2009-05-11 14:20

http://blog.drapt.com/seol0327/1124401242019217724

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 김종갑 대표  부동산 사이클 과거 데이터 등 과학적 접근으로 투자 ★


부동산 사이클 과거 데이터 등 과학적 접근으로 투자

2007~2008년 부동산 폭락지역 단기간 폭등가능성 커

“부동산은 매우 과학적입니다. 부동산은 사이클이 있어 상승과 하락을 반복합니다. 과거 부동산의 데이터를 보면 미래를 예측할 수 있어 부동산 투자시 도움이 됩니다” 
김종갑 천만명 부동산의 꿈 컨설팅(CMM) 대표는 부동산투자는 과학적인 접근이 필요하다는 것을 인터뷰 내내 강조했다.

김종갑 천만명 부동산의 꿈 컨설팅(CMM) 대표

“부동산은 백전백승입니다. 매도-매수 타이밍이 가장 중요하죠. 실패했다는 사람들은 부동산 사이클을 보지 못하고 잘못된 타이밍에 매도나 매입을 한 사람들입니다. 반면 타이밍을 잘 맞춘 사람들은 비교적 높은 수익률을 얻어갑니다”
김종갑 천만명 부동산의 꿈 컨설팅(CMM) 대표는 기자가 그의 사무실을 방문했을 때에도 전화 투자상담이 한창이었다. 인터뷰가 진행되는 내내 투자 상담을 원하는 전화는 계속 울렸고 그에게 오는 전화 투자상담만 해도 하루에 20건이 넘을 정도다.

그는 지난 1994년경 서울의 핵심지역과 수도권 일대 용인, 분당, 일산 등 미분양 아파트를 여러개 매입했다. 지난 2007~2008년에는 강북 재개발권에 투자했다. 이를 비롯해 많은 투자를 해온 그는 지금까지 투자자금 대비 평균 50% 이상 수익률을 내올 정도로 부동산 업계에서 고수 중의 고수다.

그런 그가 철칙으로 믿는 것은 부동산의 과거 데이터로 부동산에 과학적인 접근을 통해 매수매도타이밍을 정확히 예측해 투자한다면 반드시 높은 수익이 발생한다는 것이다.
그는 “과거를 보면 현재를 알 수 있고 미래를 예측할 수 있다”며 “부동산 사이클은 3~4년 정도 주기로 움직여 과거 부동산 데이타가 미래의 지표가 돼 투자에 도움이 된다”고 말했다.

단, 매도시기를 놓쳐 세금을 너무 비싸게 낸다거나, 투자자가 부동산 상승 시기에 지역 개발 호재를 믿고 욕심을 부려 높은 가격에 매수하는 것, 부동산하락기에는 가격하락을 참지 못해 충동적으로 매도한다면 백전백패다. 부동산 투자에 있어 인내와 절제가 필요하다는 의견이다.
그는 “부동산에 투자할 때에는 최저점에 매수하고 오를 때 매도한다”며 “하지만 많은 일반 사람들은 부동산이 하락하면 불안해서 때를 기다리지 못해서 팔고 높은 가격일 때에는 더 오를 것 같아 매입해 투자에 실패를 하거나 낮은 수익을 얻어간다”고 말했다.

부동산 사이클을 보고 장기적인 투자를 하지만 단기간에 일부 지역이 폭등할 경우 합법적인 범위내에 단기 수익을 기대하는 단기 투자도 가능하다. 부동산 투자에 있어 높은 수익률뿐만 아니라 비과세 혜택도 챙기는 것도 많은 세금을 절약할 수 있는 방법이다.

그는 부동산 투자시 신규분양아파트나 미분양아파트 투자를 추천한다.
그는 “분양과 미분양의 경우 가격의 거품이 없는 저지선이라고 할수 있다”며 “과거 미분양 아파트를 매입했을 때도 중소형보다는 수요가 비교적 많은 최소 99㎡(30평)~165㎡(50평)대 등 중대형 아파트를 매입해 분양가 대비 50%가량 수익률을 냈다”고 말했다.

그는 “대부분의 사람들이 분양 아파트를 매수할 경우 분양가를 가장 중요시여기지만 사실 분양가가 높고 낮음은 아무 문제가 되지 않는다”며 “분양가보다 중요한 것은 입지, 대단지, 기존 주택의 대체수요지 여부, 아파트 고급화 등의 여러 가지 요건을 따져봐야 아파트의 미래가치를 예측할 수 있고 이들 조건이 모두다 충족되면 높은 시세차익을 기대할 수 있다”고 말했다.

그는 “과거 신규 분양 아파트나 미분양 아파트에 투자시 투자자금대비 3~4배 가량의 수익률을 얻을 수 있었지만 지금은 부동산침체기로 인해 약 투자자금 대비 50%가량의 수익을 얻을 수 있다”고 말했다.

그렇다면 그가 추천하는 투자 유망지역은 어디일까.
최근 거품론이 일고 있는 강남권은 단연 투자 유망지역. 그는 “국내부동산의 흐름을 알기 위해서는 해외선진국 부동산에 대해서도 아는 것이 중요하다”며 “OECD선진국에 비해 GDP나 경제여건을 비교해봤을 때 우리나라 부동산 가격이 낮은 편에 속하는데 강남이 무조건 거품이라고 말하는 것은 문제가 있다”고 말했다.
그는 “아시아, 유럽 등 최고가 아파트의 경우 3.3㎡당 1억~1억5000만원 가량이지만 국내의 경우 지난 정부의 부동산 규제 정책으로 인해 3.3㎡당 4000만원 정도”라며 “특히 강남은 기존주택의 경우 일정부분 저평가돼 있어 해외 선진국 부동산 가격에 비춰봤을 때 강남 부동산은 앞으로 추가적으로 상승할 여지가 있다”고 내다봤다. 

특히 그는 “분양을 앞둔 재건축 아파트의 경우 거품이 없고 앞으로 지금보다 2배가량 상승할 수 있는 여력이 있다”며 “은마아파트 등 재건축 초기 단계의 아파트보다는 압구정 현대, 개포주공 등 재건축 진행이 빠른 곳이 더욱 유망하다”고 덧붙였다.

그는 지난 2005~2006년, 2007~2008년 부동산 흐름을 비교해보면 앞으로 투자할 수 있는 지역을 꼽아볼 수 있다고 말한다.   
과거 데이터를 분석해 미래를 예측해보면 부동산 사이클상 앞으로 1~2년은 지난 2년간 폭락했던 서울 강남권과 여의도, 상암, 용산, 광진구 등이 올해와 내년에 상승할 가능성이 있어 투자에 유망하다.
반면 의정부, 동두천, 포천, 인천 전지역, 안산, 시흥, 광명의 경우 지난 2005~2006년에 보합세나 약세를 이뤘으나 2007~2008년 사이에 폭등했다. 이에따라 앞으로 1~2년안에는 추가상승하기에는 약해 투자처로서는 약한 지역이다. 구로구, 성북구, 금천구 99㎡대도2005~2006년 전반적으로 강세나 보합세를 이루다가 2007~2008년 폭등해 앞으로 당분간은 투자처로 약하다. 

수도권은 분당에서 광교, 안양, 의왕, 평촌, 부천, 일산, 남양주, 구리, 하남, 성남, 천안으로 이어지는 테두리 안쪽으로 투자하는 것이 서울과의 접근성이 좋아 리스크를 줄일 수 있다.

그는 마지막으로 “최근 저점매수에 매입한 사람들의 경우 글로벌 위기로 마음고생을 하고 있지만 현재 저점매수 이전 수준으로 회복한 상황이고 대세상승이 이제 막 시작돼 앞으로 큰 폭으로 오를 시점까지 기다리는 것이 좋다”며 “특히 분양권 매수자의 경우 분양시장이 좋지 않아 불안심리가 높은 편이지만 기존주택이 상승하고 큰폭으로 오를 경우 분양권이 기존주택에 비해 상승률이 더 높고 단기간 이익률도 크게 얻을 수 있으므로 기다리는 것이 바람직하다”고 조언했다.

***천만명 부동산의 꿈 컨설팅(CMM) 김종갑 대표는 10년전부터 인터넷에 부동산 칼럼을 기재해오면서 부동산 투자를 본격적으로 시작했다. 그는 각종언론에 칼럼을 기재하고 자문을 해오고 있으며 투자자로서 평균 50%의 높은 수익률을 내고 있는 부동산 업계의 고수 중의 고수다.

ⓒ 한국부동산신문(http://www.renews.co.kr) 최고야 기자 cky@renews.co.kr
 2009년 04월 27일 (월) 10:41:00 기획특집 > 고수들의 투자노트

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