2007-09-27 13:09
http://blog.drapt.com/santa911/2894141190866181465 
자료출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^
원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid
2004년 10월무렵 A씨는 경기도 화성 동탄1신도시 1단계 중대형 물량의 미분양 물건을 계약금 10%인 3500만원정도의 자금을 들여 계약하여 경쟁없이 손쉽게 자신의 아파트로 만들었다.
당시 주변에서 미분양아파트를 왜 구입하느냐고 걱정을 했지만 A씨의 생각은 전혀 달랐다.
그는 당시로부터 몇 달전 분양한 시범단지아파트 중소형아파트인 112제곱미터 물량의 프리미엄이 3천만원~4천만원선정도 이미 형성되어있다는 사실을 확인하고, 동탄에서 배정된 중대형물량이 상대적으로 적어 희소성까지 있다고 판단한 후 지체없이 계약을 하였고 현재 이 아파트의 입주가 임박한 상태에서 형성된 프리미엄은 분양가의 두배를 웃도는 7.5억원으로 분양가대비 100%가 올랐다.
물론 미실현이익이긴 하지만 명목상 A씨는 3500만원을 투자하여 3억5천만원의 시세차익을 올려 2년반만에 1천%의 잠정수익률을 올리게 된것이다.
A씨는 2년반동안 미래가치가 밝다는게 점차 증명되고 있는 동탄신도시 중대형물량을 최소한 3년은 보유한후 양도세를 최소화해 처분할 계획을 세우고 있고 3년후 기대 시세는 3.3제곱미터당 2400만원, 시세로는 11억원으로 잡고 있다.
한편 B씨는 작년여름 버블세븐논란이 한창이고, 월드컵비수기가 겹친데다 서울과 너무 멀다는 인식이 팽배했던 경기화성 향남1택지지구에서 대량으로 미분양이 나자 역시, A씨처럼 투자가치를 분석해보았다.
분양가 상한제로 3.3제곱미터당 600만원정도로 저렴한데다 주변에 기아자동차 화성공장, 현대차연구소, 발안산단, 제약단지등 2600만 제곱미터나 되는 배후기반 산업단지의 수요가 충분하고 전매제한이 5년밖에 안되어 부담이 크지 않으며, 향남2택지지구규모가 대략 330만제곱미터에, 1지구와 북측으로 연접한 100만제곱미터의 대규모의 종합경기타운이 건설될 예정이므로 사실상 1지구와 합치면 약 6백만제곱미터의 신도시급으로 발전할 가능성이 높다고 판단하였지만 모아놓은 돈이 부족한데다 수중에 현금이 거의 없었다.
B씨는 계약금 10%인 2200만원중 통장에 있던 2백만원과 마이너스통장 대출 2천만원을 받아 112제곱미터물량의 로얄층을 동호수지정하는 방법으로 무혈입성하는데 손쉽게 성공했다.
작년가을이후 부동산가격이 상승하면서 향남1택지지구 분양권도 영향을 받은데다 입주 1년여를 앞둔 현재 올 11월~12월 지정이 유력한 황해경제자유구역(자유구역내에 향남 6백만제곱미터의 자유구역단지가 추가 신설예정) 지정발표가 임박한 현재 112제곱미터의 잠재적인 프리미엄은 대략 7천만원선정도다. 자기돈 2백만원을 투자하여 1년여만에 미실현이이긴 하지만 7천만원의 시세차익을 올리고, 입주시점에는 1.3억정도를 기대하고 있다.
지분수익률로 따지면 명목상 2백만원의 자기돈으로 7천만원(미실현이익기준)의 수익률을 올려 자그마치 3천500%의 수익률을 낸것이다.
물론 2천만원의 마이너스통장대출 이자등을 감안하고, 프리미엄이 실제로 전매제한에 걸려 당장 회수가 불가능한 미실현이익의 성격이 큰것은 사실이지만 택지지구불패라는 기본적인 투자마인드를 행동으로 옮겨 실질적으로 다른 어떤 대체투자(주식,예금등)보다 월등하고 압도적인 수익률을 내면서 내집마련이라는 안도감까지 덤으로 얻게 된것이다.
다행히 인근 대기업에 직장을 다니고 있어 입주시 잔금대출등이 용이하여 직접 거주하거나 아니면 전세를 주어서라도 아파트를 3년정도 보유하는것이 어렵지는 않은 상황이다.
A씨와 B씨의 경우 최종적으로 필자의 자문을 구하긴 하였지만, 필자가 이들 A씨와 B씨와 유사한 케이스로만 한정하여 직간접적인 방법(직접대면, 유선, 이메일등)으로 문의를 한 3백여명의 내집마련수요자들중 대략 30%정도인 80여명정도만 택지지구 미분양아파트를 계약 하였고 나머지 70%는 계약을 포기하였다.
문의자들 대부분이 청약가점은 낮고, 자금여력은 부족한 상태였으므로 계약을 포기한 70%의 실수요자들은 지금까지도 돈이 될만한 웬만한 택지지구(신도시포함)에서 내집마련을 하기가 여의치 않아 발을 동동 구르면서 오를만큼 오른 조짐이 보이는 기존 재고주택시장을 기웃거리면서 고전하는 경우가 많은것을 본다.
미분양은 황금알을 낳는 거위가 될수 있지만 자칫 애물단지로 전락하는경우가 많기 때문에 선택하는데 어려움이 있다고 얘기하지만 사실은 그렇지 않다.
우선 기존재고주택의 경우에는 초기에 전세를 끼든 대출을 동반하든 투자금이 집값전체와 부대비용(세금,중개수수료등)전체가 다 소요된다. 집값이 3억이라면 3억원(전세낀금액,대출포함)이 모두 투자되는셈이다.
반면 신규미분양 아파트는 우선적으로 계약금 10%나 5%만 있으면 3억짜리 주택을 내손으로 가져올수 있다. 직장이 안정된 공격적인 투자자라면 마이너스대출을 이용하여 자기자금이 한푼도 없더라도 3억짜리 아파트를 내손에 가져올수 있는 강력한 매력이 있는것이다.
물론 어떤 대체투자도 마찬가지겠지만 리스크는 언제든 있게 마련이다. 그러나 만일 신규미분양아파트가 신도시는 아니더라도 대략 180만제곱미터정도 되는 택지지구라면 이런 불확실성의 리스크는 대폭, 아니 거의 2%미만으로 줄어든다.
왜냐하면 지금까지 전국을 통털어 택지지구면서 입주시점에 분양가 이하로 떨어진 전례를 찾아보기는 거의 불가능할정도로 경험칙상 택지지구불패가 증명되어왔기 때문이다.
신도시와 택지지구간 수익률의 편차가 있을뿐 당분간 최소 10년이내에는 기본적으로 택지지구는 불패일것으로 전망되기 때문이다.
아파트시대가 끝났다고 주장한다면 당첨가능성이 높아도 송파나 광교신도시에 분양하면 안되는데 이런 사람들이 몇이나 있을지는 보지 않고도 알수 있는일이다.
이런 맥락에서 본다면, 진접지구의 초기의 대량 미분양상황도 자금여력이 충분치 않고, 서울동북부지역에 근거지가 있는 실수요자들이 역발상해볼수 있는 계기가 될수 있다.
현재 진접지구 물량도 중대형물량은 이미 동이 났고 112제곱미터의 중소형 물량들 위주로 10년 전매제한기간에 부담을 느껴 초기 계약률이 낮았다가 최근, 향후 나오는 공공택지에서 10년제한에 안걸리는 곳이 없고 심지어 투자가치가 불확실한 비공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형기준)이 적용되기 때문에 진접지구에만 10년전매딱지라는 멍에를 씌울 명분이 제거되고 있다는 인식이 실수요자들에게 확산되면서 중소형물량들도 계약률이 껑충 뛰고 있는 상황이다.
택지지구의 경우 남은 미분양, 미계약 물량의 판매가 완료되면 프리미엄이라는것이 형성되어 투자자는 불확실성의 리스크는 대폭적으로 줄어들면서 지분수익률은 급상승하는 원리가 계속된다.
결국 자신의 열악한 조건을 통해서도 높은 수익률을 올릴가능성은 공공택지지구 미분양물량 투자에서 명확하게 드러나는셈이다.
따라서 공공택지 미분양물량 투자는 현재로서도 리스크는 상대적으로 적으면서 초기투자금 대비 지분수익률은 높은 안정적인 투자수단이 되고 있으므로 내집마련을 희망하는 실수요자들은 공공택지 미분양물량에 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다.
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김경우 |
:: 現 R119내집마련연구소장
:: 現 매경 부동산센터 전문가 상담위원
:: 現 MONETA 부동산 전문가 상담위원
:: 現 부동산뱅크 부자컨설팅센터 상담위원
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