2005-10-27 11:04

http://blog.drapt.com/ryu9968/81130378693183

자료출처 : 닥터아파트 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=343

수도권은 물론이거니와 지방도 2005년과 2006년은 아파트 입주물량이 풍성합니다. 특히 올 수도권 아파트 입주물량이 지난 99년이후 가장 많습니다. 하지만 2007년부터 입주물량이 감소세로 돌아설 예정이어서 내집마련 수요자라면 입주예정 단지를 적극적으로 공략할 가치가 있습니다. 8.31 부동산대책이후 주택시장 침체기가 얼마나 지속될지는 모르겠지만 내집마련 수요자 입장에서는 입주예정 아파트 물량이 풍부해 유리한 협상 위치에서 새 아파트로 내집마련을 할수 있습니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 독자님에게 입주예정단지로 내집마련하기 10계명을 소개하고자 합니다. 참고로 전매가 금지된 곳은 원소유자가 잔금을 납부하고 등기를 한후 매도할수 있으며 입주예정단지는 정부가 분양가 기준으로 내는 취득 관련 세금을 2006년부터 현재 4%(25.7평이하는 3.8%)에서 추가로 내릴 방침입니다. 1. 매입타이밍은 가을로 잡아라 분양시장 성수기인 봄(3~5월)과 가을(9~11월)에는 입주단지에 대한 관심이 상대적으로 덜합니다. 하지만 비수기인 겨울에는 입주단지가 실수요자들이 찾으면서 되살아납니다. 따라서 입주단지는 1년중 분양물량이 급증하는 9, 10월에 사는게 가장 좋습니다. 2005년이냐 2006년이냐는 여러분이 선택해야 합니다. 다만 주택시장 성수기인 1~2월과 8월은 입주단지 매입을 가급적 피하는게 좋습니다. 2. 인기지역은 매입이 빠를수록 좋다 입주예정 단지라고 하면 입주시작일에서 3개월전부터를 말하고 있습니다. 매입시기는 전매가 금지된 단지라면 입주시점에 맞출 수밖에 없지만 전매가 허용된 단지라면 인기지역은 하루라도 빠른게 좋습니다. 매물이 많지 않은 반면 투자자에 실수요자까지 가세해서 가격은 오르기 때문입니다. 반면 비인기지역은 매물이 쌓이는 곳이라면 오히려 매입시기를 늦춰 입주 3개월이후 잔금이 부족한 급매물을 매입하는 것도 고려할만 합니다. 3. 블루칩 단지를 매입하라 지역별로는 가격상승을 선도하는 지역 대표 단지 즉 블루칩 단지가 있습니다. 이들 블루칩 단지는 침체기에도 가격 하락폭이 적고 호황기에는 가격 상승을 선도하게 됩니다. 거주하고자 하는 지역을 선정했다면 그 지역에서 블루칩 단지를 선정하고 이중에서 한단지를 매입해야 합니다. 4. 지역 선호도가 높은 곳을 노려라 새 아파트라도 입주시점에 내리는 곳이 있는가 하면 급등하는 곳도 있습니다. 침체기에는 더욱 그렇습니다. 지역 선호도가 높은 곳만 오르는 차별화 양상은 심화되고 있습니다. 서울의 경우 강남권과 성동구, 광진구, 강서구 방화동 일대, 양천구 목동, 영등포구 여의도동 문래동 일대, 마포구, 동작구, 성북구 길음동 등이 대표적으로 선호도가 높은 곳입니다. 경기권에서는 화성 동탄신도시와 용인 동백지구, 파주 교하지구가 꼽을만합니다. 2007년이후 교통망이 크게 개선되는 남양주 평내및 호평지구와 마석지구도 주목할만 합니다. 5. 비싸도 로열층을 사라 새 아파트는 입주이후 시간이 흐를수록 가격차이는 더욱 벌어집니다. 로열층과 비로열층은 같은 평형이라도 입주 3년차까지 최소 10%에서, 최대 30%이상까지 차이가 날수 있습니다. 6. 발전 가능성이 큰 곳을 고른다 입주이후 새 아파트는 3년까지 큰 폭으로 오르다 보합세를 유지합니다. 하지만 발전 가능성이 높은 개발호재가 있다면 장기간 꾸준히 상승세를 보입니다. 따라서 입주후 다소 살기에 불편하더라도 입주이후 도로 지하철 공원 편의시설 등 기반시설이 들어선다면 매입가치가 높습니다. 개발 계획은 매입시점에 최소한 착공에 이미 들어가야 믿을수 있습니다. 7. 브랜드파워가 강하면 시세도 강하다 아파트시장에서 중소업체의 설자리가 좁아지고 있습니다. 최근 대형 주택건설업체들은 브랜드 관리를 위한 투자를 아끼지 않고 있으며 평면 및 단지 설계 개선, 입주자 관리 등을 강화하고 있습니다. 서울에서 벗어날수록 시세에 미치는 브랜드 파워는 더욱 크다는 점을 명심해야 합니다. 8. 웰빙 아파트가 뜬다 소음이 적고 햇빛이 잘 들고 조망이 좋은 단지는 더욱더 인기를 끌 것입니다. 단지내 수영장, 조깅트랙, 피트니스센터 등 운동시설이 풍부하고 옥상정원, 회의실 등 커뮤니티 공간이 많은 단지가 가치가 높아지고 있습니다. 또 100% 지하 주차장으로 지상을 녹지공간으로 최대한 배치하는 곳이 인기입니다. 친환경 마감재를 쓰고 평면설계는 통풍과 채광에서 뛰어난 3베이상이 좋습니다. 35평형이지만 다용도룸을 전면에 배치해 4베이, 4.5베이로 설계해 큰 인기를 모은 동탄신도시 아파트를 주목할 필요가 있습니다. 9. 강남으로 통하는 단지가 좋다 부자가 살고 싶어하는 지역, 최소한 관심있는 지역이면 내집마련으로 더할 나위 없이 좋습니다. 이럴려면 강남권과 지리적으로 가깝거나 도로망이 발달돼 강남 진입이 쉬워야 합니다. 성동구 금호동, 옥수동과 용산구 한남동 일대가 대표적인 곳입니다. 용인 동백지구, 성복동 일대도 꼽히구요. 10. 대형 평형은 쾌적성, 소형 평형은 접근성이 좋아야 한다 대형 평형 본포도가 높은 단지는 주거환경의 쾌적성과 정숙성을 중요시 하는 반면 소형 평형 밀집지역에서는 자녀 교육여건과 통근거리 등에 대한 의존도가 높습니다.

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