2007-11-25 13:09
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31287
1.11대책발표이후 10개월이 지난 지금, 많은 사람들이 부동산시장에서 투자 방향을 잡지 못하고 헤매고 있고 부동산 부자(富者)들보다 서민(庶民)들이 더 우왕좌왕(右往左往)하는 모습입니다. 이는 투자자가 변하고 있기 때문이 아니라 투자환경이 계속해서 변하고 있기 때문입니다.
03년10.29대책이후 양도소득세중과 등으로 1가구 다주택보유패턴에서 똑바른 1가구 1~2주택보유로 바뀌었고 06년11.15대책발표에 이은 07년1.11대책 중 분양가상한제, 전매제한금지기간의 최고 10년까지 연장, 재당첨금지 등으로 청약예정자들이 청약통장 사용을 꺼려 비인기지역의 대량 미분양사태를 몰고 왔고 07년 은평뉴타운, 청라지구, 08년 판교, 광교신도시, 09년 송파 등의 청약은 과열될 양상입니다.
또한 07년에 매수해야할 매수세가 06년에 이미 매수한 탓도 있지만 정책당국의 강한 대출억제책은 버블세븐지역의 중대형 매수여력을 약화시켜 소형아파트 매수세 상승과 그 동안 소외되었던 지역의 주택가가 이상(異常) 급등(急騰)하는 양상을 보였고 강남 재건축을 억제하고 뉴타운 등 재개발을 지원하는 정책으로 개발호재가 풍부한지역의 소형빌라 등의 매수세가 강세였습니다.(야탑에사는 이:박상용)
★과거사례로 본 학습효과
1997년 말(末) IMF이전까지만 해도 대부분의 부동산정책은 지금으로서는 도저히 이해할 수 없을 정도의 규제 일변도였고 시장이 위축되지 않는 선에서 조금씩 규제해오다가 국민의 정부에서 다시 서서히 풀었던 것이 05년~06년 사이 폭탄이 되어 판교 발(發) 주택가격 폭등이 일어나게 되자 참여정부 들어 시장의 기능을 무시하고 강하게 묶어버린 것입니다. 이제는 완화해 나가는 속도와 강도의 문제일 뿐 풀어가야 해결책이 나오게 됩니다. “규제-완화-규제-완화”가 반복되는 것입니다.
▌노태우정부시절 88올림픽후 주택200만호 건설로 분당 등 5대신도시가 생겼지만
95년 삼풍백화점붕괴로 언론에서 바다모래 운운하여 매수세가 실종된 적이 있었는데 97년 말(末)까지 상승하였다가
IMF여파로 98년 15% 급락하였고 1년만인 99년9월 회복되어 03년10.29직전까지 분양가의 6배까지 상승하였다가
03년10.29대책발표로 5% 하락하였고 14개월의 침체기를 거쳐 05년1월에서 06년12월까지 분양가의 11배까지 상승하였다가
07년1.11대책 발표 후 8.2% 하락하였습니다.
이를 자세히 보면 하락하여 침체기일 때마다 정책당국이나 언론에서 “이제야말로 주택투기는 끝이 났다‘고 공언하지 않은 적이 없었고 또한 인상폭이 크게 오버슈팅 되면 5%~ 8%정도의 미미한 조정을 거치게 되면서 14개월~20개월의 기간이지나면 가격회복과 동시에 상승하고 억눌린 강도가 클수록 인상폭이 큰 것에 유념할 필요가 있습니다.
▌정부는 1997년 I.M.F.이후 밀려드는 신자유주의 세계화의 충격을 극복할 새로운 성장모델을 찾아내고, 이를 추진할 힘을 산업화 세력과 민주화 세력의 미래지향적 협력에서 구했어야 함에도 조급한 개혁과 불도저(bulldozer)식 강한 정책의 결과는 참담하고 오히려 서민경제를 더 어렵게 하여 국민의 신뢰를 잃었고 새 리더십의 조건에서 ‘지난 5년간의 학습효과’는 균형 있는 시각을 가진 보수 세력이 경제를 살릴 것을 요구합니다.
▌지금까지 강남의 학습효과로 목동, 분당, 판교가 발전되고 분당의 학습효과로 용인 수지, 죽전이 발달되었다면 더 이상 이 지역만한 개발지가 송파, 광교 밖에 없고 양주, 남양주, 동탄, 광교, 김포, 파주 등 신도시를 개발해도 거리가 멀어 시간거리개념을 좁혀줄 교통인프라의 구축에 많은 시간과 비용이 드는데다 강남, 분당지역의 커뮤니티에 익숙한 이들을 분산시키지 못하고 수도권으로의 인구집중, 2012년으로 예상되는 주택 구매력이 강한 베이비부머들의 최대증가는 이 지역의 매수대기세로 힘을 실어줍니다.
▌건설ㆍ부동산업계 최대 관심사였던 용산 역세권 프로젝트파이낸싱(PF) 사업자가 마침내 선정됨으로서 국제업무지구로 거듭날 용산이 명실상부한 서울의 중심으로 자리 잡을 것이 예상됨에 따라 81만평 규모 용산민족공원이 조성되는 용산개발과 함께 신분당선이 황금노선으로 새삼 주목을 받고 있습니다. 신분당선은 용산과 강남ㆍ판교ㆍ분당 정자동 등 핵심지역을 연결하게 되는데, 강남역~양재~분당,정자동 구간은 현재 공사 중으로 2010년 개통 예정이고 강남~신사 구간은 2011년 이후, 신사~용산 구간은 2015년 이후에 개통됩니다.
용산 국제업무지구는 2010년 1월 공사에 들어갈 예정이므로 신분당선이 완전 개통할 즈음이면 용산은 거대한 위용을 드러낼 것으로 보이고 이때가 되면 대한민국 부동산 투자의 중심인 용산-강남-판교가 한 개 지하철로 연결됨으로서 분당선이 최대 황금노선으로 부상할 것이라는 관측이 나오는 이유입니다.(매일경제)
▌전매제한기간을 7년~10년으로 연장한 것은 정책당국이 서민들의 주거생활을 이해하지 못한 동떨어진 정책으로 수도권에서 10년씩 이사를 하지 않고 지내는 가구가 얼마나 될 것이며 10년씩 주택을 넓혀 가지 못하게 하는 주거이전의 자유가 침해되는 정책이라는 견해가 많습니다.
▌주택가격 상승을 원(願)한바 없는 주택 1채를 가진 서민들이 공시가격이 08년 90%, 09년 100%로 현실화됨에 따라 물게 되는 종합부동산세는 그 기준이 9억원으로 상향되어야하고 보유세가 인상되는 만큼 양도소득세는 인하되어야 한다는 주장이 많습니다.(야탑에사는 이:박상용)
★똑 바른 시각(視覺)
“부자(夫子)와 당나귀”의 동화(童話)에서 아버지는 처녀, 노인, 부인네, 젊은이 등 차례대로 만나는 상대(相對)의 말장난에 따라 아들이 먼저 탔다가 그 다음은 아버지가 타고 다음에는 함께 타고 종국(終局)에는 당나귀를 메고 가는 시행착오(施行錯誤) 끝에 당나귀를 잃고 나서야 '모든 사람의 비위를 맞추려 하다가는 결국 누구의 비위도 맞추지 못 한다'는 교훈을 얻게 됩니다.
주택시장에서도 상승론자, 버블론, 미국 서브프라임모기지위기론, 엔-케리트레이드청산 움직임, 장기침체론, 주택가폭락 등의 네거티브에서 벗어나 가치투자에 집중해야합니다.
▌05년~06년 부동산 폭등기에 한없이 오를 것으로 부추기는 언론과 일부 포털사이트들의 부추김에 추격 매수하여 조정(調停)을 받는 피해자는 대부분 서민들입니다. 대략 14개월에서 20개월의 기간을 거쳐 회복되게 됩니다.
▌한국의 버블은 영국의 그것과 닮아 있다고 합니다. 주거용부동산위주의 폭등이었고 E.U로 부터의 인구유입, 주택구매욕구가 강한 베이비부머들의 연령대별 인구구조 변화가 그것입니다. 영국은 2년의 침체기를 거쳐 지금은 주택가가 상승기조로 돌아섰고, 일본의 버블 붕괴시 일본의 재정은 일년 예산의 10여배에 달하는 재정적자였고 금융기관들의 담보인정비율이 100%, 상업지위주의 부동산폭등, 기업의 부패 등 총체적 부실이었던 일본의 장기침체와는 비교되는 것입니다.
▌미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위기가 예상보다 심각하다는 전망이 나오고 있습니다. 또 미국의 과도한 주택재고 처분 여부에 따라 서브프라임 파장이 달라질 것이라고 합니다. 미국이 마구 찍은 달러로 누적적자가 8,100조달러에 이르러 유류가 파동, 금값의 이상 급등을 불러오고 세계 각국은 이에 자유롭지 못하나 “중국이 경제성장을 계속하는 한 중국증시가 하락해도 이머징마켓에는 큰 영향을 안 줄 것”이라 하고 갑자기 생긴 사건이 아니고 다년간 누적되어온 우려입니다.
▌우리나라 주식시장도 이에 영향을 받으나 증시전문가들은 “비교적 탄탄한 국내 증시 상황과 대외적인 변수가 팽팽히 맞서는 상황”이라면서 “외부 변동성의 강도에 따라 국내 증시의 조정폭이 결정될 것”이라고 전망 했습니다.
또한 IMF란 혹독한 구조조정을 거쳐 어느 정도 기업의 투명성이 확보되고 연5%의 경제성장과 연6%~ 7%대의 넘치는 돈의 화폐적 현상으로 꿈의 지수인 2000선을 넘었다가 미국 서브프라임 모기지론 영향으로 다시 1800~1900선으로 조정을 받게 되었고 그 가치를 제대로 찾기 위해 더 오를 여력이 남아 있습니다.
이는 과거 18%대의 설비 확장 투자가 숫자상으로는 11%~12%대로 줄었지만 생산성을 높이기 위한 질적 설비투자로 전향되었고 과거 공모 등을 통해 주식수를 넓히던 기업들이 실적이 뒷받침되고 배당이나 오히려 자사주를 매입하는 쪽으로 선회하는 바람에 구매할 실물이 적어져 주가도 차별화되기 때문입니다.(야탑에사는 이:박상용)
★여론에 치우침이 없는 선택
종교나 과학, 그리고 예술과 현실에서의 삶은 그 본질에 있어서는 같다고 합니다.
* 생각과 행동의 반복이 습관이 되고, 습관이 된 마음가짐에 따라
“천상과 지옥”“부자(富者)마인드와 빈자(貧者)마인드”로 대별(大別)되고
* 예(例)를 들어 얼음과 수증기는 눈에 보이고 안보이고의 차이일 뿐이고 그 질량(質量)은
같으므로
“색즉시공(色卽是空) 공즉시색(空卽是色)”“질량(質量) 불변의 법칙”으로 표현되고
* 예술가의 표현방식 차이로 “고전주의와 인상파”“락(rock)과 트롯트”로 구별할 뿐
그것을 감상하고 활용하는 마음은 선택일 뿐 하나입니다.
신념(信念)을 가지고 잘사는 “생각, 행동, 습관”을 잘 표현해 내는 사람이 부자(富者)로 잘 사는 그림을 보여주게 됩니다.(야탑에사는 이:박상용)
▌지금은 누구나 다 알고 있는 부동산시장 침체기입니다. 대세하락을 불러올지 상승세로 돌아설지 아무도 모르는 상황에서 실시간으로 전해지는 정보들에 일희일비(一喜一悲)하기보다는 위기와 기회는 항상 같이 존재한다는 것을 알고 과거사례에 비추어 시장의 흐름을 읽고 중장기적인 면에서 입지여건의 내재가치와 미래가치를 파악하여 최대의 투자수익을 올리기 위해 침체기를 적극 활용해야 합니다.
특히 주택시장에서는 커뮤니티의 구성이 고급 주거지로 차별화될 수 있는 입지를 갖추고 있는지를 따져봐야 합니다. 이젠 입지뿐만 아니라 아파트의 커뮤니티와 특화 시스템도 아파트의 선택기준이 됐고 잘 갖춰진 단지 내 커뮤니티와 특화시스템은 입주 후 집값에도 큰 영향을 미칩니다. 기존시장이나 청약 모두 지역별, 평형별, 개발호재와 내재가치 풍부여부에 따라 양극화되는 양상을 유념해서 보아야합니다.
▌부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 가격이 왜곡되는 것인데 부동산 가치를 보고 매수하는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것입니다.
▌양평,송파,동탄,김포,파주에 이르기까지 신도시청약이 광범위하게 예정되어 있지만 기존 주택시장 침체 속에 분양가 상한제를 피한 밀어내기식 분양이 줄을 이을 뿐이고 2016년까지 수도권으로의 인구집중, 인구구조의 변화는 수도권 내 입지가 월등한 지역의 물량은 주택수요에 비해 공급은 턱없이 부족할 것이므로 청약시장의 양극화는 더 분명해질 것입니다.
▌혹자는 2019년이후 인구는 감소하지만 2030년까지 가구수는 증가할 것이므로 1~2인 가구의 증가는 소형주택의 가격상승을 불러오고 중대형수요는 감소할 것으로 주장하지만 이는 우리나라가 1인당 주거면적이 선진국보다 훨씬 낮고 소득증가로 삶의 질적욕구 충족이라는 수요를 간과한 것으로 1~2인가구의 증가가 소형주택수요증가로 이어지지는 않습니다.
▌주택투자에서 일확천금을 벌 수 있는 기회가 흔치 않고 바라서는 자신의 삶을 거의 운에 맡기는 것과 같은 무모함입니다. 지금의 주택시장은 조급할 필요도 없지만 망설일 이유 또한 없습니다. 현실에 머물러 막연하다보면 미래지향적인 자기계발(自己啓發)이 되지 않고 급격하게 변하는 주거용 시장에서 뚜렷한 목적을 가지고 새로운 투자환경에 맞게 중장기로 접근해야 미래가치에 대한 성과와 만족을 얻을 수 있습니다.
▌시간의 걸음걸이에는 세 가지가 있는데, 미래는 주저하면서 다가오고 현재는 화살처럼 날아가고 과거는 영원히 정지해 있다는 것입니다.
“내일은 어떻게 되겠지”하는 생각이 잘못된 마인드라는 것이고 오늘조차도 너무 늦은 것이고 어제까지 일을 끝내지 못한 것에 분한 것이 부자마인드라고 합니다.(야탑에사는 이:박상용)
♬ 많은 사람들이 싫어하더라도 세상의 여론을 믿지 말고
그 진실을 충분히 살펴야 한다.
또 모든 사람이 한결같이 좋다고 하더라도 그대로 믿지 말고
그 진실을 반드시 살펴야 한다.
현명한 사람은 사람들이 좋아하고 싫어하는 것에 미혹되지 말고
진실을 잘 파악하여 판단을 그르치지 말아야 한다. ♬ -- 논어
[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]
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