토지의 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에 의해 크게 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 구분이 됩니다. 그리고 도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 나누어지고, 또 관리지역은 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 나누어집니다.

그런데 용도지역 중 도시지역은 다시 국토계획법 시행령에서 다시 다음과 같이 세분이 됩니다.

용도지역의 세분 국토계획법 국토계획법 시행령 용도지역의 구체적 내용 주거지역 전용 주거 지역 제1종 전용주거지역 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 제2종 전용주거지역 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 일반 주거 지역 제1종 일반주거지역 저층주택(4층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 제2종 일반주거지역 중층주택(15층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 제3종 일반주거지역 중고층주택을 중심으로  편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 상업지역 중심상업지역 도심, 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역 일반상업지역 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 근린상업지역 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 유통상업지역 도시 안 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 공업지역 전용공업지역 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 일반공업지역 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 준공업지역 경공업 기타 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역 녹지지역 보전녹지지역 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 잇는 지역 생산녹지지역 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 자연녹지지역 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 ⓒ 홍용석

토지를 구입하시는 분들은 위의 표를 잘 알고 계셔야 합니다. 위의 내용을 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다. 먼저 주거지역입니다.

주거지에 있어서 가장 중요한 포인트는 '쾌적성'과 '편리성' 입니다. 위의 세분된 용도지역 중 쾌적성이 가장 좋은 지역은 전용주거지역이며 그 중에서도 제1종 전용주거지역이 쾌적성이 가장 양호합니다.

제1종주거지역은 단독주택 중심이므로 아파트 건축이 불가능합니다. 다만, 연립주택이나 다세대는 그 지역의 조례로 가능한 경우도 있습니다.

일반주거지역은 쾌적성 보다는 편리성에 중점을 두고 있습니다. 쾌적성을 심하게 해치지 않는 범위 내에서 편리성에 초점을 맞추고 있다고 이해하시면 좋겠습니다. 그래서 전용주거지역보다 쾌적성은 좀 떨어지지만 편리성은 상대적으로 더 좋습니다.

쾌적성 보다 편리성을 우선시하시는 분들은 일반주거지역의 주택이나 토지를 구입하시는 것이 좋습니다.

제1종 일반주거지역은 4층 이하의 저층주택을 지어보자는 지역입니다. 그래서 이 곳에서는 아파트를 지을 수 없습니다.

여기서 잠시 아파트에 대해서 살펴보겠습니다. 아파트란 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택을 말합니다.

여기서 5개층 이란 주택으로 쓰이는 층수가 5개 이상이어야 한다는 말입니다. 가령 5층 건물이 있는데 1층은 상가로 사용하고 2층부터 5층까지는 주택으로 사용한다면 이 건물은 아파트가 아닙니다. 주택으로 쓰이는 층수가 4개층밖에 되지 않기 때문입니다.

2종일반주거지역과 3종일반주거지역에는 아파트 건축이 가능합니다. 특히 3종일반주거지역에는 아파트의 층수 제한이 없습니다. 2종일반주거지역에서는 위의 표에서 보신 것처럼 15층까지만 지을 수 있습니다.

준주거지역은 주거기능을 위주로 하면서 일부 상업기능까지가 가능한 지역입니다. 쾌적성 보다는 편리성을 강조하는 지역입니다. 쾌적성을 많이 희생하면서 주거생활의 편리성을 극대화하자는 지역입니다.

 

자료출처: 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책