2005-04-06 15:55

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저금리와 풍부한 유동자금을 바탕으로 지난 2-3년간 급등했던 부동산 시장은
각종규제로인하여 2003년하반기를 기점으로 새로운 국면에 진입하였다
부동산 상품별로 향후 전망을 살펴 본다

아파트 -부동산 시장의 견인차역할을했던 요인은 재건축을 필두로한 아파트시장이었다
-공급측면에서 는 IMF(국제통화기금)의 환란으로 아파트 공급이 급속히 위축되어 2001년
초부터 실수요 시장인 전세가격이 상승하기시작하였다,수요측면에서 부동산세제의 완화와
저금리등 양호한 내수경기및 풍부한유동자금으로 구매력이 향상된데다 주거의 질에대한 관심
증대로 아파트 선호 현상이 겹치면서 단기간에 아파트 가격을 급상승시켰다
그러나 2003년 하바기부터 신규아파트이 입주가 크게 늘어나고 내수경기도 침체에 빠져든데다
그동안 정부에서 발표했던 각종규제정책이 시행되면서 아파트 아파트가격이 하락하기시작
하여 2005년 현재까지 하락기기조를 보이고 있다.특히 개발이익환수제에 따른 임대주택건설과
후분양제등으로 재건축아파트가 가장 타격을 받고있으며 주택거래 신고제의 도입(신고지역:
강남구,강동구,송파구,분당구,용산구,과천시) 으로 취득세등록세의 증가와 실거래 가격의
노출에 따른 자금출처 조사우려로 투자자들이 크게위축되고 있다 또한 금년하반기부터
시행예정인 종합부동산세(기준시가의합이 9억이상)제도와 1가구3주택이상 소유자의 양도소득세
중과세(실거래가의60%)제도의 시행(2005년1월1일시행)으로 2004년하반기부터 3주택이상
소유자들이 중과조치를 피하기위해나온 매물로 인하여 아파트시장의 불안을 가중시켰다
2005이후 아파트시장 전망을 예측하면 공급측면에서는 판교를 비롯한 신도시와 강북 뉴타운등에서
아파트가 지속적으로 공급될예정이고 수요측면에서는 과다한 가계부채와 고 물가로 경기회복이
쉽지않은데다가 이미 유동성 함정에 빠진 금리를 추가적으로 인하할 폭도 작아 아파트의
실 구매력이 상승하기는 힘들다 또한 아파트 거래비용 (취,등록세 및 양도소득세),보유비용
(재산세,종합토지세,종합부동산세)의 인상으로 사실상 투기수요가 차단되어 하락또는 보합세가
지속될것으로 전망된다, 다만 실수요자 관점에서는 교통환경,교육환경,편의시설,직장등을 고려
하여 향후 부가가치가 높게 평가되는 지역을 선별적으로 접근해야할 것이다.
향후 1-2년간 주거용부동산을 대표하는 아파트시장은 침체의 긴터널을 통과하는데
적지않은 시간이 소요될것으로 예상된다

토지 -2003년이후 주거용 부동산의 침체로 토지 시장이 각광을 받았다
-뜨거운 감자로 떠오른 신행정수도를 화두로 충청권(충남공주,연기,천안,대전,등)토지가 급상승
하였으며 대규모 공장 건설, 공기업의 지방이전,기업도시건설,복합레져 관광단지 건설,도로건설
주 5일제근무등을 테마로 전국 곳곳에서 토지 투자열풍이 불었다
그러나 토지투기지역과 토지거래허가구역 지정등 정부의 강력한 규제로 최근 상승세는 주춤한상태이다
토지는 고 수익을 올리수있는 대표적인 상품이나 개발이 확정된이후는 이미 가격이많이올라
큰수익을 기대할 수 없고 개발이 실행되기전에는 개발계획의 변동가능이이 많아 위험이 매우큰 상품이다 실예로 김포신도시의축소에서도 보듯이 계획이 바뀌기도하고,정부나 지방자치단체의 예산문제로
개발계획이 10년이상 장기간 표류하기도 한다. 따라서 토지는 장기적인 관점에서 반드시 여유자금
으로 투자하여야 한다 토지부동산은 주거용부동산,상업용부동산의 경기와 순행하기도하지만
역행하기도한다 즉 주거용부동산이 침체하면 투자자의 시선이 토지부동산으로 옮겨지기 때문이다.
그러나 현재 각종규제로 묶여있어 토지부동산의 내일도 어둡기만 하다

주상복합/오피스텔 -국제통화기금체제하의 환란중에 고급수요층을 대상으로 분양하였던 주상복합
-주상복합 아파트는 1994년부터 고급수요층을 겨냥하여 국내에 선보이면서 분양성이 저조했었다
그러나IMF환란중인 1999년 분양의 성공으로 기존의 이미지를 바꾼데다 아파트 전매제한 조치에 따른
반사이익으로 자양동 스타시티난 용산 시티파크,등 세간의 이목을 집중시킨 상품들이 등장했다
그러나 최근에 부동산 열기가 식고 높은 용적율과 건페율 및 타워형구조에서 오는 답답함등이 문제가
부각되면서 프리미엄이 하락하고 있다 또한 주상복합아파트도 분양권 전매가 금지되어 일부 요지를 제외하고는 아파트 대체상품으로서의 인기가 쇠퇴할 것으로 보인다. 공급과잉의 대명사로 불리우는
오피스텔은 2001년부터2003년까지 전국적으로 대략 15만실이 분양되었으며 2002년 한해만 약 8만실이 분양되었다고한다 2004년부터 이들 물량이 본격적으로 입주가 시작되었고 경기침체까지 겹치면서
입주율이 상당히 저조하고 세를 놓지못해 가슴태우는 분양자들이 속출하고 있다
또한 오피스텔의사용용도에 따른 주택 판정으로 오피스텔은 투자 대상에서 점점더 멀어지고있다
아파트 규제에 대한 반사이익으로 인기를 끌었던 아파텔(아파트형 오피스텔)의 역시 정부에서주택으로 간주하여 양도세 비과세혜택에서 제외시키고 부가가치세의 환급혜택도 없어져 기분양자와의갈등을 빚고 있다 또한 발코니와 욕조 설치가 금지되어있던 오피스텔에대한 건축규제를 강화하여 업무시설부분의비중을 70%로 증가시키고 온돌설치를 금지하며,화장실을 3제곱미터 규모 1개로 제한함으로써
사실상 주거용으로 사용하기 어렵게 되어 아파텔의 인기는 급속히 감소할것으로보인다. 향후 오피스텔
시장은 업무용이 가능한 오피스지역 중심으로 재편되겠으나 공급과잉 해소와 경기 상승에 시간이 필요하여 장기간 접근을 신중히 고려해야할 것이다.

상가 - 상업용부동산의 대표적인 수익형 부동산인 상가는 저금리로 각광을 받고 있다
-상가는 토지와 함께 대표적인 고위험,고수익 상품으로 성공적인 투자자는 높은 임대료와 함께 시세차익까지 거둘수있는반면,일부투자자는 임대가 되지 않아 임대료와 시세차익은 고사하고 고정적인관리비
와 금융비용만 부담하는경우도잇어서 좋은 상가를 선별하는 안목이 절대적으로 필요한 상품이다
저금리시대가 도래하면서 이자수입이 줄어들자 높은 월임대료를 받을 수 있는 대표적인 수익형 부동산인 상가가 각광을 받았다 그러나 2002년 하반기부터 내수경기가 하락하면서 어려움을 겪기시작하였으며 2003년에는 시행사의 과욕으로 무리한 사업확장을 시도하다가 발생한 G 상가의 사건이 터지면서
상가전반에대한 불신이 조장되기도 하였다 최근에는 내수경기 침체가 지속되면서 일부 경쟁력있는 상품을 제외하고는 상가분양에 어려움을 겪고 있다 상가는 경기와밀접한 관련이 있어 경기침체기일수록
선별적인 투자가 필요하다 일반적으로 불황기에는 양극화 현상이 심화되며,상권도 대형상권은 경기의
경기의 흐름에 영향이 적으나 중소형상권은 심각한 타격을 받는다 장기불황을 겪었던 일본의 예를 보면 불황기에는 사람들이 감소한 소득에도 불구하고 이전의 눈높이를 낮추지 못하기 때문에 고품질 저가격을 지향한는 가치점을 더욱선호하게 햇다 상가는 타 부동산 상품에 비해 가장일찍부터 경기 가 하


락하여 각종 부동산 규제에서 비껴 있고 2005년부터는 상가분양규제로 공급이 감소할 전망이어서
다소 시장이 회복될것으로 보인다 또한 경기가회복되어호황기에는 상가투자시기로서는 늦다는것도
고려해야한다

*업태별 상가전망
-아파트상가 는 근린상가의 일종으로 아파트 주민들을 배후고객으로 두고 있다 고개측면에서는 자동차의 보급증대롸 삶의 질의 향상으로 아파트 상가에 대한 의존도가 줄고있으며 경재측면에서는 지역중심상권의 발전과 할인점등 대형마트이 출점증대로 갈수록 고객을 빼앗기고있어 공실률이 늘어가는 추세다 예를 들어 아파트 상가에 있는 동네미용실이 퇴조하고 지역중심에 입지하는 대형미용실이 성장하고있으며 약국도 동네 약국이 퇴조하고 병원 근처로 이동하고 있다 가장성공적인 아파트 상가투자는 대규모 주거지역에있는 대단지 아파트 상가투자로 이러한 상가는 지역중심 상가의 역할을 하므로 클수록좋다 이경우가 아니라면 대부분 배후세대 대비 작은 독점적상가가 유리하다
(유리한상가의 면적 아파트세대수X0.3-0.4평 =상가연면적 예,아파트2000세대의단지내상가 연면적이800평이하면 상권이좋은 상가라 볼수있음)

-근린상가 는 소규모 상권의 생활밀접시설을 지칭하거나 건축법에서 규정하고있는 근린생활시설을말한다.그러나 근린생활시설이 집적되어대형상권을 이루기도한다 근린상가는 체계적인 관리가 힘들기 때문에 대부분 상권과 입지에 따라 시세가 결정된다.상권에서는 규모와 인접상권과의 경쟁력을 비교하고
상권을 구성하는 세대의 소득,연령 등 특징을 파악해야 하며,상권내 상업시설(판매시설)의 면적이 과다하지않은지 조사하여야한다 입지에서는 접근성과 가시성을 판단하는 것이 중요한데 접근성은 역세권이나 차없는거리가유리하며, 가시성은 코너자리가 유리하다 그 외에도 유동인구의 동선이나 주차상황
등도 고려해야한다 일반적으로 상가는 아파트상가,근린상가,대형상가 순으로 발전하기 때문에 신도시의 경우 상권과 입지가 뛰어나지 않다면 대형중심상가가 형성되기전에 빠져나오는 것이 좋다.
-테마상가 상가는 대부분 대형상권에 입지하며 패션,전자,영화관,건축자재등. 특정테마로 구성되어있다 상가는 아파트와달리 사실상 운영능력에따라 상가활성화여부가 달려있으나 최근 분양되는 대분분의 상가들은 “디벨로퍼”라고 불리는 부동산 개발업자들에 의해
분양되다보니 운영에는 관심이 없거나 있더라도 유통노하우가 부족하여 제대로 운영되기 힘든실정이다 상가와토지는 아파트와 같은 주거용상품보다 훨씬얼벼고 위험한반면
지속적으로 관심을 갖고 지식을 쌓으면 위험을 줄이고 높은 수익을 올리수있는 상품이다

*4월1일부터 분양되는상가를 분양하려면 사전승인를 받아야한다 또한 현행 토지매입도하지않은상태에서 분양을 하였으나 앞으로는 골조공사의 2/3공정이끝나야 분양을 할수있게된다 주거용부동산의침체와 토지부동산의 토지거래허가 및 각종규제로 인하여 부동산투자자들이 투자처를 찾지못해 방황하고있는 이 시점에서 상가투자로 발길을 옮기지않을까하는생각으로 조금스럽게 예측해본다

등도 고려해야한다 일반적으로 상가는 아파트상가,근린상가,대형상가 순으로 발전하기 때문에 신도시의 경우 상권과 입지가 뛰어나지 않다면 대형중심상가가 형성되기전에 빠져나오는 것이 좋다.
-테마상가 상가는 대부분 대형상권에 입지하며 패션,전자,영화관,건축자재등. 특정테마로 구성되어있다 상가는 아파트와달리 사실상 운영능력에따라 상가활성화여부가 달려있으나 최근 분양되는 대분분의 상가들은 “디벨로퍼”라고 불리는 부동산 개발업자들에 의해
분양되다보니 운영에는 관심이 없거나 있더라도 유통노하우가 부족하여 제대로 운영되기 힘든실정이다 상가와토지는 아파트와 같은 주거용상품보다 훨씬얼벼고 위험한반면
지속적으로 관심을 갖고 지식을 쌓으면 위험을 줄이고 높은 수익을 올리수있는 상품이다

*4월1일부터 분양되는상가를 분양하려면 사전승인를 받아야한다 또한 현행 토지매입도하지않은상태에서 분양을 하였으나 앞으로는 골조공사의 2/3공정이끝나야 분양을 할수있게된다 주거용부동산의침체와 토지부동산의 토지거래허가 및 각종규제로 인하여 부동산투자자들이 투자처를 찾지못해 방황하고있는 이 시점에서 상가투자로 발길을 옮기지않을까하는생각으로 조심스럽게 예측해본다

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