2006-01-05 17:11

http://blog.drapt.com/scoutler/1624081136448711669

♧임대차시 유의사항

◆ 대상물의 적용범위

등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다.

<주택임대차의 보호를 받는 건물>

.등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등

.등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물

.무허가 건물이나 가건물

.주거를 겸하는 가게나 공장

비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물

(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)

 

◆ 임차인의 적용범위

1) 주택임차인이 법인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로

법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고,

사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도

법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다.

2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데,

위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며,

주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.

 

 ◆ 주택임차인의 대항력

임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터

임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다.

제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도

새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지

새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다.

단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는

그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.

 

 

◆ 임대차계약의 승계

 대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도

임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라

임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다.

(단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)

 

◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권

 대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면

전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도

경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다.

즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고,

확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.

 

◆ 소액임차인의 최우선 변제권

임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도

그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라

선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.

다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는

경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다.

확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.

<최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액>

최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액

1995년 10월 19일 -

2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하

- 기타지역 : 2,000만원 이하  - 특별시, 광역시 : 1,200만원

- 기타지역 : 800만원  

2001년 9월 15일 -

현재 - 수도권 : 4000만원 이하

- 광역시 : 3,500만원 이하

- 기타지역 : 3,000만원 이하  - 수도권 : 1,600만원 이하

- 광역시 : 1,400만원 이하

- 기타지역 : 1,200만원 이하

 

◆임대차 계약기간

임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다.

단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는

경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다.

이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.

 

◆임차주택의 인도와 보증금반환

 주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며

임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로

임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

 

◆임대차계약의 갱신

계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는

임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고,

임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.

임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우

기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며,

이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다.

(다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)

<계약갱신의 예외규정>

2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등

임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지

임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.

 

◆임대료 인상 한도

* 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나

증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.

임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.

* 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를

초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.

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