즌 여러분 반갑습니다.

2007년 부동산 시장의 폭풍의 핵이라고 할 수 있는 부동산 정책 4인방에 대하여 현실적

안목에서 피력하고자 합니다.☜

☞ 분양가 상한제. 분양 원가 공개. DTI. 종부세의 4남매에 대하여 정부 정책의 방향과

그러한 정책이 시장에 미치는 단기적. 중장기적 영향을 조명하는 일은 이 시점에서 매우

중요한 사안이라고 아니할 수 없습니다.☜

☞ 앞으로 부동산 시장에 영향을 줄 요소에 대해서는 제가 쓴 글 2007-2009년 부동산

명심보감에 이미 심도 있게 분석한 바가 있습니다.

부동산 시장의 바로미터라고 할 수 있는 여러가지 사안 중에서 상기 요소는 부동산 시장에

결코 적지 않은 파장을 가져올 것으로 전망이 됩니다.☜

☞ 최근에 부각이 되고 있는 세부적인 항목 즉 분양가 상한제. 청약 가점제. 원가 공개.

종부세 등이 부동산 상승에 긍정적인 시각보다는 부정적인 시각이 많다는 점을 지적하고

싶습니다.

실재로 정부의 이러한 정책이 부분적으로 실효성을 거두고 있어서 부동산 시장이 조정 국면에

접어 들었습니다.☜

1. 분양가 상한제

1)주요 내용

☞ 분양가 상한제를 골자로 전문가들의 부동산 전망을 보면 한 축은 기존 아파트 값의 거품을

제거할 수 있는 결정적인 요인이 될 것이라는 점이며. 또 다른 축은 부동산

상한제가 역설적으로 아파트의 품질 저하를 야기해서 기존의 아파트값 상승을 부채질할

것이라는 점으로 양분화 할 수 있습니다.☜

☞ 단순히 분양가 상한제만 가지고 향후 부동산 시장을 전망하는 데는 적지 않은 무리가

따를 것입니다.

그렇다손 치더라도 분양가 상한제가 집값에 영향을 줄 핵심 요인임에는 분명하기 때문에

이 점을 필두로하여 미래의 부동산 시장을 간단하게 전망을 해 보겠습니다.☜

☞ 분양가 상한제는 1989년에 실시 했다가 1999년 자율화 조치 이후에 전면 취소가 되었으며

8.31대책 후속 조치로 공공 택지 개발에만 적용이 되었습니다.

당정에 의해서 사실상 분양가 자율화 조치가 전면 폐지 되었다고 보시면 되는데 이것이 바로

분양가 상한제입니다.

2007년 9월부터는 수도권에서 건설 되는 민간 건설 주택 업체는 분양 원가를 공개 하여야 하고

점진적으로 전국으로 확대 실시 됩니다.☜

☞ 분양가 상한제는 아파트의 분양가를 기본형 건축비와 택지비 등에 연동하여 일정 수준 이상을

넘지 못하게 하는 제도로서 일명 원가 연동제라고도 불리우며 최근에는 분양가 거래 내역

공시 제도로 이름을 바꾸어 명명하기로 하였습니다.☜

☞ 즉 분양 가격이 기본 건축비에 택지비를 합산한 금액을 초과하지 못하게 하는 제도이기 때문에

분양가가 큰 폭으로 낮아질 가능성이 매우 큽니다.☜

☞ 좀 더 세분화 하면 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비(직접 공사비, 간접 공사비,

설계비, 감리비, 일반 관리비, 부대비용 등) 그리고 분양가 심사 위원회의 검증을 거친 가산비

등이 분양가격을 초과하지 못하게 꽁꽁 억누르는 제도라고 보시면 되겠습니다.

특히 택지비 중에서 땅 구입비는 공신력 있는 평가 기관이 감정 평가한 감정가액으로

분양가를 산정해야 하기 때문에 원천적인 땅값 부풀리기가 사실상 어려워졌다고 보시면

됩니다.☜

☞ 그 동안 건설 업체는 분양가를 분양원가가 아니라 주변 시세에 맞추어 왔기 때문에 이 제도가

시행이 되면 분양가가 20% 이상 내릴 수밖에 없게 됩니다.

또한 상한제가 실시되는 9월부터는 투기 세력의 근절을 위하여 분양가 전매 조치가 강화될

방침입니다.

서울 수도권 공공 택지내 중소형 10년 중대형 7년 전매가 강화 되며 지방은 변화가 없습니다.☜

☞ 그렇게 된다면 분양가 상한제 때문에 분양가의 하락은 필연적인 수순을 밟을 것이며

그 후속 조치로써 분양 원가마저 공개가 된다면 부동산 시장의 타격은 불가피할 것입니다,

정부는 표준건축비에 택지비를 감정가로 적용한 이 제도를 서울. 동탄 등과 안양. 광명 등의

재건축에 시뮬레이션을 실시한 결과 분양가가 20-30% 정도 낮게 나온 것을 확인하였습니다.☜

2) 장점

a. 집값의 폭등에 따른 부동산 시장의 비정상적인 흐름을 바로 잡을 수 있습니다.

b. 건설 업체의 과잉 경쟁에 따른 분양가 부풀리기와 지나친 폭리를 원천 봉쇄할 수 있습니다.

c. 분양가 부풀리기가 사라지기 때문에 기존 아파트 시장의 하향 안정화를 꾀할 수 있습니다.

d. 부동산을 투자 목적으로 접근하는 사람들이 줄고 실수효자들이 늘어날 가능성이 큽니다.

e. 부동산 시장의 제반 사항을 투명하게 공개함으로써 단지별 가치를 정확히 알 수 있습니다.

3) 문제점

a. 이미 많이 올랐고 지속적인 오름폭을 보이고 있는 땅값과 원자제 값을 경시하고 있습니다.

b. 분양가가 낮아져서 이윤 창출이 어려워진 건설 업체들은 분양을 미루거나 공급량을 감소하여

건설 경기 침체는 물론 심각한 공급 부족을 야기할 수 있습니다.

c. 낮은 분양가라는 매력을 갖기 때문에 치열한 경쟁률 속에서 자칫 실수효자보다는

투기꾼의 잔치로 전락할 가능성도 대두됩니다.

d. 분양가의 하락은 품질의 저하를 필연적으로 수반하기 때문에 아파트 트랜드의 후진성과

부실화, 단순화, 옵션 제도로 실질 분양가 부풀리기 등을 가져올 가능성이 큽니다.

e. 원가 공개 검증에 대한 공신력 있는 평가 기관의 객관성 문제가 끊임 없이 야기될 것이며,

이로 인한 부정. 비리. 의혹 청탁 등의 새로운 문제점이 발생할 가능성이 높습니다.

f. 이미 오른 집값을 꺾기에는 역부족이며 기존 집값의 안정화에 촛점이 맞추어져 있습니다.

4) 정부의 해결 방안 및 예상 방책

a. 사업성 분석 강화

b. 분양시에 입지 선정에 만전을 기함

c. 원가 절감을 위한 노력

d. 사업상 포토 폴리오의 다양화를 꾀하는 등 차별화 전략

5) 전망

a 분양가 인하- 건설사 수익 구조 악화- 건설사의 양극화 초래- 주택 품질 저하- 주택 공급의

심대한 위축이라는 연쇄적 악순환 고리를 형성할 것이기 때문에 이에 따르는 반사 이익을 볼

명품 아파트들이 속출할 것이 뻔합니다.

b 1-2년 단기적으로는 이들 정책이 효율성을 발휘할 가능성이 큽니다.

하지만 많은 전문가들이 회의적인 시각을 보이는 이유는 중장기적으로 건설 경기 침체와

경기의 악순환으로 인하여 일관성 있는 정책의 골격을 유지하기에 무리가 따른다는 지적이

높습니다.

c. 분양가가 비싼 것이 일반 아파트에는 심각한 타격을 줄 수도 있지만 명품 아파트는

희소 가치와 공급 부족의 날개를 달고 독야청청할 가능성을 배제할 수 업습니다.

d. 일부 정치권의 반발이 현실화 되면서 애초의 계획보다 분야별로 정책 완화가 이루어 질 것이다.

2. 분양 원가 공개(분양가 내역 공시)

1) 주요 내용

☞ 분양 원가 공개는 분양가 상한제와 연장선상에서 해석할 수 있지만 여기에서는 분리해서

분석을 꾀하겠습니다.

분양 원가 공개는 민간 택지와 공공 택지에 따라서 조금 다릅니다.

민간 택지의 경우는 택지비 직접 공사비, 간접 공사비, 설계비, 감리비, 일반 관리비,

부대비용 등 7개 항목을 공개하는 것이며, 공공 택지는 7개 항목에서 61개 항목으로 대폭

확대하여 공개합니다.☜

☞ 그렇게 된다면 분양가 상한제 때문에 분양가의 하락은 물론이고 분양 원가 공개로 인하여

분양가가 하락할 수 밖에 없는 여러 원인들까지 들추어 내어 단기적으로 부동산 시장의 타격은

불가피할 것입니다,☜

☞ 여기에다가 6억 이상 초과 아파트에 대한 종부세 강화와 각종 세금의 무차별적 확대 등이

집값 하락에 기름을 부을 가능성도 점쳐집니다.☜

☞ 위의 요소가 주택 시장의 핵심 요소인 것은 사실이지만 그렇다고 부동산을 옥죄는

정부의 일방적인 정책만으로 부동산이 하향 안정세를 취할 가능성은 높아 보이지 않습니다.

즉 부동산 시장 흐름은 좀 더 포괄적이면서도 역동적인 부분을 모두 감안하여 판단해야 하기

때문입니다.☜

2) 장점

a. 건설 업체의 아파트 분양가 인하 유도

b. 건설 업체의 과다 경쟁 및 폭리 방지를 통한 집값 안정화

c. 기존 아파트 값의 동반 하락 효과를 가져옴

d. 소비자의 알 권리 확대.

e. 부동산의 투자 성향을 주거 성향으로 바꾸는 효과

f. 단기적으로 부동산 시장 하향 안정화 유지

3) 단점

a. 시장 경제의 기본 질서에 위배되고 법의 형평성에 어긋나는 행위라서 더 큰 것을 잃음

b. 유독 건설 업체만 원가를 공개한다는 점에서 시장 경제의 가격 결정이라는 기본 자유를 침해함

c. 건설 업체의 원가 절감 노력 부족으로 건설 업체 기반이 붕괴될 우려가 높고, 부실 시공이나

원가 부풀리기 혹은 부정. 의혹 . 비리 가능성이 더욱 커짐

d. 주택 공급이 줄어들 가능성이 매우 높기 때문에 2-3년 후에 공급 부족으로 인한 집값 폭등 위험

e. 적정 분양원가의 산출이 쉽지 않는 등의 기술적인 어려움이 많음

f. 명품 아파트와 일반 아파트의 양극화 심화 및 건설 시장의 국제 경쟁력 약화로 이어짐

4)정부의 해결방안 및 예상 방책

a. 시장 질서와 법의 형평성에 어긋난다는 점은 부동산 폭등으로 인한 심각한 경제 타격 때문에

불가피한 선택이고, 국민의 상당수가 지지한다는 등의 여론을 전면에 내세울 가능성이 높음

b. 건설 업체의 부실화와 부풀리기를 막기 위하여 특별 기구 설치. 지원 확대

c. 공급을 지속적으로 확대하기 위한 구체적인 청사진을 제시함

실재로 2007년에서 2010년까지의 계획을 보면 공공 택지가 민간 택지보다 분양 물량이 꾸준히

앞서고 있으며, 해가 갈수록 공급 물량이 큰 폭으로 증가하고 있음을 발견하게 됩니다.

2006년 184000가구에서 2007년 297000가구 2008년 392000가구 2009년 364000가구

2010년 403000가구 2010년까지 총 164만가구를 쏟아낼 예정입니다.

d. 사업상 포토폴리오의 다양화를 꾀하여 건설 업체 경쟁력 강화를 도모함

e. 입지. 상황별로 적절한 분양 원가에 대한 모델을 마련한 후에 알맞게 적용함

f. 정부의 공공부문의 역할과 매출 확대, 주상 복합과 오피스텔의 활성화, 원가 경쟁력 확보

5) 전망- 분양가 상한제와 같음

3. DTI(Debt to Income )-총부채 상환 비율

1) 주요 내용

☞ 총부채상환비율(Debt To Income:DTI)은 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때

미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말합니다.
세부적으로는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산하는 데

이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋거나, 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미입니다.☜

2) 규제 내용

☞ 투기지역 내에 있는 시가 6억원 초과 아파트 구입시, 대출한도가 DTI 40% 이내로 제한됩니다.

(2006년 3.30대책 이후 적용)

투기지역과 수도권 투기 과열 지구는 6억원 이내 아파트에 대해서도 DTI 적용이 확대 시행

되었습니다. ☜

3) DTI 비율 산출방법

☞ 총부채상환비율은 연간 원리금 상환액을 대출자의 연 소득으로 나눈 뒤 100을 곱해서

비율을 산출합니다.☜

(해당주택담보대출의 연간 원리금 상환액 기타 부채의 연간 이자 상환액)/연소득*100

4) 대출한도액 산출방법

☞ (연소득액× DTI비율)-기존대출의 연이자액.☜

5) 적용대상

☞ 아파트 분양권, 재건축·재개발 아파트 지분, 주상복합아파트 등도 포함됩니다..☜

6) 실례

☞ 공식으로 하면 DTI= 자신이 대출한 모든 은행의 총대출액의 이자 / 월소득을 나타내는

것입니다.

예를 들어, A은행에서 1억을 빌리고 월 이자가 100만원이고, B은행에서 1억5천만원을

빌리고 월 이자가 150만원이다.

그런데, 나의 월소득은 500만원 이다. 이러면 DTI=(100 150) / 500 = 50%

따라서 DTI가 50%가 되는 것입니다.

이경우 나의 월소득이 1,000만원 이라면, DTI=(100 150) / 1,000 = 25%가 되겠지요.☜

☞ 즉 최소 3년을 내다 본다면 상기의 요소가 시장에 모두 반영이 되고 그에 대한 후유증 그리고

그 보다 70% 이상 비중이 높은 다른 요소 등으로 인하여 폭등할 가능성이 높다는 것입니다.

가위 누르듯이 짓눌리는 위의 요소를 모두 합한 것보다 공급 부족이 시장에 더 큰 영향을 줄

수 있을 지도 모릅니다.☜

☞ 3억 이상의 주택에 대해서는 DTI규제가 있기 때문에 DTI 계산을 하여 자신의 월소득이

충분함을 각종 서류로서 확인을 받고 난 다음에야 대출이 가능하다는 것입니다.

이 부분도 확대 시행 이후에 변동이 있습니다.☜

☞시가 6억 짜리 주택이 있는 데 대출을 받고 싶다고 하면 이제까지 대출받은 대출금의 이자를

다 합해서 내가 내야할 이자를 계산하고 그 이자가 100만원이라 하고 내 월소득이

500만원이라고 한다고 가정해 봅니다.

현재 DTI 비율이 40% 이하라고 되어 있기 때문에 앞으로 빌릴 수 있는 대출금의 이자를

생각해서 그 이자를 X라 놓고 계산하면

DTI = 40% = (100 X)/500 X = 100이 됩니다.

따라서, 앞으로 빌릴 수 있는 대출금의 월이자가 100만원 이하가 되어야 한다는 것입니다.

다만 이 제도는 기본 골격은 같지만 확대가 되면서 상황에 따라 가변성이 존재하기 때문에

자신의 여건을 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. ☜

4. 종합 부동산세(종부세)

1) 주요 내용

☞ 종부세는 고액의 부동산 보유자에 대하여는 부동산 보유세를 과세함에 있어서 지방세의

경우보다 높은 세율로 국세인 종합 부동산세를 과세하여 부동산 보유에 대한 조세 부담의

형평성을 제고하고 부동산의 가격 안정을 도모함으로써 지방 재정의 균형 발전과 국민

경제의 건전한 발전을 기하는 데 그 목적이 있습니다.☜

☞ 과연 현 정부의 종부세 제도가 위에서 제시한 기본 목적에 충실하고 있는 지를 되짚어 볼

필요가 있습니다.

결론부터 말씀을 드린다면 지금처럼 억지성이 강한 과도한 종합 부동산세는 민주주의라는

시장 원리의 가면을 쓴 채 가장 치졸한 방법으로 서민들의 피를 빨아 먹기 위한 흡혈귀나

진배 없다고 할 수 있습니다.☜

☞ 집을 가진 사람 그 중에서도 특히 1가구 1주택자에 대한 종부세 강화는 과거 공산주의

사회에서 프롤레타리아 혁명의 화신인 레닌과 스탈린의 부르조아지에 대한 계급 투쟁을

연상할만큼 빈부의 차이를 인정하지 않는 사람들의 권모술수라고 단정지을 수 있습니다.

종부세의 근본 취지를 부정하는 것은 아니지만 지금의 종부세 제도는 집값 폭등을

잠재우려고 하기 보다는 가진 자에 대한 세금 착취를 통하여 무식한 사람들의 불거진 배를

살찌우고자 하는 불순한 의도로밖에 보여지지 않습니다.☜

☞ 국민의 상당수가 종부세에 찬성했다고 하여 호들갑을 떨고 있지만, 만일 자신이 종부세

대상에 포함 되어 과잉적인 세금 착취를 당하고 있고, 더군다나 그 돈이 가난한 사람들에게

환원되기 보다는 안일한 사람들의 몸을 살찌우게 하는 파렴치한 저의가 깔려 있다면

설문조사는 정반대로 나올 것이 분명합니다.☜

☞ 어느 정권이든지 국민으로부터 횡재성 세금을 마다할 이유가 없을 것입니다.

국민으로부터 세금을 많이 걷는 일에 대하여 현 집권당인 열린 우리당이나 각종 여론 조사에서

차기 정권의 기대감이 높은 한나라당이나 모두 반길 것이 분명합니다.☜

☞ 그럼에도 국민들이 위헌적인 소지가 매우 높은 과잉 종부세에 대하여 찬성하는 모습을 보이고

있다면 이는 돈이라면 저승에라도 들어갈 정치권에 엄청난 횡재를 안겨 주는 역할을 할

뿐입니다.

지금은 공시지가라는 것이 실거래가와 약간 차이가 있지만 공시지가의 폭등 폭을 보면

머지 않아서 실거래가=공시지가의 흐름이 명약관화한 사실로 굳어질 것이고 그렇게 되면

6억 종부세 올가미에 걸릴 수도권 시민들은 기하급수적으로 늘어날 것이 자명한 사실입니다.☜

☞ 집값은 크게 올랐는데 종부세는 9억에서 6억으로 낮추었다는 사실은 어찌보면 노무현 정권이

의도적으로 집값을 띄워서 세금을 받겠다는 의심까지 들게 할 정도입니다.

그 액수는 실로 천문학적일 것이며 안심하고 있던 여러분 몫이 될 날도 멀지 않았습니다.

결국 부동산 정책에 실패한 현 정부는 아이러니하게도 부동산 세금의 최대 수혜자가

될 것입니다.☜

☞ 좀처럼 정부의 비판을 하지 않는 필자가 이 대목에서 혈압을 올려가며 비판을 하지 않을 수

없는까닭은 다음 사실을 보면 더욱 명확해 질 것입니다.☜

2) 장점

a. 고가 주택에 비례하여 세금을 내는 제도이기 때문에 민주주의 경제 원리에 합당한

세금 제도라고 여길 수도 있습니다.

b. 부동산의 비정상적인 폭등을 제어하고 부동산으로 얻은 불로소득을 국가에 일정부분

환원한다는 점에서 바람직한 면이 있습니다.

c. 부동산 투기에 대한 확실한 응징책으로서 일한만큼 잘 살 수 있는 풍토를 조성하는 데

이바지 합니다.

d. 소득이 높을수록 세금을 많이 내듯이 부동산. 자동차 등도 마찬가지로 민주주의의 기본 시장

원리에 상응한 세금을 지불하도록 하는 것은 지극히 자연스러운 일로 여깁니다.

3) 문제점

a. 종부세 부과를 실거래가와 별 차이가 없이 대폭 올린 것은 집값 안정이 목표가 아니라

세금 착취를 통한 비정상적인 국가 재원 마련에 목표가 있다는 오해를 야기합니다.

b. 집값은 많이 올랐는데 구태여 종부세 부과 기준을 9억에서 6억으로 낮춘 의도는 집값 폭등을

방관한 후에 늘어난 대상자로 하여금 천문학적인 세금을 얻겠다는 것으로 풀이 됩니다.

c. 물가 상승률보다 훨씬 높은 매년 10%씩 종부세 금액을 대폭 인상하다보면 2010년에는

수도권 시민의 다반수가 그 대상에 포함될 것이 뻔한데 이는 정부가 노리는 것이 세금임을

확실히 알 수 있습니다.

d. 특히 1가구 1주택자의 종부세 과잉 부여는 공산주의 이데올로기적 발상이자 부정축제 정권의

발상으로써 특정 지역. 집단을 주요 타킷으로 시작하여 수도권 시민으로 번져 나가게 하는

무서운 계략이 숨겨져 있습니다.

e. 종부세 대상자의 피해자는 셀러리멘. 중소자영업자. 일반 직장인이 고스란히 떠맡을 것이며

진정 퇴출 되어야할 투기꾼들만이 살 판이 나는 그런 시장을 조성할 가능성이 높습니다.

f. 집 하나 가졌다는 이유로 저축은 커녕 세금 내기도 바쁜 사람이 속출할 것이며 그로 인하여

집을 팔고 이사 가거나. 불안한 사회 생활이 원인이 되어 가정 파탄의 도미노 현상이 일어날 수

있습니다.-

e. 6억 종부세의 피해는 6억 이상 아파트의 가치를 하락시켜 오히려 2-5억 중심의 아파트

보유층인 서민들의 자산 가치에 더 큰 타격을 줍니다.

4) 해결방안

a. 종부세는 이전의 9억으로 환원하거나 아니면 12억으로 대폭 조정하고, 해마다 연 10%씩

오르게 하는 비상식적인 세금 정책을 철폐하고 동결해야 합니다.

b. 1가구 1주택자 중 6억초과 고가주택 보유자(오피스텔 한채 추가 보유자 포함)

- 자진신고로 세금 3% 경감(공통)

- 수익이 없는 자산이나, 오를 가능성이 낮은 부동산 조기 매각처분(공통)

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