2006-12-12 12:47
http://blog.drapt.com/s2lim/12421165895270180 
자료출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid
최근 집값급락에 대한 우려의 목소리가 많이 들리고있습니다.
가능성은 항상 존재하며 과연 실제로 급락이 될것이냐 말것이냐가 문제인데 저는 급락이 안될것이라 확신합니다.
만약 급락한다면 부자보다는 서민의 피해가 더 커집니다.
부동산급락 -> 은행권 부실 -> 기업파산 -> 경기둔화 -> 실업증가로 이어집니다.
집값이 50% 폭락했다고 칩시다.
100억 부자가 50억이 되었습니다. vs 1억서민이 5천만원 되었습니다.
누가 더 큰 피해일까요? 너무나 당연합니다.
부자들은 오히려 이걸 기회로 삼아 다시 싼값에 주워담을것입니다.
결국 IMF와 같이 다시 경기부양책을 쓸것이며 대한민국의 저력을 봤을때 다시 일어나면서 집값상승은 다시 됩니다.
1. 집값급락 가능성
1) 개인금융부채비율
금융연구원 분석에 의하여 가계가 금융자산으로 금융부채를 갚을수있는 능력을 보여주는 개인금융자산대비 금융부채비율이 52.9%로 미국33%, 일본26%보다 높습니다.
2) 금리상승
금리가 최근 지속적 상승을 하고있으며 CD금리가 4.71%까ㅓ지 상승하여 2003년 8월수준가지 회귀되었으며 내년에도 보합또는 상승이 예상됩니다.
또한 은행에서도 앞다투어 우대금리 폐지하고 있습니다.
3) 지나치게 높은 집값
일본,미국의 소득대비 집값을 보면 우리나라 강남이 더 비싸다고합니다.
일본 록본기힐스가 평당 7500정도인데 강남아이파크가 평당6000정도입니다.
일본소득이 우리소득의 2.5배임으로 소득대비하면 일본이 더 저렴한거같네요
4) 환율하락
최근의 원화가치상승에 따른 환율하락은 수출이 주품목은 우리나라의 기업에게는 치명적일수 있으며 경기둔화가 더 가속화 될 가능성이 있습니다.
5) 불안심리
집값하락의 불안심리로 무분별하게 매도하면서 일시적 공급공황상태로 이어져 집값이 폭락할수 있습니다. 사람의 마음이란 한순간에 바뀌는것입니다.
2주택자들이 한꺼번에 집을 매도할경우 엄청난 혼란과 주택시장붕괴가 예상됩니다.
2. 집값상승 요인
1) 유동자금
현재 시중에 풀려있는 유동자금이 400조이상 될것입니다. 특히 무분별한 개발로 인한 토지보상비가 더 추가될 가능성이 높아서 유동자금은 더 증가할 것 같습니다.
2) 공급부족
최근 정부가 공급확대 발표를 하였지만 조금 늦은감이 있습니다. 3년전에 이런 발표를 했어야하는데 너무 아쉽습니다.
2008년부터 공급이 늘어나는데 내년 2007년이 조금 고비가 될듯 싶습니다.
그리고 2008년 공급을 보면 생각처럼 많지않습니다.
동탄신도시는 강남유입이 조금 힘든지역이며 용인분양도 계속 늦어져서 내년에 분양하더라도 2010년되어야 입주가능합니다.
정말 수요가 필요한곳에 대한 공급은 2008년말부터 입주가능한 판교신도시가 있으나 중대형평형은 분당주상복합단지보다 더 작은규모입니다.
송파신도시입주는 기약없지만 대략 2012년정도.. 광교신도시는 2011년이 되어야 가능합니다.
적어도 2010년까지는 공급부족에 시달릴수밖에 없습니다.
3) 불안심리
국민들은 고용불안, 높은사교육비, 불안한 노후가 해결되지않는한 재테크를 할수밖에 없습니다.
서민들이 나혼자 잘살자고 재테크를 하는걸까요? 거의 어쩔수없이 안하면 살수없으니깐 하는경우가 대부분입니다.
닥터아파트에 묻고답하기를 통하여 고민하고 노력하는 서민들이 과연 부자들일까요?
당분간은 이런 불안요소가 해결될수없기에 재테크에 더욱 관심을 가지고 노력할것입니다.
4) 전통적 가치관
우리나라는 특히 땅,집에 대한 욕구가 강합니다.
조선시대부터 땅문서에 대한 집착을 보면 알수있습니다.
좁은 땅덩어리에서 땅,집에 대한 가치는 쉽게 떨어지지않으며 그렇게 수백년된 가치관은 쉽게 바뀌어지지도 않습니다.
5) 투자대안이 없다.
제테크의 양대산맥은 부동산과 주식입니다.
우리나라는 전통적가치관까지 더해져서 부동산에 대한 선호도가 높습니다.
주식은 너무나 빠른 흐름, 예측불허상황, 외국인들,기관의 장난등으로 선호도는 정해져있습니다.
부동산하시는분들 성향으로는 주식으로 옮겨가시기에는 불가능에 가깝다고 생각합니다.
3. 최근의 집값급락 경고에 대한 내면
1) 정부
참여정부의 가장 큰 정책이 부동산정책입니다. 정권초기부터 줄곧 강공책을 써왔는데 이번가을상승은 정부의 4년 결실을 보기좋게 비웃으며 급등해 버렸습니다.
참여정부 4년의 부동산정책의 실패를 의미하는것입니다.
하지만 정부가 더 걱정하는건 내년입니다. 바로 대선이 있기때문입니다.
청와대,정치권의 관심은 오직 대선입니다.
이런 정치권,정부가 내년집값상승이 달가워할 이유가 없습니다.
만약 내년에도 이런 상승이 된다면 대선은 필패입니다.
부자에 의한 일부지역상승은 문제가 되지않으나 서민층이 주도가 되는 민란수준에 가까운 집값상승은 반드시 막아야만 하는 사명일 것입니다.
2) 언론
보수언론과 진보언론의 관점은 극명히 차이가 납니다.
보수언론은 공급부족을 내세워 내년에도 상승을 예상합니다.
진보언론은 지나친버블, 금리상승으로 집값급락을 예상합니다.
신문은 그나마 정부의 힘에서 조금은 자유로울수있으나 방송은 그렇지못합니다.
아직도 방송을 정부가 잡고있기 때문입니다. 청와대의 마음이 방송사 사장을 결정하고있습니다.
최근의 MBC방송을 보면 방송의 방향이 집값급락가능성에 포커스를 맞추고 만든프로입니다.
일본대학교수가 나와서 급락가능성에 대해 경고하는데 당연히 그렇게 방향을 정한 프로이기때문에 답변모두 그런답변만 나옵니다.
3) 전문가
방송인터뷰를 보면 급락가능성을 경고하며 일부은행PB는 강남흐름이 바뀌었다고 이야기합니다.
은행은 원래 부동산보다는 주식,채권,펀드등 금융상품을 취급하는 곳입니다.
지금도 국내투자시장은 부동산과 주식으로 나뉘어있으며 첨예하게 대립하고있습니다.
작년에도 그렇고 금융쪽 전문가들은 항상 부동산에 부정적이며 금융상품을 추천합니다.
그리고 TV에 나오는 전문가들은 자유로운 몸이 아닙니다. 틀에 박힌 대답을 할수밖에는 없습니다.
4. 급락안하는 이유
1) 소잃은 일본덕에 외양간 고칠수있다..
이웃나라 일본은 이미 집값급락을 경험하였습니다. 우리는 그것을 옆에서 지켜보면서 많은 우려와 걱정을 하고있습니다. 일본이 급락경험을 하지않았다면 일부학자를 제외하고는 우리는 오히려 무감각하게 무시하며 지낼것입니다.
먼저 소를 잃은 일본이 있기에 그것을 지켜봐왔기에 우리는 외양간을 고칠수있는 것입니다.
2) 정부고위직의 노력
정부고위직관료는 집값하락을 원하지않습니다. 서민을 위해서가 아니라 자기들 기득권을 위해서입니다. 최근에 청와대 비서관도 강남에 집을 사서 시세차익을 남겼지만 이것은 정부고위층의 한 단면을 보는것입니다.
정부고위직뿐만 아니라 정재계,언론 고위직 모두 강남3,분당등 버블7지역에 살고있을것입니다.
MBC집값경고프로 PD가 어디살까요? 과연 경기도 외곽에 살고있을까요?
결국 사회지도층,힘있는분들이 자기들 이익을 위해서도 집값급락을 막을것입니다.
최근의 금리상승, 잇따른경고, 대출규제도 알고보면 모두 집값추가상승으로 인한 거품을 사전에 제거하는것이 목적입니다.
슬픈현실이지만 고위층의 재산보전을 위한 노력덕분에라도 급락가능성은 낮아보입니다.
3) 부동산외 대안이 없다
부동산을 제외하고는 주식밖에 없습니다. 주식이 그많은 유동자금을 흡수할수는 없습니다.
수요가 있으면 공급이 있습니다. 그많은 돈들이 수요를 일으킬수밖에 없습니다.
지금 당장에는 부동산을 제외하면 다른 투자처가 없기에 부동산에 대한 선호도는 쉽게 가라앉지않을것입니다.
강남집값이 소득대비 일본보다 비싼곳도 있지만 그건 단순소득대비 비교보다는 특수성을 감안해야합니다. 돈있는분들이 투자할 상품이 그만큼 부족하다는 의미도 됩니다.
4) 대기수요
재테크 대기수요는 아직도 엄청나게 많이 있습니다.
만약 강남집값이 평당 2000이하로 떨어진다면 어떻게 될까요?
저부터라도 사겠습니다.
우리나라가 망하지않는한 결국 회복할수밖에 없습니다.
우리나라 망하면 은행에 넣어둬도 소용없습니다. 휴지조각입니다.
오히려 집이라도 있으면 실거주라도 하겠죠.
5. 집값급락을 막기위한 노력
급락가능성은 항상 존재합니다. 정부와 우리국민들이 어떻게 대응하느냐에 따라 결과가 달라집니다.
1) 정부
정부는 섣부른 정책보다는 장기적관점에서 접근해야합니다.
집값상승,대출상승 모두 정부책임이 큽니다.
경기부양한다고 대출한도늘려주고 금리낮추고 건설경기 살리기위하여 특혜를 주었습니다.
이제와서 다시 막는다고 난리입니다.
- 불안심리 조장자제
- 무리한 대출규제
- 적절한 금리안정
- 재건축,양도세감세를 통한 필요한곳에 대한 공급확대
- 무분별한 개발자제
- 공교육활성화
- 국민연금개혁을 통한 노후문제해결
- 경기활성화를 통한 실업문제,고용불안해결
- 서민층을 위한 저가의 임대형 아파트 확대
- 부자를 위한 고급아파트 규제완화 및 인정
- 건설사의 무분별한 분양가 인상규제
2) 국민
우리 국민들은 옥석을 가린 투자를 해야합니다.
무분별한 남이하니 나도한다는 식의 투자는 위험합니다.
그리고 투자와 투기는 구분해야합니다.
- 무리한 대출을 통한 매입자제
- 2채이상의 매입자제(갈아타는건 좋으나 2채이상은 바람직하지않습니다.)
- 집값담합 자제(시장원리로 상승해야지 인위적 상승은 안됩니다.)
- 실거주위주의 3년이상 장기적 보유
부족한 글 읽어주시느라 수고하셨습니다.
집값급락의 피해는 우리 서민들한테 더 크게 임펙트가 옵니다.
정부와 우리모두 노력해서 집값연착륙을 통한 살기좋은 대한민국이 되었으면 좋겠습니다.
개인의견이니 참고만 하시고 혹시 생각이 다르거나 섭섭한 부분이 있더라도 이해해 주시기 바랍니다.
감사합니다.
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