2008-08-29 21:22

http://blog.drapt.com/sauzaman/4925451220012543582

여러분들은 부동산에 투자해 성공한다는 것이 얼마나 어려운 일 인지를 잘 모르고 계시는 것 같습니다. 제가 지난 날들을 돌이켜 보건대,부동산 투자로 성공할 확률은 50%가 채 되지 않는 것 같습니다.(80-90년대 평균 이자율을 년 12% 정도로 계산할 때, 114법칙에 의하면, 그냥 은행에 예금하여 맡겨 두더라도 복리로 계산할 때, 9년 반 정도면 원금의 3배가 되고,19년 정도면 원금의 9배가 된다는 계산으로 보면, 이 수익율을 이긴 부동산 투자가 50%가 되지 않는다는 계산임)

무식하면 용감하다는 말이 있듯이, 저는 그냥 단순하게 생각하여서, 돈이 인플레로 인하여 썩어 없어질 것만 같은 걱정으로, 돈이 생기는 대로 무조건 앞뒤 헤아리지 않고 부동산에 파 묻는다는 작정으로 부동산을 사 모았습니다. 지금 생각해 보면, 참으로 한심하고 부끄럽고 아찔할 노릇입니다. 하늘의 도움이 있었기에 망정이지, 그렇지 않았다면, 부동산 거지로 파산하고 말았을 것입니다. 80년대 말 까지 투자한 부동산들이 성공적인 투자였다면, 20여년이 경과한 지금쯤은 약 9배 가량은 올라 있어야만 정상인 것입니다. 실제로 그렇게 될 거라고 예상하여 투자하고서 기다렸던 것입니다.그러나, 결과는 그냥 현금을 은행예금으로 넣어 둔 것보다 훨씬 못한 경우가 50% 가까이나 되었습니다. 10여년을 거의 부동산에 투자하지 않고 지내다가(국세청 블랙리스트에 올라 있었기 때문에 겁을 먹었음) imf를 겪고 파산 가까이 가는 궁지에 몰려 혼이 나고 나서야 정신을 차려 비로소 2001년 부터 제대로 된 투자를 할 수 있었던 것입니다.

1784.12. 크리스마스 이브에 기숙사 다락방에서, 홀로 알프스 산맥을 넘어 오스트리아 빈을 함락시키기 위한 군사작전계획을( 대포는 어디에 배치하고,기병은 어떻게 운용하고, 보병은 어디에 배치할 것인지...)카르타고의 한니발의 전략을 읽고 참조하여 입안하면서, 집안이 가난하고 코르시카 섬에서 올라온 키작고 볼품없는 시골뜨기로 춤출 파트너가 없어서 크리스마스 파티에 참석하지 못하는 울분을 달래는 15살 먹은 소년이 있었습니다. 이 소년은 4년제 사관학교를 11개월 만에 졸업하고,13년 후에 이 날밤 크리스마스 이브에 세운 계획대로 실행하여 당시 세계 최강국이었던 오스트리아를 격파하고 영웅이 되어 나중에 황제의 자리에 까지 오르게 됩니다. 이 소년이 바로 다비드가 그린 명화 "알프스를 넘는 나폴레옹"의 모델인 프랑스의 황제 나폴레옹입니다. 제가 중1 이던 1968년 읽었던 내용으로,어린 나이에 너무나 큰 감명을 받았던 터이라 학창시절 내내 항상 책상 위에 동 사진을 올려 놓고서 본받고자 하였습니다.

우리가 살아가면서 죽는 순간까지,뗄려야 뗄 수 없는 것은 아마도 돈일 것입니다. 지금 돈이 없다고 자포자기하는 심정으로 부동산투자 등은 나와는 전연 상관없는 일이라며 세상 한탄이나 하면서, 등한시하다가는 영원히 돈에 쪼들리며 살아갈 것입니다. 소년 나폴레옹처럼 16살 어린 나이에 아버지를 잃고 어려운 처지에서도 좌절하지 않고, 먼 훗날의 꿈을 위하여 치밀하고 완벽한 계획을 세울 줄 아는 준비하고 연구하며 열정적으로 노력하는 사람이 되어야 할 것입니다. 부동산 등의 투자를 위해서 어떻게 종자돈을 모아야 할 것인 지, 모은 종자돈을 어떻게 운용하여 돈을 불려 나갈 것인지, 투자에 성공한 뒤에는 벌은 돈을 어떻게 관리해 나갈 것이지 등등에 대하여 치밀하게 확고한 투자원칙과 자금운용계획을 세워서 기회가 왔을 때,흔들림없이 실행해 나가야 할 것입니다.

제 스승님의 경우를 살펴보면, 1990년 처음 만났을 때,스승님은 70년대 말 건설주 파동 때와 80년대 말 3저 호황 때에 큰 돈을 버셨다면서,부도 나지 않을 주식들을 항상 보유하고 있다가 일년에 한 두번은 큰 장이 오는 바, 이때에, 주식을 처분하고 난 뒤에, 자금을 투자신탁에 예치해 놓았다가 팔았던 주식들을 재매입하여 다시 보유하는 전략으로 투자하셨습니다.(그 당시 보유 주식수가 50만주)(예를들면,삼성전자 10000주를 4만원에 팔고 다시 사모으신 가격 평균이 2만 5천원일 경우, 비로소 차액 1억5천만원을 벌었다고 할 수 있다는 논리임) 한마디로 말하자면, 주식 가격이 오르면 팔아서 돈을 챙기고, 내리면 주식 수를 늘려서 주식 물량을 챙겨라라는 가르침이었습니다. 스승님은 그 당시, 포철 몇 주로 방배동 경남 아파트 30평형대 1채를 살 수 있는 지를 비교하여 기준점을 잡아서, 주식투자와 부동산투자를 병행투자해야 하며, 투자신탁 예금 이자보다 더 벌 수 있는 지를 투자 자산 배분 기초로 삼아야 한다고 가르쳤습니다.

제가 8회차 글에서,제 친척에게 약 2년 동안 은행예금을 해 두고서,
투자처를 고르면서 기다려라고 하였던 것은,(말이 쉽지 2004,2005년 부동산이 움직이고 있을 당시로서는, 10억이 넘는 큰 돈을 은 ？예치해 놓고 기다린다는 것이 참으로 어려운 일이었음) 섣불리 투자해서 실패하면, 좋은 투자처가 나타나더라도 돈이 없어서 기회를 놓치는 경우가 많기 때문이었으며,연세가 많고 다른 수입원이 없었던 처지라서 신중을 기할 필요가 있었기 때문입니다.

6회차 글의 제 선배의 경우에 있어서와 같이 대부분의 경우에 있어서, 부동산이나 주식으로 큰 돈을 벌게 되면, 마치 그냥 현금으로 가지고 있으면, 돈이 썩어 없어지기라도 하는 양, 돈을 움켜지고 참아내지 못하고, 더 많은 돈을 벌기 위해서 잠시도 쉬지 않고 재투자에 올인하게 됩니다. 그러다가 제 선배처럼 큰 낭패를 당하는 경우가 허다한 것입니다.

모든 일은 생각하기 나름이고, 받아 들이기 나름입니다.아무리 주식시장이 호황이고, 부동산시장이 호황일지라도 절대로 확신이 들 때까지는 움직이면 안되는 것입니다.자칫 잘못하다가는, 여태껏 벌어 놓은 돈 까지도 다 날릴 수가 있기 때문입니다.은행에 예금시켜 놓더라도 돈은 절대로 썩지 않으며, 비록 이윤이 작을 지언정 계속해서 불어나고 있는 법이므로, 돈이 썩어 없어질지도 모른다는 쓸데없는 조바심이나 걱정은 하지 않는 게 좋습니다.투자의 제1원칙은 워렌뷔펫이 말했듯이 절대로 돈을 잃지 않는 것이기 때문입니다.

"준비를 철저히 하고 때를 기다려라." 어느 누구에게나 인생에 3번의 기회는 온다는 말이 있듯이, 반드시 큰 돈을 벌 수 있는 투자의 기회는 올 것입니다. 여유로운 마음자세로 때를 기다릴 줄 알아야만 할 것입니다. 우리가 기회를 놓치는 것은 준비된 돈이 없다든 지, 기회를 볼 줄 아는 안목이 부족하여 확신을 갖지 못해 번연히 보면서도 망설이다가 눈앞에서 기회를 놓치고 마는 것입니다.

성경을 보면, '칼로 흥한 자는 칼로 망한다'는 말이 있듯이 주식으로 흥한 자는 주식으로 망하고, 부동산으로 흥한 자는 부동산으로 망한다는 말도 성립하는 것같습니다. 투자에 대한 시야를 넓혀 나가야만 한 투자처에 매달려서 실패하는 실수를 범하지 않을 것입니다.주식을 하더라도, 제 스승님의 경우처럼, 일단 성공하면, 돈을 챙겨서 예금해 두고서 주식이 다시 내릴 때까지 기다릴 줄 알아야 할 것이며, 부동산으로 돈을 번 경우라도 일단 현금화하여 다음 흐름을 지켜보는 여유를 가져야만 할 것입니다. 우리가 투자에 대해서 공부하고 경험하여 투자에 대한 지식이 쌓여 갈수록 늘어가는 것은 투자에 대한 경외심일 것입니다. 무식할 수록 용감한 법입니다. 막상 알게 되면 알게 될 수록 더욱더 두려움이 커지는 것이 투자의 세계인 것입니다.

知足不辱 知止不殆 可以長久 라고 노자가 도덕경에서 말한 바와 같이, 어느 정도의 이익을 보면 만족할 줄을 알고, 멈출 줄을 알아서, 욕되고 위태로움을 당하지 않아야만, 삶이란 마라톤 경주처럼 긴 여정에서 중도에 탈락하는 법이 없이 완주할 수 있을 것으로 생각합니다. 돈 때문에 어려움을 겪는 법이 없이......

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