재건축 아파트는 주택 정책에 민감하게 움직인다. 정책의 민감도가 높아 가격 탄력성도 크다. 오를 때는 더 많이 오르지만 내릴 때는 더 많이 내리는 법이다. 그래서 아파트의 코스닥시장으로 불린다. 최근 11.15부동산대책이 발표된 이후 강남권 일부 아파트값이 고점에서 많게는 3000만~5000만원 가량 떨어졌다. 일반 아파트는 거래가 안될 뿐 크게 빠진 것은 없다. 재건축 아파트가 상황 여건 변화에 그만큼 민감하게 움직이는 것을 보여주는 셈이다. 재건축은 일반 아파트보다는 실수요보다는 투자 수요가 많기 때문이다.

 

3.30대책이 나온 뒤 강남권 재건축 아파트값이 고점 대비 15%정도 조정을 받은 뒤 바닥을 치고 상승세로 돌아섰다. 11.15대책은 3.30대책보다는 약하다는 게 대체적인 평가이다. 하지만 값이 오르기 위해서는 일정 기간 조정을 거쳐야 한다. 더욱이 내년 1가구 2주택자 양도세 중과를 앞두고 나오는 절세매물이 적지 않은 편이다. 따라서 연내까지는 값이 하향 안정세를 보일 것이다. 실수요자라면 연말 절세매물을 노려볼만하다. 다만 11월 고점보다는 10%이상 싼 매물을 눈여겨보는 게 좋을 것이다.

 

1.거주를 겸해 투자할 수 있는 곳을 노려라=내년부터 1가구 2주택자에 대해 양도세를 50% 중과함에 따라 살고 있는 집 이외에 다른 재건축 아파트에 투자해 돈을 벌기가 어려워졌다. 따라서 한 채를 투자하되 서울 지역의 경우 3년 보유에 2년을 거주할 수 있는 곳을 골라야 한다. 중층 단지 30평형 정도가 좋을 것이다. 저층과 중층이 섞여있는 단지 가운데 중층을 고르는 게 좋다. 저층 단지들은 현실적으로 자녀를 둔 학부모의 경우 거주하기가 어렵다. 거주를 하지 않는다면 값이 올라도 양도세를 내고 나면 남는 게 없을 수 있다.

 

2.장기 투자하라=재건축은 2003년말 이후 조합설립인가를 받는 단지는 한번 사면 입주때까지 전매가 안된다. 질병이나 취학, 취업등으로 전세대원이 수도권을 벗어날 때 전매를 할 수 있지만 쉬운 일이 아니다. 재건축 아파트는 환금성이 크게 떨어지므로 장기 투자 목적으로 접근을 해야 낭패를 당하지 않는다.

 

3.대박 심리를 버려라=재건축 이익환수제, 기반시설 부담금제등이 올 하반기이후 도입되면서 수익성이 크게 악화한 상황이다. 때문에 과거처럼 재건축에 투자해 2~3배 이익을 내던 시절은 지났다. 투자를 하더라도 수익률을 낮추고 물가상승률 정도 벌겠다는 생각을 가질 필요가 있다.

 

4.중층단지는 로열층을 사는 게 좋다=중층 단지는 재건축을 하더라도 대부분 가구수나 면적 증가가 크게 없는 1대1 재건축이다. 재건축 후 현재의 층을 그대로 받는 경우가 많다. 따라서 이왕 사려면 로열층을 매입하는 게 유리할 것이다. 다만 5층 이하의 저층 단지들은 층수가 높아지는 만큼 비로열층도 로열층을 배정받을 가능성이 높다. 따라서 비로열층의 가격이 로열층보다 5% 이상 쌀 경우 비로열층을 선택하는 것도 재테크의 요령이 될 수 있다.

 

5.리모델링도 감안하라=20년 넘은 단지들은 재건축과 리모델링을 두고 어떤 게 수익성이 높은지 고민을 하고 있는 상황이다. 재건축 규제 등으로 리모델링으로 선회하는 단지들이 많아질 것이다. 내년 상반기부터 재건축 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 단축된데다 전용면적 기준으로 최대 30%까지 넓힐 수 있는 등 메리트가 커졌다. 재건축에 막힌 아파트 단지들이 리모델링으로 방향을 틀 수 있다. 때문에 재건축 대상 아파트를 사더라도 리모델링으로 면적 증가가 많은 단지를 고르는 게 유리하다.

 

6.실거래가 6억원이 넘으면 자금추적 감안하라=거래가격 6억원을 넘으면 계약후 15일 이내에 입주계획, 자금조달 계획을 제출해야 한다. 허위로 신고를 할 경우 추후에 자금추적을 받을 수 있다. 정부가 재건축에 대한 감시를 강화하고 있으므로 자금 조달 근거를 분명히 마련한 뒤 매입을 해야 뒤탈이 없다. 특히 그동안 세무당국의 감시대상에서 제외됐던 ‘30세 이상 직장인 기혼자’들이 부모에게 돈을 빌려 집을 살 때에는 조심해야 한다.

 

7.이왕이면 대지 지분 많은 곳=아파트값은 결국 땅값이다. 재건축 추진 아파트들은 건물이 낡아 건물값은 거의 없고 땅값이다. 같은 평형이더라도 땅 면적이 넓은 곳을 골라야 한다.

 

8.조합원의 갈등이 없는 곳=재건축은 시간과의 싸움이다. 재건축을 오래전부터 추진하다가 좌초한 단지들이 많다. 조합원간 갈등 때문이다. 중소형 의무비율을 맞출 수 있는 단지 등은 비교적 조합원 분쟁이 많지 않아 사업 추진 속도가 빠른 편이다.

 

9.존치시설 많은 단지=재건축 단지내에 학교나 공원등이 많은 곳이 유리하다. 이런 시설이 없으면 재건축후 별도로 지어야 하는 경우가 많다.하지만 이런 시설이 있으면 조합원들의 부담이 줄어든다.

 

10.기존과 신축 용적률 차이 큰 곳=1대1 재건축이더라도 기존 용적률과 신축 용적률간 차이가 큰 게 좋다. 조합원들의 면적 증가가 없더라도 일반 분양분이 많아질 수 있기 때문이다.그만큼 분양수익이 높아져 조합원의 추가부담이 낮아진다.

 

 (출처 : 박원갑·스피드뱅크 부동산 연구소장,2006.12.4)