미리보는 당정동 대덕 누리에뜰에 대한 가치 평가
당정동 대덕 누리에뜰에 대한 가치 평가 자료입니다
물론 제가 작성한 글입니다
최대한 객관성을 갖으려고 쓴 글이며 입주예정동호회 운영위에 올린글이기도
합니다 그저 지역적 정보라 생각하시고 참조만 하시기 바랍니다
.
.
[엄청나게 문열이 취급 받았던 미분양 누리에뜰 아파트]
깊이를 알아보지 못한 뜨문뜨문 알고 계신분들은 나홀로아파트라 평들을
하십니다 그 가치도 나홀로동으로 만든 아파트에서 가치의 잣대를 세웁니다
고급커뮤니티의 위력이 얼마나 큰지 당정동만의 특징과 지역색을 알지
못하시는 분들의 편견으로만 생각됩니다
.
.
나중에 보면 알겁니다 아마도 그때가서 물건이나 달라하지 마십시요
결국 분양 다 끝날무렵 어찌되였는가 그때의 분양사무실 웃지못할 광경을
나시나요. 처음 미분양되였을 당시 분양대행사에선 인근 부동산 중계소
사장님들께 좋은 조건으로 넘기려 했담니다 아주 좋은 조건으로...
그때 부동산 중계소 사장님들 다 이런 이야길 했다고 합니다
그 나홀로 아파틀 사서 돈 묶일일 있냐고...나중에 팔아 먹지도 못할 블럭
아파트 관심없다고...
그 이후 어찌되였나요..
의왕 평촌 내 노라는 중계 사장님들 삼삼오오 짝지어 달려와 1층도 좋으니
무조건 달라 하는걸 옆에서 쭉 지겨본 저였습니다.
속으로 생각했죠 대박이다 이건 자신있게 뻐팅겨도 대박이다...
[당시 분위기는 거대폭풍의 초기단계였다]
작년 2월경부터 분당 평촌 산본 시장은 심상치 않았습니다 판교의 분양에
힘받고 있는 분위기 였으니까요 급기야 용인 수지 신봉지구의 대형위주로
하루에 5000만원씩 오르던 마치 뭔가에 홀리기나한듯 집 갖은사람들의 혼을
빼앗기에 충분한 것이였고 급기야 분당이 오르더군요.
또 몇일이 지나니까 평촌의 샘마을의 대형이 춤을 췄습니다.
이런 광풍의 시세 상승을 지켜보고만 있던 산본의 시장엔 내 가치 찾아야
된다라는 주민들 중심으로 중계소, 시세와의 전쟁이 시작되였고 급기야
이곳 산본 시장도 대세상승의 대열에 참여를 하더군요 부동산 중계소도
그랬고 팔지 못하는 집주인들도 오르는 집값에 너두 나도
넋을 다 빼았길 만큼 광풍은 그렇게 이동네까지 흔들고 있는 상황이였습니다
당시 중계소 사장님들 이런 미분양 아파트에 리스크 안아가며 사려 했을리
만무였을 겁니다. 그렇치 않아도 거래할 매물들 추스리느랴 정신도 없는데...
등잔 밑이 어둡다고 자기 집값 올라가니까 정신을 못차리더군요 모두가...
언젠가 전 이런 생각을 했습니다
투자는 내 주변에서 하는거다 똥개도 제집에선 50을 먹고가는 법이니까...
돈이란건 멀리있는게 아니다 돈이란 넘은 항상 내 정갱이를 이리치고 저리
치고 내 주위에서 어슬렁 거리는거다 고수와 하수는 이런데서 차이가 있는거다
적기에 잡을수 있는거냐 아니면 남들 다 잡고 나중에 잡는가에 차이뿐이다...
또 고수는 가꾸는 리스크 투자를 하지만 하수는 확인하는 안전빵 투자를 하는 법이다
꼭 기억하고 잊지 마세요
[미리보는 시세 이야기]
잘 생각해 보시고 우리의 재산가치를 지키는 현명한 고급커뮤니티를 만들어
주시길 바랍니다
이제 이 아파트 초기 시세에 대해 진지하게 말해볼까 합니다
군포시 당정동 대덕 누리에뜰 아파트 평균 분양가는 820만원선입니다
평형 분양가 계약금 중도금 납입일정 잔금
1차 1회 2회 3회 4회
05.12.20 06.03.28 06.06.28 06.09.28 06.12.28 07.06.00
32 25,666 2,566 2,566 2,566 2,566 2,566 12,833
33 27,082 2,708 2,708 2,708 2,708 2,708 13,541
34 28,264 2,826 2,826 2,826 2,826 2,826 14,132
38 30,677 3,067 3,067 3,067 3,067 3,067 15,338
40 32,918 3,291 3,292 3,292 3,292 3,292 16,459
41 33,942 3,394 3,394 3,394 3,394 3,394 16,971
43 36,441 3,644 3,644 3,644 3,644 3,644 18,220
44A 37,264 3,726 3,726 3,726 3,726 3,726 18,632
44B 36,490 3,649 3,649 3,649 3,649 3,649 18,245
46 38,535 3,853 3,853 3,853 3,853 3,853 19,267
인데 계약금 500만원에 중도금은 40% 은행융자 무이자에 진행되였고
500만원을 뺀 나머지 60%는 잔금처리 조건이랍니다
지하 주차장에서 논스톰 세대로 올라가는 분당 90m 고속 이동 엘리베이터...
광폭 2m 베란다에 40평대 거실폭이 5m~5.3m(43평)... 4베이에 력셔리한
구조와 주복에 쓰이는 고급 내장재...시행사에선 옥상 조형물과 대덕건설
로그에 조명과 4색 채택 아파트 도색 ...낮은 유렵풍 담장엔 고급 나무 식재와
고휘도 LED조명 적용 문주엔 고급화 포인트로 입주민 고급커뮤니티와
주변 아파트로부터 차별화 건설 승부한다라는 후문도 있습니다
.
.
지금 주변 시세는 1320만원선입니다
차이를 보면 500만원의 평당가격의 차이를 알수 있습니다
여기서 보수적인 접근을 해 보겠습니다
주로 부동산에서 가치라고 말하는 몇가지를 놓고 평가해 보겠습니다
1. 조망쾌적권 2. 접근성 3. 학군 4. 구조 5.년식 6. 브랜드 7. 커뮤니티
8.가구수 9.편리성 10 호재꺼리 오버랩 정도 등으로 해서 주변 아파트인 L-2차
아파트와 나름대로 평가 정리해 보겠습니다
동등이면 0 열악하면 -(마이너스) 좋으면 (플러스) 하여 집계합니다
1.조망쾌적권 --- 상대적으로 열악합니다 : -5
2.접근성 --- 전철로 볼때 동등이며 버스접근성은 1
3.학군 --- 동등 또는 중학교가 바로 있기에 1
4.구조 --- 말할것도 없이 3
5.년식 --- 1년에 1점씩하여 3
6.브랜드 --- -3
7.커뮤니티 --- 당연 3
8.가구수 --- -5
9.편의성 --- 0
10.오버랩 --- 0
집계를 해보면 -2가 됩니다
계산해 보겠습니다
1320만원의 30%를 10점으로 봐서 1점당 3%의 가치를 보시면 되겠습니다
그렇다면 누리에뜰은 -2로 -6%의 가치를 인근 L 아파트보다 낮다고 보시면
될겁니다. 1320 X 94%한다면 1240.8만원의 평당가격이됩니다
32평형 1240.8 X 32 = 39705.6
32평형 1240.8 X 33 = 40946.4.
.
41평형 1240.8 X 41 = 50872.8
43평형 1240.8 X 43 = 53354.4.
.
46평형 1241.8 X 46 = 57076.8
이라는 시세가 나올수 있는 겁니다
아주 보수적으로 접근한 글입니다 향후 있을 호재에 대한 가치 즉 07년 11월
착공을 앞둔 당정역(이곳과 걸어서 15분 거리)이라던가, 대기업 본사 인근
전입(군포 당정동 제일모직 연구 본사와 2km 남짓 거리 의왕부곡에 현대
자동차 전자 연구소 그리고 안양호계동 LG그릅 본사 입주)...의왕시청 옆
대규모 예술문화센터 준공과 이에 대한 인프라...당동 택지개발에 따른
인프라 구축과 분양가(2008년도 분양 예정)...내년부터 본격화하는 서수원
호매실지구의 착공과 분양...향후 있을수도 있는 당정동 공장지대의 지구
단위계획...이런 호재꺼리가 진행될수록 그 가치는 더 향상되겠죠...^^*
[이후 누리에뜰의 미래 가치는 어떤 모습으로 갈 것인가]
현재 부동산 시장엔 각종 규제로 가치는 있되 그 가치를 누르는 규체책이
있는 것입니다. 바로 6억이라는 아킬래스가 있다라는 겁니다
바로 종부세 규제가 있고 매수를 경화시키는 대출규제 정책 그리고 또
있다라면 양도세 중과세 정책입니다 다행인지는 모르겠지만 우리 아파트는
대형 위주이지만 낮은 분양가로 주변가 대응 초기시세를 빼봐도 6억이 넘지
않음을 알수 있습니다
이는 거래의 활성도가 아주 높다라는 것을 알수 있다라는 것입니다
조인스랜드 아기곰이라는 사람의 전망도 2007년도에는 6억 미만의 시세의
새아파트에 매수세가 몰릴수 밖에 없는 구조라는 이야길합니다 저 역시 강남권
에 가서 세미나를 하곤 했지만 올해부터의 투자의 맥은 새아파트로 지역적
특징을 볼때 경부축은 중소형이 각광 받을 것이고 과천 안양계열로 볼땐 중대
형 위주의 투자의 맥을 말한적 있습니다 더 구체적으로 설명드린다면 강남의
재건축 새 아파트와 과천 재건축 새아파트 위주로 게릴라식 가격 상승이
진행될진데 이때 동반될 아파트는 같은 지역의 아파트 평형으로 새아파트에
포커스를 둬야 재미 볼것이라는 전망을 드린적 있을 겁니다
군포시 당정동 L-2차 아파트의 현재의 전세는 33평형 기준 주변은 융자 5000
에 16000선이랍니다 47평은 융자 5000정도에 20000~22000이랍니다
당동에 대림 E-편한세상은 33평형 융자 13000정도 선에 전세가 21000이랍니다
융자던 전세던 매매던간에 미리미리 준비할때 자신의 재산권에 큰 도움을
줄겁니다. 그렇치않고 그때가서 허업대며 접근했다가 헐값에 내 던질수 밖에
없으며 결국 동호회원님들께 본의 아닌 누를 범하는 결과를 갖어 올겁니다
참고 바랍니다
*****************************************************************************
32평형
*****************************************************************************
33평형
********************************************************************************
34평형
*****************************************************************************************
**************************************************************************************
******************************************************************************************
*********************************************************************************************
*******************************************************************************************
다음글
이전글
댓글