2006-12-09 00:46

http://blog.drapt.com/sbs012/3682621165592797865

자료출처 : 편리=만족=행복=가치=가격=자부심 뱅크

원문출처 : http://blog.drapt.com/sw741210

부동산가격이 오르든 내리든, 이익을 보는 방법!!

‘정부에게 또 속았다’ 라는 말이 여기 저기서 터져나오고 있다. 이번에야말로 진짜 집값을 잡을줄 알았는데 시장이 다시 상승으로 돌아서자 여러곳에서 원성에 찬 목소리가 터져나오고 있다.

그리고 실수요자는 마음이 바빠지기 시작했다. 원망을 한다고해봤자 소용이 없는 일이니, 더 오르기 전에 지금이라도 빨리 집을 구입해야하겠다는 생각에 마음이 바빠질수밖에 없다. 그러나 마음만 바빠질 뿐, 막상 시장에 다녀보면 한숨만 나온다. 사고 싶은 집은 너무 많이 올라있고, 살수 있는 집는 너무 마음에 들지 않고… 하지만 정말 집값이 계속 이렇게 오르기만 할까? 일본처럼 ‘잃어버린 10년’이 되는 건 아닐까?

급한 마음에 서두르고 싶지만 여전히 마음 한구석에 있는 불안감은 지울수가 없다. 수년간 마음고생한 것도 억울한데, 투자한 것까지 잘못되면 진짜 망하는 거 아닌가 하는 생각에 밤잠을 못잘 지경이다.

앞으로 부동산 가격은 어떻게 될것인가?

이에 필자가 아는 한분의 전략을 소개해볼까한다. 필자가 아는 분은 (편의상 A씨 라고 함) 재건축 아파트를 작년에 매입했다. 831대책이 나오고나서 매입을 했으니 결과적으로 좋은 타이밍에 매입을 한셈이다. 겨우 1년밖에 지나지 않았지만 가격은 만족할만큼 상승을 한 편이었다. 그런데 이분의 고민은 이렇다. 재건축 아파트가 가격이 오르긴 했지만 여전히 자신이 거주할 집이 없다는 점이다. 재건축 아파트에 들어가서 살면 좋겠지만 그곳에 들어가기엔 너무 좁고, 불편하고, 재건축 아파트가 새아파트가 될 날을 기다리자니 너무 오래 걸린다. 자신이 거주할만한 집을 매입했으면 좋겠지만, 그렇게 하기에는 자금이 너무 모자란다. 그래서 좀더 자금을 모아서 자신이 거주할 집을 사야겠다라고 마음을 먹고 있지만 시장은 자꾸만 그를 조바심나게 만든다. 왜냐면 자기가 거주할 집이 계속 오르고 있기 때문이다. 마음이 불안해지기 시작한다. 이러다가 평생 자기가 거주할만한 집을 못사는 건 아닌가 하고 말이다.

그래서 필자를 찾아왔다. 필자는 이렇게 말했다.
“가격이 자꾸만 올라가니깐 고민이란 말이지요? 그럼 작년에 산 재건축 아파트는 어떻게 되었나요”
“그거요? 그것도 올랐지요.”
“그럼 재건축 아파트 산게 더 올랐습니까, 지금 거주하고 싶은 집이 더 올랐습니까?”
“음…. 재건축 아파트가 조금 더 올랐는데요..”
“그럼 된 거 아니에요?”

얼마후 A씨가 다시 찾아왔다.

“걱정이에요”
“왜요?”
“재건축 아파트가 자꾸 떨어지네요. 작년에 산 가격에 거의 접근하고 있어요. 어떡하죠?”
“거주할 집은 사셨어요?”
”아뇨”
“그 집은 어떻게 되었는데요?”
“그 집도 떨어졌더라구요. 1억이나 빠졌어요”
“그럼 잘됐네요. 이제 그 집 사면 되겠네요”
“네?”

그 이후로 A씨는 이런 전략을 구사하기로 했다. 집값이 오르면 ‘우와~~ 내가 사놓은 집 올라간다’ 라고 좋아하고, 집값이 떨어지면 ‘우와~ 내가 사야할 집이 떨어진다’ 하고 좋아하기로 했다.

‘장난하냐?’ 라고 화를 낼 분도 있을지 모르겠다. 이거야말로, 우산장수와 짚신장수 아들을 둔 어머니가 비가 와도 걱정, 날이 맑아도 걱정인 상태에서, 비와 와도 기쁘고, 날이 맑아도 기뻐하라는 얘기나 마찬가지 아니냐라고 생각할 수 있다. 전략이랄것도 없이 마음을 다스리는 것에 불과하지 않냐라고 항변할 수있다.

그러나 잘 생각해보면 그렇지 않다. 여기에는 재테크에 중요한 포인트가 숨겨져있다. 주식투자를 할 때 중요한 전략중에 하나가 포지션을 반대로 취하는 것이다. 즉, 주식을 매입하고, 그만큼 풋옵션 (매도할 수 있는 권리)을 취하거나, 매도포지션을 취하면 된다. 이러한 거래를 ‘헤지거래’라고 한다. 즉, 가격이 오르면 보유한 주식을 통해서 이익을 얻는 것이고, 매도포지션을 취한 것들에서는 손해를 본다. 하지만 주식을 통한 이익이 더 크기 때문에 결국 이익이 된다. 주식이 하락할 때는 보유한 주식은 손절매를 하고, 매도포지션을 취한 선물 옵션에서는 레버리지 효과로 인해 이익을 취해 결국 이익이 되도록 한다. 이런 식이다. 결국 어떠한 경우라도 이익이 되는 상황이 된다.

물론, 상승이든 하락이든 방향을 맞춰서 한쪽에 모든 것을 투자한 사람보다 이익이 적은 것은 당연한 이야기다. 하지만 위험성이 상존하는 투자세계에서 이런 식으로 위험을 회피하는 전략은 대단히 중요한 일이다.

과연 부동산 시장은 어떻게 될것인가? 물론 확률적으로 보자면 부동산시장은 향후 최소한 2~3년간은 강보합내지는 상승을 이어갈 가능성이 높아보인다. 하지만 그런 확률을 믿고 모든 것을 올인하기에는 아무래도 좀 위험한 부분도 있다. 혹시 ‘잃어버린 10년’처럼 되는 건 아닐까? 미국보다도 집값이 비싼 꼴이라는데, 폭락하는 건 아닐까? 걱정이 될 수도 있다. 하지만 언젠가 말했던 것처럼 투자에 있어서는 폭락만 리스크가 아니라 폭등하는 것도 리스크다. 사실 미국증권시장에서 10년간의 상승세를 이어갈것이라고 생각했던 사람은 아무도 없었다. 그런데 미국은 무려 10년간이나 상승을 이어왔다. 과거의 흐름을 따르지 않고 계속적인 상승을 해왔던 것이다. 한국의 부동산도 그런 상황이 될지도 모른다. 앞으로도 5년 아니, 10년을 계속적인 상승으로 이어갈 수도 있다. 둘다 위험한 상황이란 뜻이다. 폭등도 폭락도.

복잡한 이야기에서 다시 단순한 얘기로 돌아와보자. 우리는 폭등도 대비해야하고, 폭락도 대비해야한다. 어떻게 해야할 것인가?

일단 내집마련을 하지 못한 사람은 무조건 집을 장만해야한다. 여기서 내집마련이라는 뜻은 내가 살 집을 의미하는 것이 아니다. 투자용으로 집을 장만해야한다. 이는 폭등 대비용이다. 최선을 다해서 투자가치가 있는 주택을 마련하는 것이 더 좋다. 언뜻 생각하기에는 내가 살만한 집을 장만하는 것이 리스크를 피하는 것이라고 생각되지만 전혀 그렇지 않다. 투자가치가 있는 집을 장만하는 것이 절대적으로 우선시되어야한다. 그래야 폭등을 대비할 수 있다. 가격이 오르든 말든 내 집 하나 있으면 되는데 뭘 그러냐고? 그런 생각은 눈 앞의 현실만 보는 근시안적인 시각이다. 세월이 지나면 그런 결정은 얼마나 잘못된 결정인가를 후회하게 된다.

둘째, 투자가치가 있는 부동산을 소유하고 있는 사람들은, 세가지 전략을 구사하는 것이 좋을 거 같다. 소유하고 있는 부동산을 팔아 좀더 핵심적인 부동산을 소유하는 방법. 또 한가지는 현금을 보유하고 있다가 가격이 떨어질 때 매입하는 방법. 마지막 한가지는 가격이 오르는 것보다는 저평가된 것, 아직은 가격이 많이 오르지 않은 것을 매입하는 방법. 등을 구사하는 것이 좋을 거 같다. 핵심적인 부동산을 소유한다는 것은 불황에 강하게 된다는 뜻이고, 가격이 떨어질 때 매입한다는 것은 기회를 잡는 것이고, 아직 가격이 오르지 않은 부동산을 산다는 것은 역시 불황이 되어도 큰 타격을 받지 않는다는 뜻이다. 단 세번째 방법은 고수들이 해야할 방법이다. 왜냐면 초보자 같은 경우는 가격이 오르지 않는 것을 사려고 하다가는 그야말로 평생 가격이 오르지 않는 부동산을 소유할 가능성이 높기 때문이다.

물론 이러한 모든 방법은 결국 시장이 완전히 무너지지는 않을 것이라는 전제하에서 하는 얘기다. 즉 ‘잃어버린 10년’처럼 부동산 가격이 반값으로 폭락하는 사태가 벌어진다고 하면 이 모든 것은 아무런 의미가 없는 전략이다. 즉 위에서 말한 전략은 폭락을 대비하는 전략이 아니라 시장의 주춤하고, 시장가격이 떨어지는 것을 대비하는 전략인 것이다.

하지만 폭락의 가능성까지 대비하고 살기에는 우리는 너무 자금이 부족하다. 그건 자금이 아주 많은 사람들이나 해야할 전략이다. 폭락의 가능성이 전혀 없다고 할 수는 없지만 폭락의 가능성을 바라보고 포지션을 취하는 사람보다는, 훨씬 더 많은 상승의 가능성을 보고 포지션을 취하는 쪽이 풍요롭게 살 가능성이 높지 않겠는가? 이제는 아파트 가격이 떨어지나 올라가나 기뻐하는 A씨처럼, 어차피 위험요소는 모두에게 똑같다고 할 때, 즐겁게 시장을 바라보는 사람이 기회를 잡을 가능성이 더 높다고 봐야한다.

투자의 불문율을 다시 한번 상기해보자. 투자는 기본적으로 모험을 안는 것이다. 이왕 모험을 안을거, 그렇게 무서워하면서 안을 거 뭐있겠는가? 좀 즐겁게 모험을 안을 필요가 있다. 비록 돈은 많지 않지만, 반드시 모험을 안기로 하고, 이왕 모험을 안기로 한 것, 이래도 괜찮고 저래도 괜찮다는 여유있는 자세로 임하다보면 그까짓 ‘부유함’쯤이야 굴러들어오지 않겠는가?

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