1)가등기의 의미
보통 경우의 등기는 본등기형태이다. 그런데 이러한 본등기를 할 수 없는 경우
예비등기로서 자신의 권리를 미리 확보해두고 타인에게 자신의 권리를 알려 손해입지
않도록 하는 등기가 가등기이다.
이런 가등기는 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전하는 수단의 성격을 갖고 있기 때문에
등기의 일반적인 효력은 인정되지 않고 단지 순위보전적 효력만 인정된다.
그러니까 가등기를 가지고 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기가 되어 있던
순위로 소급 적용을 받게 되는 것이다.
주로 가등기는 매수한 부동산을 소유자가 이중매매 등 예상치 못한 소유권이전의 방해를
사전에 막기 위해서 등기확보수단으로 이용되고 있다.
2)가등기의 종류
가등기에는 두 종류가 있다. 하나는 앞에서 말한 ‘일반가등기’이고
또 하나는 ‘담보가등기’ 이다.
일반가등기는 정확하게 말하면 ‘소유권이전청구권보전가등기’이며
이를 약칭하여 ‘보전가등기’ 또는 '순위보전가등기'라고 말하기도 한다.
일반가등기는 이를테면 ‘갑’이 ‘을’ 소유의 부동산을 매수하였으나
아직 매매대금을 완불하지 못해 소유권이전등기를 하지 못하는 경우
‘갑’이 가등기를 해두면 다른 사람에게 다시 매도하는 것을 막기 위해 해두는 등기다.
이와는 달리 담보가등기는 소유권이전 목적이 아니라 채무변제의 담보를 위한
일종의 담보권이다.
예를 들어 ‘갑’이 ‘을’로부터 돈을 빌리면서 만일 변제기에 갚지 않을 경우에는
‘갑’소유의 부동산에 관한 소유권을 ‘을’에게 넘겨준다는 계약을 하고
그에 대한 담보 목적으로 ‘갑’ 소유의 부동산에 가등기를 한다.
그러니까 돈을 빌려 쓰고 저당권 대신에 가등기를 해주는 채권담보를 목적으로 하는
가등기가 담보가등기이다.
담보가등기는 만약 ‘갑’이 변제기한 내에 돈을 갚지 못하면 담보가등기권자인 ‘을’은
청산절차를 거쳐 가등기된 부동산의 소유권을 취득하거나
또는 경매를 청구해 변제받을 수 있다.
3)등기부상에 가등기는 다음과 같이 기재되어 있다.
①일반가등기
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【갑 구】 (소유권에 관한 사항) |
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등기목적 |
접 수 |
등기원인 |
권리자 및 기타사항 |
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②담보가등기
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【갑 구】 (소유권에 관한 사항) |
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등기목적 |
접 수 |
등기원인 |
권리자 및 기타사항 |
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4) 일반가등기인지, 담보가등기인지 여부
최근에는 위 등기부의 예시처럼 일반가등기와 담보가등기를 구별될 수 있도록 기재요령이 바뀌어 등기부등본을 보면 쉽게 가등기의 종류를 확인할 수 있다.
그러나 예전에 이뤄진 등기부라면 일반가등기나 담보가등기 모두 등기부상에는 ‘소유권이전청구가등기’로 표시되어 있어 일반가등기인지 담보가등기인지가 어떻게 구별해야 할 것인가 하는 문제에 부딪히게 된다.
결국 가등기권리자에게 물어보거나 경매부동산인 경우에는 법원의 매각물건명세서를 통해서 확인해야 한다.
그러니까 그 부동산에 대하여 채권신고가 들어와 있으면 담보가등기이고 그렇지 않으면 보전가등기로 보면 된다.
법원에서는 경매절차를 진행하면서 등기부상의 가등기권자에게 어떤 종류의 가등기인지, 담보가등기이면 그 내용 및 채권의 존부, 원인 및 액수를, 일반가등기이면 그 내용을 신고하도록 최고하고 있다. 만일 일반가등기라는 신고를 하면 낙찰자는 그 등기를 인수 부담하게 된다. 그리고 담보가등기라고 권리신고 및 채권계산서를 제출했으면 배당받고 말소된다.
그러나 가등권자가 권리신고를 하지 않아 담보 가등기인지 일반가등기인지 알 수 없는 경우에는 법원에서는 일반가등기, 즉 순위보전가등기로 취급한다.
최 고 서
0 0 0 귀하
사건 20 타경 부동산 강제(임의)경매
채권자
채무자
소유자
별지 기재 부동산에 대하여 . . . 경매개시결정을 하였으므로 귀하 명의의 가등기에 관하여 다음 사항을 배당요구 종기인 . . .까지 이 법원에 신고하시기 바랍니다.
1.담보가등기 여부
2.담보가등기인 경우에는 그 내용 및 채권(이자 그 밖의 부대채권 포함)의 존부, 원인 및 액수
2005. . .
법원 사무관 인
유의사항
담보가등기권리자는 위 기간 내에 채권신고를 한 경우에 한하여 배당에 참가할 수 있습니다.
...................................................................................................................................
5)가등기의 대항력
① 일반가등기의 경우
말소기준권리보다 앞선 가등기는 낙찰자에게 대항력이 있으므로 경매로 소멸되지 않고
낙찰자가 승계 부담해야한다.
예를 들면 다음과 같은 권리관계가 있다고 가정해 보자
1)번 순위보전가등기(일반가등기) ‘갑’
2)번 근저당권 ‘을’
3)번 임차인 ‘병’
이런 경우에 말소기준관리는 ‘을’의 근저당권이며 ‘갑’의 순위보전가등기는 낙찰자에게 인수된다. 그리고 배당순위는 ‘을’저당권 → ‘병’ 임차인 순이다
이런 경우는 배당순위보다 더 중요한 것은 선순위 순위보전가등기권자인 ‘갑’이 가등기에 기한 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다는 것이다.
그러므로 입찰참여시 각별한 주의가 요망된다.
그러나 말소기준권리보다 뒤지는 가등기는 말소기준권리가 원인무효가 되지 아니한
경매로 소멸된다. 물론 담보가등기가 아니므로 배당절차에 참여할 수 없다
②담보가등기의 경우
담보가등기는 그 성립시기의 선, 후 관계없이 낙찰로 무조건 소멸하며 경매에서는 저당권과 같은 취급을 받아 후순위보다 우선하여 변제받을 수 있다.
③일반가등기는 대항력의 유무만 있을 뿐 배당이 없고 반면 담보가등기는 순위에 따른 배당은 있으나 대항력은 없다
출처-빨간달이
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