2009-01-15 13:16

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33327

2009년 기축년을 맞이하면서 많은 분들이 바다, 산으로 가서 해돋이를 보고 희망찬 한해를 맞이하였습니다.

매일 보는 똑같은 해인데 굳이 추운날씨에 저렇게 고생하면서 해맞이를 할 필요가 있을까 라고 생각할 수 있지만 2008년이 지나고 2009년이 된지 얼마되지 않았지만 이상하리만큼 분위기는 달라진것 같습니다.

당장 눈에 띄게 보이지는 않지만 2008년에는 꿈쩍하지 않던 강남, 과천, 분당, 용인, 동탄 급매물이 조금씩 소화되고 있습니다.

단순 연초 기대심리 때문에 일시적 현상인지, 반등의 시작인지는 현재로서는 단정짓기 어렵지만 2008년 하반기와는 분명 다른 흐름입니다.

부동산은 여러 요소가 복합적으로 작용하기 때문에 예측도 어렵고 결과도 전체적인 예상과는 전혀 다른 방향으로 나오기도 합니다.

부동산시장의 침체가 깊어진 원인을 한번 더 정리를 해보면 강남을 중심으로 한 남부권은 2006년까지, 강북을 중심으로 한 북부권은 2007년 상반기까지 너무 높은 상승을 하였기 때문에 그에 따른 피로현상과 실질소득과 집값의 격차가 너무 벌어졌으며 그 외에도 지속적인 공급, 과도한 부동산규제, 지속적으로 상승한 금리로 인한 대출이자부담과 더불어 미국발 금융위기로 인한 과도한 공포감과 매수수요 급감이 주 된 원인입니다.

그렇다면 지금은 어떤가요?

지역마다 차이가 있지만 급매물 기준 남부권은 고점대비 40-50%까지 하락한 급매물이 나왔고 보통 20-30% 하락은 되었고, 2008년 하반기이후 공급이 급감하였고 흔들리는 건설사의 상황을 보면 2009년에도 갑자기 공급이 늘어나기는 어려운 상황입니다.

금리는 1/9기준 기준금리가 사상최저 2.5%까지 떨어진 상황이며 대출금리도 급감을 하고 있으며 금융불안 때문에 밑 빠진 독에 물 붇기처럼 보이지만 결국 과도한 유동성의 후유증이 우려되는 상황이며 부동산규제는 재건축일부와 강남권 투기지구 해제, 분양가상한제 폐지 정도만 남은 상황입니다.

이렇게 보듯이 많은 위기요소가 제거된 상황이며 아직까지 제거되지 않은 위기요소는 실물경기와 위축된 매수심리입니다.

실물경기는 우리나라뿐만 아니라 전세계 각국 정부가 많은 노력을 하고 있고 앞으로 더 할 것이지만 단기간에 갑자기 회복되기는 쉽지 않습니다.

실물경기 회복 없이는 부동산시장도 급반전하기는 어렵습니다.

그렇다면 실물경기 회복 전까지는 부동산은 계속 죽어있을 것이냐고 묻는다면 NO입니다.

작년 10-11월 각종 불안심리가 최고조에 달하면서 미네르바 신드롬까지 불었고 현재까지 검찰발표가 맞다면 미네르바는 그냥 평범한 논객에 지나지 않았고 불안한 시장상황에 맞물리면서 언론이 만들어낸 허상일 수도 있을 것 같습니다.

아무튼 작년 말 지나치게 얼어붙은 매수심리는 분명 비정상이었으며 최소 실수요자들이 매수세는 존재하는게 작년에는 그마저도 얼어붙어버렸기 때문에 최근 급매물 소화는 지극히 정상적인 흐름이 아닐까 싶습니다.

2009년 부동산시장에 대하여 추가하락을 점치는 분들도 많고 판교입주도 있고 지역적 차이는 있겠지만 2년정도 하락을 한 남부권은 바닥을 다지고 있다고 보여집니다.

그렇다면 부동산을 매수하는 입장에서는 같은 값이면 바닥에서 매수하는 것이 가장 좋은 선택이고 그것이 어렵다면 바닥에서 무릎사이에 들어가는 것이 최선이 될 것입니다.

High risk, High return 인데 나름 바닥을 확인하고 빨리 들어갈수록 수익은 커질 수 있지만 위험도 그만큼 커질 것이고 늦게 들어갈수록 위험은 낮아지지만 수익도 그만큼 낮아질 것입니다.

2009년 시장을 시기적으로 보면 설후 2월, 3월 지나고 4-5월, 여름방학 7-8월, 겨울방학 12월로 나누어볼 수 있습니다.

지금도 빨리 움직이는 분들은 움직이고 있으며 빨리 움직이려고 생각하는 분들은 설이 지나고 2월에 먼저 움직일 것으로 보입니다.

그다음 움직일 사람은 3월 위기설을 한 번 더 확인하고 4-5월 정도에 움직일 것이며, 여름, 겨울로 넘어갈 것입니다.

투자성향에 따라 그 시기는 달라질 것이니 과연 나는 언제 움직여야할까 한번 고민해보시기 바랍니다.

세상과 돈은 돌고 도며 부정론과 긍정론은 항상 존재합니다.

또 다른 변수가 생겨서 전혀 다른 결과가 나올 수 있고 실물경기회복이 변수지만 지금 상황을 보면 2010-2011년정도에는 시세반등시기가 올 것입니다.

과연 최근 급매물 소진이 바닥탈출인지, 일시적 현상인지는 결국 각자 판단의 몫이며 바닥의 징조와 바닥탈출 징조가 어떤 것이 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 바닥이 가까워지고 있는 징조는 다음과 같습니다.

- 부정적인 뉴스가 계속 나오고 비관론이 득세하면서 영원히 안될것같은 부정적인 분위기가 조성된다.

- 당장 집을 팔아야할 것같은 분위기가 형성되고 실제로 무조건 팔아싶어하는 매물이 증가한다.

- 건설회사가 부도나고 분양물량이 급감하면서 분양광고도 사라진다.

- 도서판매량이 급감하고 전문가칼럼과 무료상담횟수가 급격히 줄어든다.

- 정부의 부동산규제가 완화되고 금리도 인하가 된다.

그렇다면 바닥을 탈출하는 징조에는 어떤것들이 있을까요?

- 부정적인 뉴스가 서서히 줄어들고 많은 사람들의 관심에서 조금씩 멀어지기 시작한다.

- 미분양과 급매물이 소화되기 시작한다.

- 분양물량이 늘어나고 분양광고도 늘어나기 시작한다.

- 실물경기지표도 회복이 되고 주가도 회복되기 시작한다.

- 도서판매량이 늘어나고 칼럼 조회수와 무료상담수가 늘어난다.

- 무료상담 질문내용도 세금이나 매도보다는 매수관련 질문이 늘어난다.

현재상황을 보면 언론뉴스도 긍정적은 뉴스가 조금씩 늘어나고 있고 급급매물이 소화되고 있으며 재테크 도서판매량이 늘어나고 전문가칼럼 조회수와 무료상담건수가 늘어나고 있으며 또한 최근에 무료상담 질문내용을 보면 작년까지는 양도세, 증여세, 매도시기를 묻는 질문이 많았지만 최근에는 매수타이밍, 어느지역이 좋은지에 대한 매수질문이 조금씩 늘나고 있습니다.

분명 바닥을 다지는건 맞지만 아직까지 실물경기지표가 회복되지않고 주가도 확실한 반등을 치지못하고 있으며 유동자금도 충분하게 공급이 안되고 각종 경제위기가 마무리 되지는 않았기때문에 완전히 상승세로 돌아서기에는 무리가 있습니다.

실수요자나 자금여력이 있는 투자자들은 더 많이 떨어질것이라는 막연한 기대감으로 매수를 무작정 늦추기보다는 여러가지 변수들을 예의주시하면서 각자 투자성향에 맞게 최적의 타이밍을 잡아보시기 바랍니다.

급히 먹은떡은 항상 체하기 때문에 폭락이나 폭등이라는 단어는 2009년에는 사라졌으면 좋겠고 정상적인 거래가 이루어지면서 안정적인 시세가 형성되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.

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