ㆍ일산 신도시에 비해 상대적으로 선호도 떨어져 그간 저평가 기조 유지돼
ㆍ일산 일대의 개발 가시화로 현재 죽전, 용인 수지 일대의 상승패턴을 보일 듯
ㆍ저평가된 만큼 수익 측면에서 메리트 풍부할 것으로 예상돼

일산신도시의 대체수요지로 선호도 높은 곳을 살펴보면 인접한 대화마을, 탄현마을, 산들마을 등이 있다. 이들 지역들은 일산신도시 내에 위치한 물량이 아닌 관계로 상대적으로 선호도 낮게 형성된 상태였었다.
하지만 그동안 저평가된 일산지역이 경의선 라인으로 연결되는 새로운 미디어 산업 벨트 지역으로 거듭남에 따라 개발호재가 상대적으로 풍부해 짐으로써 선호도 증가를 가져 왔고 이러한 상황으로 인해 최근들어 급등세를 보임에 따라 대체수요지로 관심을 모으고 있다.
이들 지역들은 일산 중심부가 평당 1천8백만원선의 분당과 차이가 없는 평당가를 보이고 있는 반면 1천만원선의 비교적 낮은 평당가가 형성되고 있어 이 지역으로의 진입을 희망하는 내집마련 수요자들의 경우 관심을 가져볼 만하다.
단순비교는 어렵지만 분당신도시의 대체수요지로 최근 들어 급등세를 보이고 있는 죽전지구와 용인 수지 일대의 여건과 비슷한 만큼 일산신도시 인근에 위치한 대화 및 일산역 일대 지역들의 경우 개발이 가시화되었을 시 분당 주변지역들처럼 높은 선호도와 시세 상승세가 예상되어 상대적으로 메리트 있는 것으로 판단된다.
산들마을탄현마을KINTEX 대화역일산역대화마을후곡마을따라서 상승여력 충분한 것으로 예상되는 일산신도시와 인접한 대화동, 탄현동, 일산동에 대한 전반적인 점검이 필요하며 일산신도시 내에 위치해 있지만 상대적으로 저평가된 후곡마을 일대의 미래가치에 대해 짚어 보면 다음과 같다.
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- 탄현마을 산들마을 -
탄현마을, 산들마을은 일산신도시와 인접해 있는 지역으로 일산역 일대의 개발과 더불어 비교적 높은 시세 상승선을 보이고 있다.
이 지역들은 그간 역세권 이용의 불편함과 택지개발 사업지구인 일산신도시와 비교 난개발 된 측면이 있어 생활편의시설 등이 상대적으로 부족해 선호도 떨어져 왔으나 경의선 개통예정(2007년), 일산역 일대 개발 등으로 인해 리스크 요인이 줄어듦에 따라 선호도 증가가 예상된다.
또한 SBS 등의 방송사 등이 인접해 있어 경의선 라인 일대가 미디어 벨트로 개발추진되고 있는 만큼 상대적으로 추가적인 상업시설 확충이 전망되며 고봉산, 생태공원 개발 등 친환경적인 개발수혜가 상대적으로 많아 현재의 저평가된 상황을 살펴볼 때 투자메리트 높은 것으로 판단된다.
따라서 탄현마을과 산들마을에서 선호도 높게 이뤄진 두 단지를 예로 미래가치를 점검함으로써 전반적인 일대 단지들의 미래가치를 정리해 보고자 한다.
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현재 인근 일산신도시 내 단지들과 35~40%정도의 시세 차이를 보이고 있지만 일산역 일대개발 기대감으로 인해 선호도 및 시세 상승이 예상됨에 따라 최근들어 시세는 급등세를 보이고 있는 상황이다.
산들, 탄현 마을 일대 30평형대는 올 초 대비 10%선의 비교적 높은 상승세를 보이고 있으며 40평형대의 경우 17%선의 급등세를 나타내고 있으며 인근에 위치한 일산 신도시내 물량들과 시세 차이를 점차 좁혀 나가고 있는 상황이다.
단순 비교는 어렵지만 분당 대비 용인 수지 일대의 성복동, 동천동 내의 입지와 비교해 볼 때 상대적으로 신도시와 바로 인접해 있는 산들마을. 탄현마을 일대의 단지들은 용인 수지 일대가 보이고 있는 높은 상승 패턴을 유지할 것으로 예상된다.
또한 신분당선 라인을 중심으로 시세 상승이 이뤄지고 있는 것처럼 경의선 라인에 위치한 탄현마을, 산들마을 일대의 물량들 역시 꾸준한 상승세가 유지될 것으로 판단되며 현재 분당신도시와 인근 동천동, 성복동의 시세 수준이 분당 대비 75%~80%선이라는 점을 감안한다면 신도시 내의 생활편의시설 이용이 더욱 수월한 탄현, 산들마을의 경우 현 시점에서 경쟁력을 가지고 있음을 알 수 있다.
향후 미래시세를 살펴보자면 그간 선호도 낮게 형성된 리스크 요인이 줄어듦에 따라 현재 보이고 있는 시세 차이가 점차 줄어들 것으로 예상되며 파주-일산-상암을 잇는 미디어 라인의 완성될 시에는 유입인구의 확대와 대체수요지로서의 높은 선호도 등이 전망돼 비교적 대표적인 상승지역으로 평가받을 것으로 판단된다.
따라서 탄현마을 30평형대의 경우 SBS를 중심으로 한 상업지역의 확충과 장기적으로는 탄현 생태공원 완공 등 친환경적인 개발요인을 많이 가지고 있다는 점을 고려하여 살펴보면 다음과 같다.
단순 비교는 어렵지만 현재 고급주거지로 거듭나고 있는 용인 동천동 일대와 분당과의 시세 차이가 75%선으로 이뤄져 있다는 점을 감안, 장기적으로 탄현 마을 역시 위의 비율을 따라잡을 수 있을 것으로 판단되며 경의선 개통 이후의 탄현마을의 경우 30평형대는 평당 1천5백만원, 40평형대의 경우 상승비율이 높고 점차 증가하는 중대형평형의 높은 선호도를 감안 1천8백만원까지는 무난히 이를 것으로 판단된다.
또한 본격적인 시세 상승은 파주 운정신도시 분양(2006)과 더불어 경의선 개통(2007)- 상암동 개발 시까지 안정적인 상승세가 예상되며 현 시점이 지역 자체가 가지고 있는 가치에 비해 저평가되어 있는 만큼 투자측면에서 살펴본다면 상승여력 높은 메리트 있는 지역이라 할 수 있다.
산들마을의 경우 공원, 고봉산 등 친환경적인 요소가 일대 시세 상승에 많은 비중을 차지할 것으로 판단된다. 현재도 탄현마을 보다 다소 높게 평가받고 있는 상황에서 향후 탄현마을 북쪽에 들어설 것으로 예상되는 생태공원 완공 시 현재 입지적으로 가지고 있는 친환경요소와 더불어 시너지 효과가 발생될 것으로 예상되며 친환경 요소가 상대적으로 많은 지역인 경우 시세 상승력이 비교적 높다는 점에서 메리트 있는 것으로 분석된다.
따라서 미래시세는 장기적으로는 일산신도시의 80%까지는 넉넉히 접근할 수 있을 것으로 예상되며 경의선 개통 시점을 기해서는 30평형대의 경우 평당 1천 5백만원, 40평형대 이상 물량인 경우는 1천9백만원까지는 상승될 것으로 전망해 본다.
결론적으로 꾸준한 상승세를 보이고 있는 일산지역 중에서도 상대적으로 선호도 떨어졌던 후곡 및 대화마을, 탄현마을, 산들마을의 경우 시세 상승이 대세인 것으로 판단된다.
따라서 위 지역의 경우 그동안 입지 자체가 가지고 있는 메리트에 비해 리스크 요인이 다소 높게 부각돼 왔다는 점, 그간 일산신도시가 저평가된 기조로 인한 주변지역의 여파 등으로 선의의 피해지역이라 할 수 있을 정도로 제대로된 평가를 받지 못해왔다.
하지만 전반적인 수도권 개발이라는 정부의 의지를 감안해 볼 때 경기 북부의 대표지역인 일산신도시 주변지역인 파주 방면의 개발이 확실한 만큼 시세 상승에 탄력을 받을만한 대형호재와 전반적인 개발 축이 이뤄지고 있다고 예상되며 시세가 인근의 비정상적인 상황으로 인해 급등세를 보이고 있다고는 하나 정부의 제재로 인한 추가적인 조치가 추진되고 있어 조만간 안정세를 찾을 수 있을 것으로 판단된다.
투자가치 측면에서 살펴보았을 때 경의선 개통과 교육여건이 양호한 후곡마을이 실거주 측면에서 다소 유리한 것으로 판단되며 산들, 탄현, 대화마을의 경우 투자측면에서 접근했을 시 상대적으로 높은 수익을 올릴 것으로 예상되어 투자측면을 중시하는 수요자들에게 적절한 물량으로 볼 수 있다.