2008-01-24 16:19

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자료출처 : 원성원님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

봉준호 부동산 X파일 씨리즈 15선

차라리 땅을 살까? 토지투자 가이드

좋은 땅 어떻게 찾고 투자유의점은

2007/04/25 11:00  [중앙일보조인스랜드]

땅. 사람들은 왜 땅을 살까?
수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 다 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다.

땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다.

일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다.

이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다.

일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다.
그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살 수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다.

도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 작은 땅 메리트

토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다.

둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다.
전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다.

셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다.
도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다.
외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다.
종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다.
그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다.

이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

평지나 도로 물린 임야 투자성 있어

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다.
싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다.

임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다.

임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다. 쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다.

산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다.

다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다. 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다.

이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

그린벨트도 투자대상으로 떠올라

이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다.

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다.

이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다.

건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다.

다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다.

기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다.

그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다.

기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다.

현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비 사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다.

따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 5년 이상 장기투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자.

 

 

은퇴를 위한 재테크:좋은 상가 고르기

 

좋은 상가 고르기 노하우 10

 

2007/06/21 08:46  [중앙일보조인스랜드]

두려운 것은 오래 사는 것이다. ‘인생 100세 시대’가 왔다. 지금 평균 수명은 78.5세. 이 평균 수명은 매년 1.5세씩 늘어간다. 아마도 지금 직장생활을 하는 직장인의 절반은 100세를 채울 것 같다. 고령화는 ‘장수’라는 이름의 축복이기도 하지만 ‘어떻게 살아야 할까?’라는 어려운 숙제도 같이 내놓는다.

은퇴를 위한 재테크가 필요한 것은 61세부터 100세까지의 40년간을 잘 보내려는 데에 있다. 61세부터 100세까지 이 시간을 얼마나 잘 살 수 있는가가 성공한 인생이냐, 실패한 인생이냐를 좌우한다. ‘인생은 육십부터’라는 수십 년 전부터의 캐츠프레이즈가 이제 본격화되는 시대가 온 것이다.

“60이 되면 나는 뭘 할까?”

대부분의 경우처럼 은퇴를 하고 세계여행을 떠날 예정이다. 유럽을 횡단하는 대형버스를 사서 손님을 가득 태우고 아름다운 곳곳을 찾아가는 ‘명품여행 가이드’를 할 계획이다. 내 버스는 프랑스 파리에서 출발해 스위스, 이탈리아, 오스트리아, 독일을 거쳐 체코, 폴란드, 헝가리, 발칸반도로 들어간다. 그 다음 출발지는 미국이며, 다음은 아프리카다. 내 버스는 삶의 의미와 세계의 역사를 이야기하고 문학과 경제, 건축과 미술을 이야기하는 움직이는 강의실이다.

그러기에 나는 언어와 역사, 작품분석 등 여행을 위한 많은 준비를 해야 한다. 버스도 명품버스를 사야하고 때에 따라 ‘가이드 자격증’과 대형차 운전면허증’이 필요할지도 모른다. 그래도 이 일에 내 나이 70살까지의 계획밖에는 되지 못한다는 한계성에 부딪힌다. 그 이후 80세, 90세, 100세까지는 무엇을 해야 할까? 땅을 사고 나무를 심고 동물을 키우고 꽃을 가꾸고 싶다는 막연한 생각뿐이다.

그 전에 여력이 된다면 돈을 모아 좋은 상가를 2개쯤 사놓으려고 한다. 그곳에서 물건을 팔던가, 글을 쓰던가 아니면 월세를 줘서 생활비를 충당할 수도 있겠다. 내가 사놓은 상가 또한 명품이어서 임대를 얻고자하는 사람들이 줄을 서고 월세가 꼬박꼬박 잘나오는 그런 상가였으면 좋겠다.

그럼 좋은 상가는 무엇인가?

◆좋은 상가 매뉴얼 10가지

좋은 상가를 소개하기에 앞서 상가투자는 어렵다는 주의를 먼저 환기하고 싶다. 상가투자는 부동산 수Ⅱ정석이다. 해법수학이 아파트 투자라면 수Ⅰ정석은 오피스텔, 토지투자. 상가는 수Ⅱ정석이다. 파는 사람도 사는 사람도 상당한 시련을 각오해야 하는 것이 상가 투자다.

① 거시적인 분석을 하여야한다
확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자하여야한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 하여야한다. 고정인구와 가구 수, 구매력, 업종분포, 교통망, 중심지역 등이 조사되어야한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별, 시간대별, 연령별, 성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다.

② 택지지구는 반드시 상업지역비율을 따져볼 것
신도시, 택지지구는 도시계획에 의해 아파트지구 면적과 공원면적, 학교 및 관공서면적, 상업지역을 구분해 놨다. 상업지역 면적이 큰 택지지구 내의 상가는 일단 공실이 날 가능성이 높다. 대표 신도시의 상업용지비율을 살펴보면 분당 8.5%, 일산 8%, 평촌 5%, 죽전 6.8%, 동백 3.5%, 동탄 3.9%, 고양지축 2.9%, 파주교하 0.8%, 고양 중동 1.15% 정도이다.

적정 상업용지 비율은 3.5%다. 상업용지비율이 너무 작거나 너무 커도 좋지 않다. 상업용지 비율로 보면 동백이나 동탄이 투자적정규모를 가지고 있다.

③지하철역, 버스정류장 인근의 상가가 좋다
지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.

④ 완벽한 평지에 있는 상가
상가 또한 완벽한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다.

⑤ 공실상가는 안 가진 것만 못하다
상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 두어야하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가, 그런 상가가 좋다. 임대라고 붙여놓으면 며칠 내에 임차인이 찾아오는 그런 상가를 찾아보자

⑥ 네모반듯한 평면을 가진 상가
상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야하고 평면은 네모반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다.

⑦ 적정규모와 높은 전용율을 가진 상가
적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후매도에 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용면적으로 10평에서 15평이다. 2층은 25평~30평정도이고 3층은 40~50평정도가 좋다. 층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 단지 내 상가는 80%, 근린상가는 60%, 주상복합 55%, 테마상가는 35% 이상이어야 한다.

⑧ 풍경이 있는 상가를 사라
상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성 있는 상가면 더욱 좋다.

⑨ 고정고객이 있는 상가가 좋다
대학교, 대기업, 대형교회, 아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야한다.

⑩ 상가도 브랜드 시대
상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴보아야한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다.

상가가 고르기 어렵다면 선택의 폭을 좁혀볼 필요가 있다. 이 경우엔 차라리 안전한 단지 내 상가를 사라

◆아파트 단지 내 상가투자 10계명

① 1000세대 이상의 단지 내 상가로 전체 점포의 수가 15개를 넘지 않아야한다
300가구 미만의 단지 내 상가는 활성화되기 힘들고 500세대 미만의 단지 내 상가는 세탁소, 부동산, 슈퍼, 베이커리, 치킨 집 등 소수의 업종만 살아남을 수 있다. 1,000세대 이상의 상가는 비교적 안전하며 2,000세대 이상의 상가는 매력적이다. 3,000세대 이상의 상가는 아주 좋지만 상대적으로 위험하다.

시행사가 대형 쇼핑몰을 계획하거나 아파트 단지를 타겟으로 대형 상가건물이 아파트 주변에 들어올 가능성이 높기 때문이다.

② 사람들이 이동하는 길목에 위치하여야한다
가구 수가 많다고 무조건 영업이 잘 되는 것은 아니다. 상가가 위치한 곳에 따라서 전체 아파트 세대수의 절반만 고객이 될 수도 있고, 상가가 속한 아파트뿐만 아니라 인근 아파트 거주자도 고객이 될 수 있다. 이것을 접근성과 가시권이라 부른다. 따라서 정문상가, 후문상가 등의 기준보다 더 세밀히 따져봐야 하는 것은 사람들이 이동하는 길목을 살피는 것이 좋다. 울타리와 쪽문, 샛길 등도 자세히 살펴보면 서서히 감이 온다. 도로를 끼고 있고 아파트를 배후에 둔 노면의 단지 내 상가를 사야한다.

③ 아파트 단지의 평형대는 25평, 33평이 많은 곳이 유리하다
10평대 아파트가 포진한 상가는 장사가 안 된다. 40평형, 50평형, 60평형이 많은 상가도 그렇다. 초소형 평수는 구매력이 떨어지고 대형평수 거주민들은 멀더라도 차를 타고 상업화된 지역으로 나가려고 한다. 단지상가를 이용하는 평수는 25평, 33평형이다.

④ 인근에 경쟁상가, 대형할인점이 없어야 좋다
대형할인점은 단지 내 상가의 적이다. 일단 먹거리, 생필품 관련 업종이 타격을 입는다. 비디오, 안경점, 꽃집 등 근린생활시설도 잠식당한다. 인근에 대형할인점이 있다면 그 상가는 업종제한을 받는다.

⑤ 임대 놓을 업종을 미리 정해야한다
단지 내 상가를 살 때는 임대 놓을 업종을 미리 예상해야한다. ‘아무거나’라는 것은 투자자의 자세로서 좋지 않다. 어느 업종을 얼마에 유치하느냐가 상가의 가격을 형성하기 때문이다. 상가를 사고 나면 적극적으로 예상한 업종의 마케팅에 나서야한다. 프랜차이즈 본사나 은행, 커피전문점 등은 모두 점포개발팀을 두고 있으며 병원, 한의원 등도 그에 해당하는 커뮤니티, 전용사이트가 만들어져 있다.

⑥ 지하층이 없는 상가가 좋다
단지 내 상가의 적정 연면적은 세대당 0.5평 이하다. 1000세대면 상가전체 연면적은 500평 이하여야 한다. 상가자체의 연면적을 줄이고 공실 위험성을 없애 상가를 활서와 시키기 위해서다. 요즈음 단지 내 상가는 지하층을 잘 만들지 않는다. 동선도 불편하고, 지하층에 상가가 있는 것이 지상층 상가에 별로 좋은 영향을 주지 않기 때문이다. 이왕이면 지하층 상가가 없는 아파트 단지 상가를 사는 것이 좋고 지하층 상가가 있다면 사지 않는 것이 좋다.

⑦ 새 아파트 단지 상가가 좋다
새 아파트 단지 상가가 임대 놓기 수월하다. 권리금이 없으므로 임차인들이 많이 찾아오고 새 상가이기에 선호도도 높다. 새 상가가 종래상가보다 전용율도 높으며 화장실 등 부대시설도 깨끗하고 천정고도 높다. 위치나 규모, 공용면적, 설계 면에서도 종래의 상가보다는 과학적으로 업그레이드되어 있다. 오래된 상가라면 재건축 시점과 대지지분을 파악하고 향후 변화는 예측해야 한다.

⑧ 주변에 빈터가 없어야 한다
주변에 넓은 공지가 있으면 그곳에 대형건물이 지어지고 그 건물이 상업용 건물이면 기존 상가의 상권을 잠식할 것이다. 주변에 빈 땅이 있다면 그 땅의 용도를 파악해야 한다. 교회부지나 관공서, 그린벨트라면 괜찮지만 상업용지, 근린생활용지라면 그 곳에 상가건물이 들어설 각오를 해야 한다.

⑨ 초보자는 1층에 임대가 맞춰져 있는 상가가 안전하다
초보자는 1층에 임대가 놓여져 있는 안정된 상가를 사라고 권하고 싶다. 이왕이면 코너상가가 좋고 업종도 약국이나 커피전문점, 베이커리, 24시간 편의점 등 사업적 위험이 적은 업종이 좋겠다. 월세가 높다고 1층에 7, 8개가 포진한 입주시점의 부동산중개업소가 들어올 상가를 사는 것은 위험한 선택이다.

⑩ 계약과 동시에 구청신고와 사업자등록은 필수
상가투자를 할 때는 자금계획을 명확히 세워야 한다. 계약금, 중도금, 잔금 스케줄을 꼼꼼히 따져봐야 하며 임대보증금을 받아서 잔금을 내려한다면 임대여부에 따라 차질을 빚을 수도 있다. 부동산투기억제조치로 매매계약체결 직후에는 구청에 실거래가격으로 부동산거래신고를 하여야하고 세무서에는 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 일반사업자로 내야 부가세 환급을 받을 수 있다.

중요한 것은 상가투자의 실패율이 생각보다 훨씬 높다는 것이다. 10명 중 5명은 상가투자에 실패하고 5명이 그나마 성공한다. 5명중에서도 10년간 은행금리 2배의 월세를 받고, 팔 때에 매입금액의 2배를 받고 나가는 사람은 2명에 불과하다.

쉽고도 어려우며, 흔하면서도 귀한 부동산이 투자용 상가이다.

봉준호 drbong@daksclub.co.kr

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