2008-12-31 08:42

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자료출처 : 즐기는부동산 (*^-^*)

원문출처 : http://blog.drapt.com/meemo37

- 분당·판교 ‘1기신도시 대표’ or ‘2기신도시 대표’
- 분당 ‘교통·편의시설 정착’, 판교 ‘쾌적성 높은 새 주거지’

제2의 강남 자리를 놓고 분당과 판교가 대립각을 세우고 있다. 분당은 1기신도시, 판교는 2기신도시라는 태생적 공통점과 더불어 지리적으로도 가까워 두 지역의 경쟁구도는 불가피하다. 게다가 판교신도시 입주가 얼마 남지 않아 2009년 이후부터 본격적으로 분당과 판교의 라이벌전이 펼쳐질 것으로 보인다.

강남 맞수 ‘분당vs판교’

분당신도시는 80년대 후반 주택가격 폭등에 따른 주택공급 확대방안 차원에서 계획됐다. 서울의 주택수요를 분산시키는데 일조한 분당은 강남권과 직선거리로 15㎞로 비교적 강남권과 접근성이 높다. 강남권의 주간 유입인구 중 성남시(7.94%)가 가장 높은 비율을 차지한 통계청 자료(11월18일 발표)를 보더라도 성남 즉 분당신도시와 강남은 뗄 수 없는 관계인 셈이다.

분당은 1기 신도시 중 면적이 가장 넓다. 총 19,639,008㎡로 판교신도시(9,294,000㎡)의 2배가 넘는 규모다. 또 당시에 획기적인 시도인 방사형 가로망, 계획적 단지 설계 등을 도입해 여느 주거지역보다 앞섰다.

2기 신도시의 대표주자인 판교는 강남과 분당과 가깝다는 이유로 2006년 분양시장에서 뜨거운 관심을 받았다. ‘로또’라는 수식어가 붙을 만큼 전국민을 청약열기로 몰아넣었다. 당시 분양가가 인근 시세보다 낮다는 점과 신도시라는 점이 부각됐기 때문이다.

규모면에서는 분당을 따라가지 못하지만 쾌적성은 판교가 앞선다. 녹지율이 분당보다 높고 인구밀도는 낮다. 또 강남과의 접근성도 좋다. 직선거리(13㎞)를 따져보면 판교가 더 가까우며 추후 신분당선이 연장될 경우 교통여건이 한층 개선된다.

강남과 ‘분당’ 집값 관계

강남과 분당의 2003년 이후 월별 아파트 매매가 상승률을 비교해보면 왜 분당이 수도권의 작은 강남으로 불리는지 명확하게 알 수가 있다. 분당은 상승.하락폭의 차이만 있을 뿐 강남의 집값 변화를 그대로 닮아있다.

2000년대 들어 강남3구와 분당의 집값이 크게 상승했던 시기는 2003년, 2005년, 2006년이다.
 
2003년 강남권은 저금리 기조에다가 재건축 투자 열기가 더해져 아파트값이 급등했다. 분당 역시 투자 열기가 이어져 내려왔고 특히 제2기 신도시인 판교 신도시가 발표되고 지하철 개통 호재 등으로 월간 아파트 매매가가 10%가 넘게 상승한 기록도 있다.

이어 2005년과 2006년에도 강남의 재건축 아파트 투자열기와 판교 분양으로 매매가 상승했다. 마지막으로 2006년 하반기에는 판교 낙첨자 자금 유입과 집값 상승 불안심리에 따른 시중 자금 쏠림 현상에서 찾아볼 수 있다.

2007년 들어 점차 집값이 안정되고 2008년에는 본격적인 하락세를 나타내는 모습에서도 두 지역의 주택 시장은 동행하는 모습을 나타냈다. 재건축 약세와 소형 아파트 인기 상승으로 대변되는 최근 주택시장에서 중대형 비율이 높은 강남과 분당은 필연적으로 동행할 수밖에 없는 구조다. 따라서 추후 분당 주택시장도 강남을 따라갈 확률이 높을 것으로 보인다.

‘호재.악재’로 살펴본 분당.판교 미래

분당과 판교는 호재와 악재를 교차해서 가지고 있다. 가령 판교의 악재가 분당의 호재로, 분당의 악재가 판교의 호재로 작용한다.

먼저 분당신도시는 입주한지 15년에 접어들었다. 호재를 꼽는다면 10여 년에 걸쳐 도시가 조성된 만큼 사회 기반시설과 편의시설이 안정화 단계에 있다. 이는 판교신도시가 당장 입주를 눈앞에 두고 있지만 편의시설이 갖춰지지 않았다는 점을 고려했을 때 분당의 상당한 호재인 셈이다.

입주 15년이 넘어서면서 리모델링 연한이 도래하자 중소형 아파트는 호재를 맞았다. 하지만 리모델링 호재를 역으로 생각해보면 분당 아파트가 점차 노후화되어 간다는 악재의 다른말이다. 판교신도시가 첨단과 신기술, 신평면으로 무장한 새 아파트이므로 당장 분당 전세시장에서 적잖은 타격을 받을 수 있다.

서현동을 중심으로 유망학군과 학원가가 집중된 것도 분당이 판교보다 앞서는 이유다. 판교신도시의 경우 2010년까지 초등학교 8곳, 중학교 6곳, 고등학교 4곳이 각각 개교할 예정이지만 단지별로 입주시기가 달라 교육공백이 불가피할 것으로 예상된다.

판교신도시의 임대주택 비율이 높다는 점은 반대로 분당신도시 입장에서는 호재다. 분당은 임대주택 비율이 전체 가구의 15.8%에 불과했으나 판교신도시는 41%로 대폭 상향 조정됐다.

따라서 임대 비중이 높을 경우 고급 아파트 프리미엄을 유지하기 어려울 것으로 예상되어 분당이 오히려 반사 이익을 볼 가능성이 높기 때문이다.

판교의 경우 2기신도시 인만큼 1기신도시보다 업그레이드된 도시 및 설계가 장점으로 작용한다.

이밖에 판교신도시 내 납골당, 쓰레기처리장, 하수처리장 등 혐오시설도 함께 건설된다는 점도 악재로 작용할 것으로 보인다.

강남권 대체 주거지 전망은?

강남을 대체할 수 있는 주거지라면 ‘강남과 얼마나 도시가 닮아 있느냐’로 생각해 볼 수 있다. 먼저 강남은 ‘고급주거지’로 역할이 강하다. 따라서 중소형 아파트 비중보다 대형 아파트 비중이 크다.

강남구 소재 아파트(97533가구)를 공급면적으로 분류했을 때 165㎡대이상 아파트가 전체 가구수의 15.2%, 132㎡대가 14.4%, 99㎡대가 36.6%, 66㎡대이하 33.8%로 구성되어 있다. 즉 대형으로 분류되는 132㎡대 이상 아파트가 29.6%를 차지해 전체 가구의 3분의 1수준이다.

이 같은 구성비는 판교보다 분당이 더 가깝다. 분당 역시 132㎡대 이상 아파트가 전체 32.5%를 차지한다. 이와 달리 분당은 99㎡대 중형 아파트 가구수가 압도적으로 많고 132㎡대 이상 아파트는 강남과 분당에 비해 비중이 낮다. 더욱이 165㎡대 이상 아파트는 0.6%를 차지한다.

따라서 아파트 면적이 소득수준과 비례한다는 전제하에 판교보다는 분당이 강남과 닮은꼴이다.

강남권 주거단지의 또 하나의 특징은 직주근접성이다. 역삼역과 삼성역을 잇는 테헤란로와 강남역 인근 등 오피스가 몰려있어 직장인들에게는 출퇴근 시간을 절약할 수 있다. 상업지역과 주거지역이 조화를 이룬 강남권은 여느 도시도 대체하지 못하는 희소성을 갖고 있다.

분당과 판교는 신도시의 고질적인 문제점인 ‘베드타운’화를 막을 수 있을 것으로 보인다. 이미 분당에는 십여년간 자족도시로 성장 기반을 다져왔다. 현재도 벤처기업과 공기업 등이 분당에 둥지를 틀고 있다. 판교 역시 앞으로 테크노벨리가 건설되면 연구기관 및 크고 작은 기업체들이 들어올 것으로 예상되어 자족도시로 틀을 형성하게 된다.

이밖에 강남의 특징으로 유망학군을 들 수 있다. 서울의 명문고가 분포되어 있고 대치동을 비롯해 사교육시장이 풍부해 교육수요가 집중됐다. 현재 교육 시장은 판교보다 분당이 앞서고 있다. 하지만 추후 특목고나 자사고가 건립된다면 상황은 달라질 수 있다.

이처럼 분당과 판교는 앞으로도 숙명의 라이벌 구도를 피하지 못할 것으로 보인다. 기본적인 도시 구성에서는 분당신도시가 판교보다 강남과 더 비슷한 형태지만 추후 판교신도시의 기반시설이 어느 만큼 정착되느냐에 따라 상황은 역전될 수 있을 것으로 분석된다.

스피드뱅크 리서치팀 (www.speedbank.co.kr)

자료출처: 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

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