1주택을 소유하고 있는 나홀로씨는 최근 집값이 하락하자 임대 목적으로 시가 2억원 상당의 빌라를 한 채 구입하려 한다.

전세보증금이나 월세를 받아 생활비로 쓰고 향후 집값이 오르면 매각하려는 생각에서다. 주택을 임대하고 받는 전세 또는 월세에 대해 부가가치세 또는 소득세를 내야 하는지 궁금하다.

나씨처럼 개인이 주택을 구입해 2주택 이상 보유하고 있는 상태에서 주택을 임대하는 경우 주택가격이나 계약 내용,주택부수 토지 면적에 따라 부가가치세 및 소득세가 과세될 수 있다.

주택과 그 부수 토지를 임대할 경우 원칙적으로 부가가치세는 과세되지 않는다. 하지만 주택에 따르는 토지가 주택 바닥면적의 5배(도시지역 밖의 경우 10배)를 초과하는 경우 토지를 임대한 것으로 보아 부가가치세가 과세된다.

또 개인이 2주택 이상 보유하고 있는 상태에서 주택 임대를 통해 발생하는 소득 중 전세보증금에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다.

하지만 월세를 받는 경우에는 소득세가 과세되므로 다른 소득과 합산해 매년 5월1일부터 5월31일까지 주민등록상 주소지 관할 세무서에 종합소득세 확정신고를 해야 한다.

다만 1개의 주택을 보유하고 있는 상태에서 이 주택을 임대하는 경우에는 소득세를 과세하지 않는다.

1개의 주택이라 하더라도 2009년 과세기간부터는 개별(공동) 주택기준가격이 9억원(2008년 과세기간까지는 6억원)을 초과하는 고가주택을 임대하고 월세를 받는 경우에는 소득세가 과세된다.

고가주택을 임대하고 전세보증금만 받는 경우에는 소득세가 과세되지 않는다.
2주택 이상 보유 또는 고가주택을 보유하는 개인이 주택을 임대하고 선세금(미리 받는 임대료)을 받는 경우 과세기간별 소득세 신고대상금액은 선세금 총액 중에서 해당연도의 월수에 해당되는 선세금만큼만 종합소득세 신고대상이 된다.

주택과 상가가 혼용되어 있는 겸용주택인 경우에는 주택의 연면적이 상가 연면적보다 큰 경우에는 건물 전체를 주택으로 보아 주택을 임대한 것으로 본다.

주택의 연면적이 상가 연면적보다 작거나 같은 경우에는 주택부분만 주택을 임대한 것으로 본다. 다가구주택은 1개의 주택으로 본다. 구분등기된 경우에는 각각을 1개 주택으로 보아 주택수를 계산한다. 부부가 각각 주택을 보유하는 경우 합산하여 주택수를 계산한다.

공동으로 주택을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 지분이 가장 큰 자가 2명 이상인 경우 각각의 소유로 본다. 다만 지분이 가장 큰 자가 2인 이상으로 그들이 합의하여 1명을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

이치럼 주택을 임대하는 경우 전세보증금을 받을 것인지 또는 월세로 받을 것인지는 소득세 납세의무자의 부동산임대소득 규모와 소득의 종류，소득공제 항목 등을 종합적으로 검토하여 판단해야 세금을 아낄 수 있다.

또 주택 임대에 관련된 각종 공과금 · 수선비 · 재산세영수증 · 중개수수료 등 증빙을 챙겨서 장부로 신고할 것인지，추계로 종합소득세를 신고할지 여부를 사전에 세무전문가와 상담해 결정하는 게 바람직하다.

이용연 세무사 이현회계법인