2009-02-24 14:48

http://blog.drapt.com/s3jkims/2842071235454509706

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★10년만의 기회를 잡아라-김종갑 RTN 특강★

 

 

제 1 강 2009년 이후 한국 경제 전망.

 

1. 부동산

1) 부동산 투자 분석

 -  부동산 매매시기 :  2009년  지금부터 많이 내린 지역(강남권)을 중심으로  매수하십시오.
                               2009년 지금부터  많이 오른 지역(강북권)을 중심으로 매도하십시오.

 - 2009년 3월 이후 강남권 구매 => 바닥확인후 상승시작 => 무릎에서 사고싶지만 매도자 
    우위시장형성 => 부동산 대세 상승 회복 발생 =>강남권 대세 상승

 2) 부동산 기간별 흐름도
- 2005년 강남권 폭등
- 2006년 분당 등 1.2기 신도시, 목동, 과천, 상암, 여의도, 용인 등 
  수도권 남부권 폭등, 서울 중대형 폭등 =>
- 2007년 인천 일부, 서울 중대형 폭등 =>
- 2008년 서울 강북권 중소형, 인천 일부, 의정부 등 수도권 강북 폭등 =>
- 2009년~2011년은 2005~2008년 사이클이 순차적으로 진행할 가능성이 높으며, 현재 그
  사이클이 진행 중이다.

2005년~2006년 상승 후에 크게 하락한 서울 강남권, 목동, 강서, 상암 및
서울 중대형과 수도권 1.2기 신도시 및 용인 등 남부권 매수 최적기

반대로 2007~2008년 폭등한 서울 대부분 지역과 강북권 중소형, 인천 재개발, 의정부 등 수도권
북부권은 지금이라도 매도하는 것이 유리하며 매수자는 추가 하락이 유력하므로 추격 매수 보류.

3) 부동산 투자자(집중 투자자, 투기 세력중심) 흐름도
- 2005~2006년 강남 등서울 명품 지역, 1.2기 신도시, 수도권 명품 집중 매수 폭등 유발
- 2007~2008년 노무현 정부의 부동산 규제 정책으로부터 자유로운 서울 소형 주택 폭등 유발
- 투기 세력들은 2005~2006년 강남권 및 수도권 남부권 호재를 계기로 집중 매수한 후 꼭지에
  모두 매도하여 차익 실현한 후에 2007~2008년 강북재개발, 한강르네상스, 서울시내
  소형아파트 (5채씩 구매,임대요건위해) 발빠른 움직임으로 최저점 매수하여 단기간 꼭지시세에
  매도하여 또 한번 이익 실현, 강남권 및 강북권 일반 서민은 폭등시 매수하여 피해를 봄
- 현재 강북권 급락 추세로 서민들 피해 지속- 서울 강북권 및 수도권 북부권 침체 1년 이상 
  지속 예상
- 강북권은 지금이라도 매도자는 매도 유리, 매수자는 추가 하락 유력하니까 지속적 관망


4) 2009년 부동산 매매 흐름도 예상
- 아파트 가격 현재보다 5~15% 추가하락: 남고북저, 대강소약 예상
- 2~4월 경에 부자들 2005~2006년 상승 후 하락한 지역 부동산 집중 매수 예상,
- 4~7월 일반인들 2005~2006년 상승 후 하락한 지역 부동산 추격 매수 본격화

5) 강남의 대한민국 집값의 기준 흐름도
 - 줄곧 떨어지던 강남 집값이 상승세로 반전하면서 리시크 줄어 듬

 - 강남권 재건축 상승 =>서울 장기 하락한 지역 집값 상안정세 => 수도권 장기 하락한 지역
   안정세 확산 =>강남권 본격 상승 =>서울 명품 지역 및 버블세븐 본격 상승 
   => 장기 조정한 수도권 본격상승

6) 정부 정책에 따른 흐름도
 - 1주택자는 돈 여력이 가능하다면 정부정책을 최대한 활용하는 측면에서 하락지역 추가 매수
     매우 좋은 상황.
-  강남3구 투기지역 곧 해제:  이대통령께서 해제를 보류한 원인은 아마 현재 연말 임시국회
   여야 대치 상황에서 각종 민간한 법안 통과를 해야하는데 그 와중에 기름을 붙는겪인 강남3구 
   투기지역 해제는 야당의 반발을 사기때문에 임시국회 종료후 3~4월경에 발표 예상

 - 2009년 상반기 분양 물량 대폭감소: 건설사들이 분양을 무기한 연기. 대기업 분양은3~6월 이후 
   금리 최저점에서 시작이 될듯. 그러나 그때는 이미 대세 상승기로 다시 고분양가가 고개를
   들것이며 군중 심리에 의해 시장 반등함


2. 주가

1) 코스피 지수: 2009년 내내 1000~1300 박스권에서 지루한 횡보 장세 예상.
2) 미국 다우지수: 7000~8500 박스권 장세 지루한 횡보 예상- 코스피보다 더 부정적
3) 투자 전략
- 1년 이상 장기 펀드 유리: 2010년 하반기 폭등 예상,  펀드 가입자 50%~100% 수익률도 가능.
- 직접 투자자는 5종목 이내의 단기 투자 수익률 예상: 저점 매수 고점 매도 반복 순환식 투자 유망
4) 투자 변수
- 미국의 경제는 실물 생산성이 없는 금융 거품 성장: 현재 주가, 부동산 시세가 지나치게 높기
   때문에 바닥을 모르는 상황. 미국은 거품 1위 국가로써 경제 대국 회복조차 불투명.
- 미국의 영향권에 놓인 나라들의 경제 위기 여부
- 한국 경제의 원동력인 수출 침체, 내수 경기 기반 OECD 국가 중에 내수 비율 최악


3. 환율

1) 원달러 환율: 1400을 기점으로 1200~1300선 박스권 등락반복. 하반기로 가면서 1100~1200선
    안정적 흐름 예상.
2) 엔화 대비 환율: 100엔당 1300원 예상. 미국보다 실물 경기 튼튼한 일본의 위력, 엔화 강세 예상.
3) 환율 비교: 달러의 세계적 약세 , 엔화/유로/위안 강세, 원화는 달러대비강세, 엔화대비 약세 
4) 환율 가치: 달러의 거품과 원화의 과잉 약세를 감안하면 달러 보유보다, 원화 보유가 유리
5) 환율 예상 흐름도
- 전문직종자 2009년 엔케리 다시 한국 상륙 예상됨. =>
- 100엔당 1400원에 대출추천(고정), 2~3년후 대출 상환시엔 부채가 100엔당 1000원
   이하로 다시 떨어짐.=>
- 자연부채 30%감소


4. 금리

1) 시중금리 바닥 : 한은 2%선까지 기준금리 인하가능성. 
2) 대출 금리
 - 4%대의 고정금리 대출이 유리
 - 인플레이션 시대 곧 개막으로 실물 자산가치 증가, 금리 1년 이내 상승 가능성이 높다.
 - 변동금리 대출보다  비싸더라도 고정금리 대출이 훨씬 유리
 - 2009년 3월 계약하더라도 잔금은 1~2달 걸리니 한국은행 금리 2% 내리면 한달정도
     후에 대출실행.
 - 변동금리 부채가 있다면 정리하거나 고정금리로 내년 3월 전후 변경하는 것이 유리

3) 금리 예상 흐름도
   은행에 대출받기 수월해짐 => 부동산 바닥확인후 상승시기 도래 => 기준금리 서서히 인상 =>
   2009년 하반기부터 인플레 막기위해 금리 인상시작 => 2010~2011년 CD금리 급등

4) 하반기 인플레이션 발생 : 정부의 실물투자자금 시중에 파급됨. 세계적인 유동성 과잉 발생  
    물가 인상, 화폐가치하락, 재화가치 상승

5. 유가

1) 유가 흐름
 - 2005~2007년까지 광폭적 상승
 - 2008년 사상 최대 폭의 급락
 - 2009년 세계적 경제 침체로 보합 및 하락 예상, 2010년 상승 유력.

2) 유가 전망
- 석유가격 2010년부터 서서히 상승.
- 글로벌 경기 침체, 실물 경기 침체, 오펙/미국 텍사스 감산 감안하면 2007년 가격의 50% 이내에서
  안정적인 상승 예상

 

 

제 2 강 부동산 가치 평가 요소.

 

부동산 상승 이유.

 

 

제 7 강 2009년 유망한 추천지역- 급매 20곳, 

분양 관련 10곳- 특강생을 위해 생략함-

감사합니다.

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