전문가, 성남 지가의 80% 수준 예상   

최근 행정안전부가 6개 지역을 시 통합 지역으로 선정함에 따라 해당지역 중에서 상대적으로 낙후됐던 지역들이 토지 투자자들의 관심을 끌고 있다. 그동안 낙후지역의 경우 개발이 지지부진했을 뿐만 아니라 도시 이미지도 상대적으로 낮아 외면 받아왔으나 이번 시 통합으로 인해 최대 수혜를 입게 됐기 때문이다.

행정안전부는 지난 10월 24일부터 11월 6일까지 자율통합건의서가 접수된 전국 18개 지역, 46개 시ㆍ군 주민(총 응답자 3만6300명)을 대상으로 실시한 주민의견조사 결과, 찬성률이 높은 전국 6개 지역, 16개 시ㆍ군을 통합지역으로 선정했다고 11일 밝혔다.

이번에 선정된 6개 지역은

▲수원 화성 오산

▲성남 하남 광주

▲안양 군포 의왕

▲청주 청원

▲창원 마산 진해

▲진주 산청이다.

특히 이번에 선정된 6개 지역 중 수원 화성 오산과 성남 하남 광주가 수도권과 인접하고 개발 가능성이 높아 토지 투자처로 이목이 쏠리고 있다. 이 중 토지 전문가들은 최대 수혜지로 광주를 꼽았다.

수원 화성 오산의 경우 신도시가 수원 광교신도시, 화성 동탄 2기 신도시, 오산 세교 신도시 등 3개나 위치해 있는 지역이다.

이들 지역은 서울과의 접근성이 뛰어난 지역으로 인구증가로 집객수요가 증가함에 따라 파급효과로 주택, 산업, 학교, 유통 등이 들어설 전망이다. 전문가들은 이들 지역은 향후 지가가 높게 형성될 것이나 이미 많이 올라 있어 지가상승률은 두드러지게 높지 않을 것으로 의견이다. 

성남 하남 광주 지역의 경우 세 도시가 통합되면 기존 시별로 계획돼 있는 2020기본계획들이 하나의 2020기본계획으로 합쳐지면서 '시 계획의 골격이 바뀔 수 있다'는 리스크는 있지만 교통의 흐름이 크게 개선될 가능성이 높아 개발 압력이 높고 교통 수혜를 입는 지역을 선점하는 것도 고려해 볼만하다.

현재 광주의 지가는 성남의 3분의 1수준인 3.3㎡당 평균 150만~200만원으로 상대적으로 저렴해 시 통합이후 성남 지가의 약 80~90%까지 갈 것으로 전망된다. 그동안 광주는 현재 상수원보호구역으로 묶여있어 활용가치가 높은 땅임에도 불구하고 그동안 개발에 제약을 받아왔다.

하지만 시 통합이 이뤄지면 성남 하남 광주 중 가장 낙후된 지역인 광주에 대한 개발압력이 높아져 시에서 상대적으로 예산을 집중할 가능성이 높기 때문이다. 일부 전문가들은 상수원 보호구역의 향후 개발 가능성도 조심스레 전망하고 있다.

강공석 투모컨설팅 대표는 “시 통합이 이뤄지면 거대도시가 조성되는 것으로 이때 토지 투자자가 유의깊게 봐야 할 곳은 상대적으로 지가가 저렴하고 낙후된 지역”이라며 “이번 시 통합 지역의 최대 수혜지는 성남 하남 광주이며 그중 광주가 지가가 가장 저렴하고 다른 2개의 지역보다 낙후돼 있어 개발압력이 높아짐에 따라 지가가 튈 수 있는 여력이 높다”고 말했다.  

광주시는 교통 호재로 교통의 요충지가 될 전망이다. 제2영동고속도로(2013년), 판교여주복선전철(2015년), 제2경부고속도로(2017년), 성남장호원자동차전용도로(2011년)가 개통될 계획이다.

이에따라 특히 이들 수혜를 받는 광주시 오포읍, 초월읍 일대를 눈여겨볼만하다. 오포읍은 제2경부고속도로 IC가 들어설 계획이며, 시가화예정지가 많아 개발 가능성이 높다. 초월읍의 경우 제2영동고속도로(2013년) 나들목이 들어서면서 출발점이 된다.

전종철 지목114대표는 "광주는 그동안 하남 성남보다는 도시이미지를 낮게 평가받고 있어 지가가 저평가 돼 왔지만 시 통합이 이뤄지면 하남 성남 수준으로 도시이미지가 높아지게 되면서 그동안 낙후됐던 광주도 개발될 것"이라며 "특히 광주의 성남장호원자동차전용도로(2011년), 판교여주복선전철(2015년) 등 개발호재가 맞물려 기존 지가 상승률에다 10~20%가 더 상승하면서 지가 상승에 탄력이 받을 것으로 예상된다"고 말했다.

이밖에 제2경부고속도로의 수혜지역이자 보금자리주택이 들어서는 하남도 눈여겨볼 만하다.
하남의 경우 대부분의 땅이 그린벨트로 묶여 있어 개발이 어렵지만 이들 지역이 시 통합으로 인해 인구가 증가하게 되면 하남의 그린벨트를 풀 수밖에 없다는 의견이 지배적이다.

김학권 세중코리아 대표는 “성남 하남 광주는 그동안 그린벨트, 상수도보호구역 등 여러 가지 제약으로 수도권과 접근성이 뛰어남에도 불구하고 저평가 됐던 지역”이라며 “시 통합이 이뤄지면 보금자리주택 등 호재가 많은 하남의 경우 인구가 급증함에 따라 개발압력도 덩달아 높아지면서 향후 그린벨트를 풀 수밖에 없어 서로 시너지 효과를 일으키며 지가가 뛸 것”이라고 말했다. 단, 하남시의 그린벨트가 풀린 후 보금자리주택으로 건립될 가능성이 높아 토지가 수용될 수 있으니 투자시 이에 유의해야 한다.