부동산노트(684)

만일 1억 원이 채 안 되는 자금을 가진 사람이 부동산에 투자한다면 투자처가 마땅치 못한 게 사실이다. 하지만 틈새시장인 소액투자처를 잘만 발굴한다면 양도세 걱정 없이 주택 여러 채를 소유할 수 있으면서 리스크를 분산시킬 수 있다.

이에 부동산 투자에 관심이 많지만 여윳돈이 많지 않아 어떻게 투자하면 좋을 지 고민하는 분들을 위해 소액으로도 충분히 부동산에 투자할 수 있는 방법에 대해 말하고자 한다.

첫째는 저평가되고 값이 저렴한 수도권 지역의 소형주택을 전세끼고 대출받아 매입하는 것이다. 상대적으로 소외된 지역이어서 수요는 적지만 장기적인 개발호재를 가진 주택을 매입 한다면 연 10% 이상의 수익을 기대해볼 수 있다.

특히 무엇보다 개발호재가 풍부한 지역을 위주로 전세 비중이 높은 아파트를 매수해 초기자금을 줄이는 것이 바람직하다. 실제 수도권 일대 아직 저평가된 소형아파트들의 경우 전세를 끼고 매입한다면 3,000~5,000만 원 미만으로도 투자가 가능하다.

둘째, 경매로 저렴한 다세대주택이나 아파트를 낙찰받는 것이다. 사람들은 좋은 물건을 보다 값싸게 구입할 수 있는 할인점, 인터넷 쇼핑몰 등을 통해 보다 저렴하게 좋은 물건을 구입하게 된다. 부동산 투자 역시 예외는 아니다. 물건이 다양하고 저렴하다는 것을 최대장점으로 꼽는 경매 역시 ‘지지않는 게임’을 위한 부동산 투자에 적격이다.

하지만 경매가 쉬운 종목만은 아니다. 권리분석, 낙찰, 명도라는 큰 절차를 따져봤을 때, 권리분석을 잘못했다간 재산상의 손해를 입기 십상인 데다 권리분석을 잘해도 낙찰을 받지 못하면 아무 소용이 없고 낙찰을 받아도 명도가 원활하게 이뤄지지 않아 예기치 않은 문제가 발생한다면 자칫 골머리를 썩을 수 있기 때문이다.

실례로 권리분석을 잘못하여 대항력 있는 세입자의 보증금을 추후에 인수하는 것을 고려하지 못한다면 실제 거래가 이상으로 매입할 수 있어 입찰보증금을 날려야 되는 경우도 있고 보증금을 한 푼도 받지 못하고 나가야하는 세입자의 경우 억지를 부리며 쉽게 집을 비워주지 않기 때문에 명도 또한 쉽지 않은 일이다.

그렇다 하더라도 합법적으로 주택을 저렴하게 구입할 수 있다는 것은 큰 매력이 아닐 수 없다. 게다가 대출이 용이해 소액으로도 여러 채를 낙찰받을 수 있다는 점 또한 경매의 큰 강점이다.

아울러 소액으로 부동산 투자할 때 절세를 고려한 주택설계를 염두에 두자. 이럴 경우 1주택이 있더라도 다른 여러 채의 주택을 양도세 걱정없이 매입할 수 있고 전세를 살면서도 2채 이상의 집부자가 될 수 있다.

1가구2주택이라면 한 주택을 매도할 때 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택을 받지 못한다. 하지만 2채 중 한채라도 서울, 수도권, 광역시(군지역 제외)지역은 면적기준 없이 기준시가 1억원 이하인 주택이거나, 그 외 지역에서  기준시가가 3억원 이하라면 중과세율 적용대상에서 제외되게 된다. 다만 중과대상에서 제외되는 주택을  먼저 매도해야만 중과세율이 적용되지 않는다.

▷ 1가구 2주택 양도세 중과 대상 여부

만일 경기도 여주군에 기준시가 3억원 이하의 주택이 5채가 있고 서울에 2억원 짜리 아파트가 있다고 한다면 총 6채를 보유한 셈이다. 그러나 총 6채 가운데 어느 한 채를 매도하더라도 중과세 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받는다. 서울의 2억 원짜리 아파트를 먼저 매도해도 일반세율을 적용받을 뿐만 아니라 여주군 주택이 5채가 아니라 10채가 있어도 마찬가지이다. 즉 수도권에서 읍․면으로 된 지역, 서울.광역시.수도권을 제외한 지방도시 내 기준시가 3억 원 이하인 주택이면 어떤 주택이든 중과세 적용을 받지 않는 것이다.

그밖에 대출을 어느 정도 고려해 토지에 장기투자하는 것을 고려해볼 만하다. 토지라는 분야는 일반인이 쉽게 뛰어들지 못해 진입장벽이 높은데다 공급이 제한된 유한자원이라는 점에서 잘만 투자하면 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 특히 토지 투자는 단기간에 큰 기대수익을 올린다고 생각하기보다는 길게 묻어두는 개념으로 접근해야 한다. 적어도 10년 이상을 보고 장기투자하는 것이 좋다는 얘기이다.

하지만 토지의 특성상 환금성이 떨어져 쉽게 거래가 이뤄지지 않는데다 대출을 크게 받아 매입했다가 장기간 이를 감당하지 못할 수 있으므로 느긋하게 일정부분 여윳돈을 가지고 투자에 임해야 한다. 이에 1억원이 안 되는 자신의 전재산을 장기간 토지에 묶어놔도 문제가 없을 지 신중히 검토해봐야 하겠다.

머니닥터 : 김정용 (투모컨설팅 투자자문본부장

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