땅이 있다 하여 아무 땅에나 집을 지을 수 있는 것이 아니다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 '대지'로 되어 있어야 한다.

 

 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수만 있다면 집을 지을 수 있다. 전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이러한 두 가지의 경우 즉 '대지' 이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에 들어야 한다. 이 두 가지 경우에도 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화할 수 있는 땅을 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는다.

 

 관리지역 (종전의 준농림지) 내의 농지나 임야를 구입해 전용이나 형질변경을 한 후 집을 짓는 것이 일반적이다. 거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으면 전원주택 사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법에 의한 것이다. 그 이유는 대지가 흔치 않고 대지가 있다 하더라도 가격이 비싸기 때문이다.

 

 개발 비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 땅값이 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격대를 형성해 투자이익도 챙길 수 있기 때문이다.

 

 

 

 땅을 구입한다면 농지나 임야를 개별적으로 구입하는 방법, 단지 내 주택지를 분양 받는 방법이 있다. 단지내 주택지를 분양 받을 때는 번거로움을 줄일 수 있지만 비용을 그만큼 많이 생각해야 한다. 수도권 주변의 전우너 주택단지들이 대표적인데 이때는 기반 공사가 제대로 돼 있는지, 소유권이 전에 문제가 없는지를 확인해 보아야 한다. 공사가 덜 된 곳은 집 지을 때 고생을 많이 하고 개중에는 지주와 개발회사가 달라 매입을 했다하더라도 소유권이전에 문제가 생기는 경우도 있다.

 

 

 

 

 토지거래에 있어 꼭 확인해 보아야 할 서류로는 토지이용계획확인서와 등기부 등분이 대표적이다.

 토지이용계획확인(신청)서는 해당 토지의 이용과 관련한 사항들을 한꺼번에 확인할 수 있는 서류다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지이용계획확인서를 발급 받아 본 후 토지 구입을 결정하여야 하며 전문가 상담을 위해서도 꼭 필요한 서류다.

 

 

 토지이용계획확인(신청)서는 누구나 열람이 가능하고 신청을 하여 발급 받을 수도 있다. 행정서류 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시·군·구청과 동사무소 등에서 발급 받을 수 있다.

 

 시·군·구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서가 있는데 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획확인서를 체크하면 발급받을 수 있다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인 할 수 있다.

 

 토지이용계획확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용이라 하여 8~9가지 내용이 있는데 해당되는 사항에 '해당 있음', 해당되지 않은 경우에는 '해당 없음' 으로 표시된다.

 

 확인 가능한 내용은 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원. 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 기타 등이다. 농업진흥지역이나 군사시설보호지역, 보전임지, 상수도보호구역과 수질보전대책특별지역, 공원지역, 문화재보호지역 등이 표시돼 있으면 집짓기가 힘들다. 토지거래허가구역에서는 허가를 받아 거래를 해야 한다.

 

 

 마음에 드는 땅이 결정되면 계약과 동시에 소유권이전을 해야 한다. 이 때 농지의 경우에는 농지취득자격증명을 받아야 한다. 농지자격취득증명은 해당 면사무소에서 확인할 수 있다.

 

 농지나 임야를 구입한 후 집을 짓기 위해서는 전용허가를 받아야 한다. 전용방법과 비용은 농지와 임야가 조금씩 다르다. 전용신청은 직접 할 수 있고 토목설계사무소에 의뢰할 수도 있는데 맡겨서 할 경우 옹역비로 150~200만원 정도의 비용이 든다. 전용부담금은 농지의 경우 m2당 1만300원 (평당 3만 4000원) 임야는 1만581원(평당 5217원)이다.

 

 

 전용신청할 때 주의할 점은 전용면적이다. 300평까지 전용이 가능하고 해당 건폐율만큼 집을 지어야 한다. 건폐율 40% 지역에서는 300평 전용을 받았다면 바닥면적 120평의 집을 지어야 한다는 이야기다. 이점을 특히 명심하고 전용신청을 해아한다. 100~200평 정도 전용이 일반적이다.

 

 

 전용을 받으면 곧바로 집짓기 공사를 할 수 있다. 기초공사를 해아 하는데 이때 중요한 점은 지하수와 정화조공사, 전기 및 전화선 공사를 염두에 두고 해야 한다는 점이다.

 

 지하수는 소형관정이 180만~200만원정도 들고 중대형 관정은 450만~600만원정도의 비용이 든다. 정화조공사는 10인용 기준으로 정화조 가격만 85~90만원이고 공사비를 포함할 경우 150~300만원 정도의 비용이 필요하다.

 

 

 기초공사가 끝나면 주택공사를 하게 되는데 이때 목조주택이나 스틸하우스, 황토주택, 콘크리트주택 등에 대한 선택을 해아 한다. 목조주택이 일반적이지만 개인의 취향과 공법의 장담점을 비교해본 후 결정하는 것이 좋다.

 

 

 주택이 완성된 후에는 건축물대장 등재 및 소유권 보존등기를 해야 한다. 정화조준공필증과 가스준공필증 등의 서류를 준비하고 건물현황측량 등을 한 후 시군청에 신청을 하면 건축물대장이 발급되고 이것으로 소유권보존 등기를 하면 된다