현재 강남구에서 재건축을 추진중인 곳은 29개 단지 2만6천6백79가구. 이중 개포지구는 7개 단지 1만3천6백여가구다.

>> 현재 재건축 진행은?

>> 규제완화 거론되도 하락세 멈추지 않아 

강남구 재건축 단지들은 2007년 12월 대선을 전후로 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 고개를 들면서 시세가 한차례 상승했다. 하지만 4월 연내 재건축 규제 완화는 없을 것이라는 국토해양부의 발언이 나온 이후 다시 하락세로 돌아섰다. 특히 6월 가락동 시영 재건축아파트의 사업 중단, 원자재값 상승에 의한 추가부담금 증가 우려 등으로 낙폭은 깊어진 상황이다. 

시영아파트의 경우에도 지난 2월 3.3㎡당 5천6백25만원으로 고점 가격을 보인 이후 현재는 5천2백61만원까지 떨어진 상태. 

새방공인(02-574-5858) 관계자의 말에 따르면 “매물이 많지 않은 시영아파트의 경우 규제 완화 발언 이후에도 전과 다름없이 거래도 없고 급매물 회수도 없었다”고 말했다. 또 “매수자들은 더 떨어질 것으로 예상해 전혀 움직이지 않고 있지만 규제 완화 언급이 구체화될 기미를 보이고 있어 8~9월 저점 이후 11월부터는 가격이 다시 상승할 것으로 예상된다”고 말했다.

* 평형배정 및 가구수는 용적률, 연면적을 적용한 추정치로, 실제 재건축과 달라질 수 있음  

두 번째로 용적률을 210%라고 가정하고 공급가구수를 계산해보자. 이때는 총 공급가구수가 2천1백9가구가 된다. 230%라고 가정하면 2천3백10가구가 건립 가능해 진다.  

조합에서는 기부체납을 통한 용적률 인센티브를 활용하면 이보다 더 높은 용적률로 사업을 추진할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 

>> 용적률 상향 외에 층고제한 완화도 필요 

현재 제2종일반주거지역은 15층 이하 건축물만 지을 수 있도록 돼 있어 층고제한은 저층 재건축단지 사업 추진에 또다른 걸림돌이다.  

시영아파트 재건축 조합은 용적률만 높여 건립가구수를 늘리고 조합원의 배정평형 면적을 넓히기보다는 쾌적하고 친환경적인 방향으로 재건축을 이끌어내길 원하고 있다. 층수를 높일 수 없어 빽빽하게 지어야 하는 현재의 층고제한을 풀고 다양한 스카이라인으로 아파트를 짓길 원하는 것. 

또 빠른 사업추진을 위해 인허가 기간 단축이 필요하며 임대주택의무비율 탄력 운영도 필요하다고 말한다. 임대주택 의무비율의 경우 현재 수도권 과밀억제권역에서 늘어나는 용적률의 25%를 15%로 조정해주길 원하고 있다.  

그밖에도 재건축사업은 풀어야할 과제가 많이 남아있다. 소형평형 의무비율과 분양가상한제로 인해 일반분양 분양가는 낮아지는 대신 조합원의 부담이 커진다는 것도 사업이 멈추게 된 이유다. 

최근(7월 23일) 국토부는 9월 말 국토계획법을 개정해 제2종일반주거지역의 층수 규제를 완화하겠다고 발표했다. 또한 조합원 분양권 전매제한, 소형평형 및 임대주택 의무비율 외에도 개발사업 인허가 기간을 최대 6개월로 단축하는 것을 검토할 예정 등 그동안 발이 묶여 있던 재건축 사업에 규제 완화의 가능성이 고개를 들고 있다. 

이로 인해 향후 재건축 규제 완화의 정도와 시장 파급력에 해당 재건축 조합원은 물론 많은 사람들의 이목이 집중돼 있는 상황이다.