분양가 규제 지난 20여년간 시행

분양가 상한제란 정부가 정한 가격(상한선)이하로 아파트를 공급하는 제도를 말한다.

참고로 원가 연동제(1989년도부터 1999년도까지 시행한 제도)란 택지비와 건축비 원가를 연동시켜 가격을 산정하는 것을 말하는데 분양가 상한제보다는 좀 더 완화된 제도이다.

금년도 9월부터 민간아파트에 적용하는 분양가 상한제는 정확히 표현하자면 분양가 내역 공시제이다. 분양가 내역 공시제는 건설교통부 장관이 정하는 기본형 건축비와 공신력 있는 평가기관이 감정평가한 택지비(감정가액 기준)을 기준으로 아파트 분양가를 산정하며, 그 내용을 입주자 모집 승인시 공시하도록 되어 있다.

분양가상한제, 원가연동제, 분양가 내역 공시제는 엄격히 말하면 내용이 다르지만 정부가 직,간접으로 분양가를 규제한다는 의미는 같다.

통상 언론이나 일반국민은 세가지 모두(상한제, 연동제, 내역 공시제)를 분양가 상한제란 개념으로 이해하고 있다. 분양가 상한제도는 1977년도에 처음으로 민간아파트에 도입되었다.

이 제도를 도입하게 된 배경은 1960년대 이후 경제 발전, 수출증대와 더불어 국민의 주거개념이 단독주택에서 아파트로 변화되면서 아파트의 수요가 폭발적으로 급증하였으며, 1977년도의 경우 3월에서 9월까지 6개월만에 아파트 분양가가 50%가 폭등하자 이에 대한 해결책으로 도입하게 되었다.

제도가 도입된 이래 지금까지 20여년 동안 지속적으로 시행되었으며, 아파트 분양가 자율화 기간은 약 10여년에 지나지 않는다. 1970년대 말 석유파동,수출감소 등으로 경기가 극도로 위축되자 1981년도에 분양가 자율화(1981년6월 ~1982년12월)를 시행하자, 마치 기다렸다는 듯이 고삐풀린 망나니처럼 아파트 분양가는 마구 뛰었다. 그래서 정부는 다시 분양가 규제를 시작해서 IMF외환위기 때 까지 지속되었다.

IMF외환위기 당시 국민모두가 잘 알다시피 사업규모가 크고 작건간 수많은 사람이 부도나 사업에 망하였고, 당시 실업자 200만명 중 건설업 관련 종사자가 100만명이었다고 하니 더 이상 정부의 규제는 지속할 수 없었다. 오히려 김대중 정부는 분양가 상한제, 전매제한 등 모든 규제를 풀고 인위적인 건설경기 촉진정책을 펴 왔다.

IMF 이후 규제 풀어 부동산 불패 신화 지속

IMF졸업후 부동산 투기 극성은 계속되었으며, 정부는 주택공급 확대, 토지거래허가지역 확대, 투기지역/ 투기과열지구 지정, 양도소득세 중과, 실거래가 신고 등 부동산 투기 방지대책을 강력히 시행하면서도 분양가에 대한 규제는 자제해 왔었다.

 

그러다가 2006년도 전국적으로 아파트 가격이 폭등하자 정부와 여당에서는 2006년도 12월 분양가 상한제를 시행하기로 합의를 했으나, 국회 의결과정에서 건설업계의 반발 등을 고려해 분양가 내역 공시제로 조정되어 시행하게 되었다.

(다음호에 계속)

<대한공인중개사協 김포시 부지부장>