닥터아파트 오윤섭대표 주장에 대한 반론을 반박함


오윤섭대표가 조선일보에 기고한 내용과 이에 대한 반론과 그에 대한 재반박이다. 한마디로 오윤섭대표가 달을 보라는데 달은 안보고 손가락만 보는 사람이라 할 수 있다.

[오윤섭대표]
2008년 이후 부동산시장에 대한 전망이 크게 엇갈리고 있는 것 같다. 극단적으로 ‘부동산 필패론’을 외치는 사람이 있는가 하면 부동산 상승론을 주장하는 사람도 있다. 필자가 어느 쪽에 속하느냐고 묻는다면 ‘2015년까지 한시적 부동산 상승론자’라고 대답할 것이다. 저금리 기조가 유지되고 경기가 완만히 상승한다는 전제 아래 2008년에 부동산 가격이 오를 수밖에 없는 이유는 이렇다.

[오윤섭대표]
첫 번째 이유는 바로 돈, 풍부한 유동성 때문이다. 금리가 급격히 오르지 않는 한 풍부한 유동자금이 부동산으로 계속 유입될 것이다. 주식형 펀드로 자금이 대거 이탈된 것이 아니라 투자처를 찾지 못해 부동산 시장 주변을 맴돌고 있다.최근 법원 경매를 통해 상가·토지 등에 공동 투자하는 사람들이 대거 늘어나고 있는 것도 그런 예이다. 급증하고 있는 토지 보상비도 부동산에 유입돼 부동산 가격을 끌어올릴 것이다. 과거 판교신도시 토지보상 이후 분당 용인 등 인근 아파트값과 땅값이 급등한 것처럼 말이다.전국의 신도시 토상보상비는 2008년과 2009년에도 각각 7조5000억원이 풀릴 예정이다. 기업·혁신도시의 토지보상비도 쏟아지고 있다. 부산을 제외한 9개 혁신도시의 보상비가 4조원을 훨씬 넘는다.

==> 유동성에 의한 주택가격은 이미 대부분 시가에 반영되어 있다. 유동성에 의한 상승압력은 무한대 법칙이 적용되는 것이 아니다. 부동산 가격을 결정하는 것에도 한계의 법칙이 적용된다. 유동성은 유효수효자의 호주머니에 있는 것일때 상승압력으로 작용된다. 유동성을 증가시킨 원인은 서민들의 대출이었으며, 대출규제가 지속되는 상황에서 유효수요를 증가시켜줄 유동성은 한계점에 도달했다고 보는게 타당하다. 지금의 유동성은 빚의 증가에 대한 대척개념으로 이해 해야 옳을 것이다. 지금의 유동성은 경기가 확장에 의해 자연스럽게 형성된 경기확장형 절대유동성이 아니고, 대출에 의한 일반적 광의의 유동성임을 알아야 할것이다. 투기 바람잽이들이 상승론에 약방의 감초처럼 써먹어 온 토지보상비가 매년 7.5조원이라고 하는데 이돈이 모두 부동산으로 재유입되는 것은 아니다. 알다시피, 정부에서는 보상금이 토지로 재유입되지 못하도록 채권이나 대토로 40%까지 지급하고 있으며, 그 나머지 60%도 모두 부동산으로 유입되는 것이 아니며, 절반에도 못미치고 있음을 유의하라. 두번째로, 법원경매 증가는 부동산 시장이 호황일때 일어나는것이 아니라 불황일때 증가하는 현상이다. 지금 미국에서 주택시장은 붕괴상태로 치닫고 있는 반면에, 경매 시장은 호황임을 생각해 보시라.

비판 ==> 유동성에 의한 주택가격은 이미 대부분 시가에 반영되어 있다는 전제가 엉터리이다. 현재는 유동성을 틀어막고 있는 상황이기 때문이다. 유동성을 증가시킨 원인은 서민들의 대출이었다는 주장도 허구이다. 서민이 아니라 유동성의 증가는 부유층과 관련된다. 그동안 토지보상비는 대부분 부동산으로 재유입되어 수도권 지가의 대폭등을 가져왔다. 보상금이 토지로 재유입되지 못하도록 채권이나 대토로 40%까지 지급하고 있다는 말은 지난 수년간의 현실을 모르는 탁상공론이다. 지금 미국의 일부 주택시장에 대해서 들은 바를 전체 미국 주택 시장이 붕괴상태로 치닫고 있다고 거짓말 마시라.


[오윤섭대표]
두 번째 이유는 부동산 정책 변화에 대한 기대감이다. 2008년 2월 새 정부가 들어서도 단기간에 급격한 부동산 정책의 변화는 없겠지만 결국 완만한 속도로 규제정책은 완화될 것이다. 이미 정부가 지방 미분양 사태에 따라 지방 분양권 전매를 상당부분 자유화했고 투기지역도 속속 해제하고 있다.

===> 이것 역시 투기카페에서 바람잡을때 우려먹는 단골 메뉴로 이것을 MB효과라고 부르고 있으며 이것이 투기세력에게는 집값이 폭등해줄거라는 구원의 메시아로 인식되고 있음을 알고 있다. 하지만, 그런 기대감은 어디까지나 심리적 기대감을 가져다주는 간접 효과일뿐, 실제적인 정책적 효과는 반작용 효과 때문에 상쇄된다고 보는게 정확하다. 부동산 규제를 급격하게 혹은 완만한 완화를 하던, 그로인해 주택 가격이 불안해지면, 제이무리 MB라고 해도 제동을 걸 수밖에 없음은 필연이다. 전두환-노태우 정권때를 참조하면 될 것이다. 규제 완화가 집값 상승의 절대 요인도 아니다. 유효 수요가 없으면 완화를 제아무리 해본들 소용없다. 일본이 그랬고, 지금의 미국도 그러함을 염두에 두시라.

비판 ===> 누가 집권하든 건설 경기를 계속 침체하게 두기는 어렵다. 특정정치인과만 관련된 것이 아니라는 말이다. 자꾸 유효수요 운운하는데, 지금 틀어막고 있는 것이 계속될 수 있으리라고 보는가. 유효수요의 개념부터 이해하시라.


[오윤섭대표]
세 번째로 소비심리가 회복되고 있다는 점이다. 부동산 시장은 실물경기에 후행한다. 통상 실물경기가 바닥을 치고 회복되기 시작하면 길게는 1년, 짧게는 6개월 정도 뒤에 부동산시장도 활성화된다. 6개월 후 경기와 생활형편, 소비지출에 대한 소비자 기대심리를 나타내는 소비자 기대지수는 9월에 103.2를 기록, 2006년 12월 바닥을 치고 상승세를 이어왔다. 특히 9월에는 처음으로 40대(102.5)와 50대(100.1)의 소비자 기대지수가 동시에 100을 넘어섰다.

==> 상승론중에서 그나마 어느정도 타당성 있는 이유로 봐줄만한 것이 이런 주장이다. 소비심리가 회복되고 경기가 확장되면 일자리 늘어나고 임금이 상승하게 되어, 유효수요가 확대된다. 이것은 투자자산으로 변질된 주택의 미래가격을 받혀줄 유일한 근거가 되므로 가장 타당성 있는 이유라 하겠다. 하지만, 오윤섭씨 말대로 소비자 기대지수 하나만 가지고 향후 경제가 좋아진다라는 것은 어불 성설이다. 소비자 기대지수는 갈대와 같아서 언제 어떻게 변할지 아무도 모른다. 한번 보자, 어제밤 국제 유가가 90달러를 돌파했다. 곡물가격도 계속 폭등하고 있다. 배추 한포기가 3,500원이다. 장바구니 물가가 장난이 아니다. 경기 확장에 따른 수요확장과 명목 소득상승에 의한 물가상승이라면 부동산 가격도 동행 상승 압력을 받겠지만 사정은 그렇지 못하다. 이런 상승은 경기를 위축시키는 역할을 할 뿐이다. 더구나 미국의 서브프라임 모기지 부실에 따른 경기불안정은 이제 시작이다. 여기에 중국의 긴축은 한국경제에 직접적인 영향을 미칠수밖에 없다. 따라서, 오윤섭씨가 말하는 소비자 기대지수 하나만 가지고 장밋빛 전망을 하는 것은 설득력이 없다.


비판 ===> 타당성이 없는 주관적인 주장이다. 미국의 서브프라임 모기지 부실이 무엇인지나 아는가. 미국의 상류층이 선호하는 지역의 주택들은 지금도 상승중이다. 중국의 긴축 운운하는데 잘모르면 침묵하시라. 중국 경제는 얖으로 수년간 계속 좋으리라는 것이 전문가들의 견해이다.

[오윤섭대표]
네 번째로 부동산 주력 유효 수요층인 40~50대가 차지하는 인구 비율의 변화이다. 40~50대의 비중이 정점에 이르는 2015년까지는 부동산 시장도 상승세를 보일 것이다. 2005년 12월 현재 40~50대의 인구 비중은 27%이며 2015년 33%로 정점에 이를 전망이다. 40~50대가 차지하는 비중이 2015년까지 높아지면서 생산활동 인구(15~64세) 비중도 함께 높아져 지속적인 경제성장이 이뤄질 것이다. 2000년 이후 부동산 시장은 40~50대가 주도하고 있다. 주택시장의 경우, 2015년까지 소형보다는 대형이, 비(非) 강남권보다는 강남권이, 단독주택 연립주택보다는 아파트에 대한 선호도가 높아질 것이다.

===> 오윤섭씨는 부동산만 연구하는 사람인줄 알았는데 뭔가 오해를 하고 있는듯 하다. 물론, 부동산(토지와 건물)만을 한정하면 타당성이 있는 말이지만, 부동산에서 차지하는 것에서 주택이 차지하는 비중이 절대적인 만큼, 주택을 구입하는 유효 수요 연령층은 40~50대가 아니라, 30대와 40대 초반이 절대적으로 많다. 따라서, 유효 수요층을 40~50대로 뭉뚱그려 상승론에 접목하려는 것은 옳지 않다.

비판 ===> 한마디로 오윤섭씨 주장의 핵심도 이해하지 못하는 견해이다. 고급 주택 수요자들의 연령대를 생각해보라.

[오윤섭대표]

마지막으로 학습효과라는 심리적 요인이다. 1997년 11월 IMF 외환 위기에도 하락세는 1년 남짓에 불과했으며 이후 2년간 보합세를 유지하다 2000년 이후 상승세로 돌아섰다. 참여정부에서도 규제정책의 집값 안정 효과는 짧게는 3개월에서, 길게는 1년에 불과했다. IMF 외환 위기 이후 약 4년간의 부동산을 구입했느냐, 하지 않았느냐에 따라 보통 사람들의 자산 격차가 크게 벌어졌다. 이는 참여정부에서도 계속됐다. 이 같은 사실을 대부분의 국민들이 뼈 아프게 체험했다. 이런 학습효과로 인해 강도 높은 규제정책에도 불구하고 급매물이 급증하지 않고 있다. 오히려 지금과 같은 침체기에 내 집 마련을 하거나 투자하려는 사람들이 매입 시기를 저울질 하고 있다.

===> 학습효과라? 학습효과를 했더라도 부동산의 핵심인 주택구입의 유효 수요층의 고갈인데, 뭔놈의 학습효과 운운하시나? 지금의 거래부진이 학습효과를 몰라서 그러는줄 아시나? 현재의 기존 주택을 매입해줄 유효수요층이 없기 때문이 아닌가? 대기 수요층은 주머니가 말라 있는 서민층이라서 저가 주택에만 일부 수요가 있고, 그 외는 대부분 신규분양을 기대하기 때문에 매매가 죽어 있는것이 아닌가? 향후 4~5년간 수도권에만 중고아파트의 70~80% 가격으로 50만 호가 공급되는데 기존의 거품주택에 대한 유효수요층이 생겨날 것이라고 보는가?

비판 ===> 무슨 유효수요로 모든 자기 주장을 합리화하나. 지금 사람들이 왜 매수도 매도도 하지 않으려는지 조금만 생각해보라. 궤변이 하도 어이없어서 간단히 언급했는데 주장을 하려거든 현실을 제대로 알고 하시라.

 

(neonet.jgju)