2007-08-24 19:32

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자료출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문출처 : http://blog.drapt.com/koyongso

부자들만 아는 부동산 시장의 법칙 

 

■ 부동산 시장의 법칙

 

구  분	분   당	일   산
주요 수요자	· 강남권 · 강남권 집값에 비해 싸기 때문에   강남권 사람들이 집값이 올라도   쉽게 구입 · 가격 오름세 지속	· 강북권 ·강북권과 비슷하거나 오히려 비싸 집을 살 때 가격 저항감이 큼 · 오르는데 한계가 있음
배후산업단지·도시	수도권 공업벨트인 경기남부 지역을 끼고 있어 중소업체, 대기업의 직원 등 주택 수요가 풍부	·경기북부 지역은 군사보호 시설로 산업단지 개발이 거의 불가능 ·주택수요가 한정됨
교통망	· 산업단지, 주택단지 개발로 정부 가 도로망, 전철망 확충에 집중적   으로 투자	· 산업단지, 주거단지 개발이 많지않아 정부가 도로망, 전철망 확충에 투자를 하지 않음

 

1_ 왜 분당이 일산보다 비싼가

 

2_ 부동산 가격은 미인 콘테스트

 - 남들이 선호하는 특히, 부자들이 선호하는 부동산이 오른다.

- 여론조사 결과 선호하는 주거형태 1위는 전원주택이지만 실제 구입하는  주거는 아파트이다.  
이것이 아파트가 오르는 이유다.

 

3_ 주택은 조강지처가 아니다

 - 오르는 부동산은 따로 있다.

10년이 지나도 오르지 않는 부동산은 특별한 개발계획이나 호재가 없는 한 20년, 30년 후에도 오르지 않는다.
손해를 보고라도 다른 곳에 투자하는게 낫다.

 

4_ 부동산 투자는 과학이다

- 몇십만원의 전자제품을 살 때에도 사용전력이 얼마인지, 효율은 얼마인지,  어디서 만들었는지, 어디 제품인지, 기능은 무엇이 있는지, 사후 서비스는 어떤지, 여기가 싼지 저기가 싼지, 등등...요모조모 따져보지만 아파트를 살 때에는 덜렁 모델하우스 한번 둘러보고 직장과 가까우니까, 지하철이 오니까, 살던 근처라서, 등등...대충 계약하고 만다.

최소한 주변 부동산 중개사무소도 몇군데 둘러보고, 여기 저기서 관련 정보도 챙겨보자.

 

구 분	가격 결정 요소	포인트
내부적 요소	· 평면의 편의성 · 조경은 고급스러운가 · 소음(층간소음) · 로열층, 로열동 여부 · 주차장 확보율 · 완공연도 · 건물의 내구성, 시공정도 · 스포츠센터등 편의시설 여부	· 현재 가격은 내·외부적 요인에 의해 (중요도는 바뀔 수 있음) · 새 아파트에 대한 선호도 증가 · 학교, 지역에 대한 선호도등 중요
외부적 요소	· 지하철, 버스 정류장과 거리(도보) · 도심과의 접근성 · 학교, 학원, 쇼핑, 병원, 관공서등 · 공원, 녹지, 강, 산 · 주변환경 정비여부 · 지역에 대한 선호도, 평판 · 혐오시설 또는 선호시설 유무
미래의 가치	· 교통개선 계획등 · 학교, 공원, 편의시설등 여부 · 재개발, 재건축등 호재 또는 악재 · 라이프 사이클의 변화에 따른 가치	· 주변 개발 호재, 악재 확인 · 개발계획등을 시군구청에서 확인 · 주변 중개업소 방문 확인
이미지 평가	· 소비자 평가 · 중개업소의 평가 · 전문가 평가

 

- 개별 아파트 가격 분석 툴

공급량	· 착공 3년후 입주시의 물량확인(입주량 과소→전세가 변화→매매가 변화)
금리	· 금리인하→부동산 가격 상승, 금리하락→부동산 가격 하락
경제성장률	· 성장률 상승→전세에서 자가로, 소형에서 중·대형으로 이동→부동산 상승
인구 구조	· 인구는 줄어도 핵가족화, 미혼자·이혼 증가→수요 증가→부동산 상승
정부 정책	· 각종 규제 및 부양책 확인, 세금강화→부동산 하락, 세금완화→부동산 상승
투자 심리	· 상승기에는 규제등에도 불구 투자심리가 상당 기간 지속됨, 하락기도 동일

 

아파트 시장의 평가 툴 

 

5_ 부동산 정보는 숨은 보물 찾기가 아니다

- 신문에 실리는 개발정보는 먼나라 얘기가 아니다,

옥석만 가린다면 커다란 열매를 맺을 수 있다.

- 지하철이 건설되면 주변 부동산이 오른다,

하지만 조금만 지나면 도로가 막히고 상권이 제자리를 찾지 못하고 지하철 개통은 먼 미래같이 느껴져 상승의 걸림돌이 된다,

하지만 개통되면 편리함이 가시화되어 다시 가격이 상승한다.

 

6_ 주도 상품이 가격을 끌어 올린다

- 아파트도 오르는 아파트만 오르고, 오르는 곳만 오른다.

- 부동산중에서도 주도 상품이 수익률이 높다.

주도 상품을 파악하고 투자하면 남들보다 안정적이고 높은 수익을 얻을 수 있

다

- 주도 상품의 판단은

첫째, 투자자가 많아야 많다.

둘째, 투자금 규모가 적당하여야 한다.

셋째, 안정적이어야 한다. 

 

7_ 금리가 움직이면 부동산이 움직인다

- 부동산 가격을 움직이는 가장 큰 힘은 수요와 금리이다.

금리가 하락하고 유동성이 풍부해 지면 투자처를 찾아 돈이 몰린다.

 

8_ 언론은 정말 뒷북만 치는가

- 1면에 실리는 톱기사는 뒷북일 가능성이 많다,

아니면 정책에 편승하는 과장된 정보이다,

하지만 부동산 면에 실리는 정보를 가려서 보면 보물이 있다

 

9_ 확산의 법칙을 잡아라

- 주변이 개발되면 돈이 돈을 부른다.

토지 보상금은 주변 땅값을 끌어 올린다.

 

10_ 수급이 모든 것에 우선한다

- 부동산 시장을 이끄는 가장 큰 힘은 금리와 함께 수급이다.

 

11_ 지역 경제력이 부동산 가격을 결정한다

- 지역 경제의 규모, 활성화 정도에 따라 부동산도 따라간다.

 

12_ 부택보급률 100%만 넘으면 집값은 안정되는가

- 그래도 무주택자는 있고 좀더 나은 환경을 찾는 수요가 있다.

 

13_ 전세가는 매매가의 선행지수

- 전세가는 매매가를 1~2년 선행한다.

 

■ 돈 버는 투자법

1. 이제는 수익률이다

- 이제는 대박은 없다. 수익률에 초점을 맞춰야한다.

 

2. 침체기가 기회이다

- 경기는 싸이클이 있다. 침체기가 있으면 활황이 있다

 

3. 대선이 부자를 만든다

- 대선 공약으로 개발이 예정된 곳에 대선 자금이 몰려 부동산 가격을 올린다.

 

4. 젊은 도시에 투자하라

- 신 시가지. 신 도시. 신 개발지를 주목하라.

 

5. FTA에 포도밭이 뜬다

- 우루과이 라운드로 우리 농업의 구조조정이 불가피하여 준농림지가 택지로

   바뀌어 큰 이익이 발생했다.  

칠레와의 FTA로 인하여 포도 농민들은 더 이상 포도 농사를 지을 수 없고 이를 달래기 위해 포도밭의 용도변경을 허용할 수 밖에 없다는 분석이 나오면서 포도밭 가격이 뛰고 있다.

 

6. 돈이 돈을 몰고 다닌다

- 돈되는 곳에 돈이 몰리고, 보상이 되면 주변에 부동산이 상승한다.

 

7. 통계에 속지마라

- 통계는 만드는 사람, 보는 사람의 의도에 맞춰서 작성되고 해석되어 진다.