2007-01-16 23:40

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자료출처 : 단지동호회 > 누리에뜰

원문출처 : http://home.drapt.com/runjump_nuri

개인적인 생각이니 참고만 하시길... 지역을 논할땐 최소한의 예의로 임해야합니다. 부동산에 대한 예측은 주관적일수 밖에 없습니다. 그래도 객관적일수 있을 수 있다는 것은 관에서 제시하는 장기주택 개발계획, 철도계획 시정계획 등의 자료가 좀더 객관적일 수 있겠지요. 생각해 봅니다. 거대 6만여 세대의 신도시가 기존 택지개발지구인 반경 10여km 이내에 들어오기로 한다면 어떠한 현상이 벌어질까? 일전에 타 사이트에서 모 회원분과 대화에서 20여년간 고민하고 궁금해 했던 수요와 공급 그리고 이러한 현상에 대한 시세의 변동치에 대해 나름대로 해답을 받을듯하여 제 개념정리에 많은 도움을 갖었답니다. 그분과의 대화에서 그분의 대답은 간단명쾌했고 일정정도 그동안의 제 경험에서 고민하고 생각했던 내용과 일치됨을느꼈답니다. ○ 신도시와 주변지역과의 수요의 흐름 신도시가 난개발이 아니면 신도시는 주거 및 투자 가치가 있다. 그러나 주변 택지개발 기존 도시로 볼때 신도시가 새로운 일자리 창출되는 생산적도시로 개발되면 수요 공급의 입장에서 볼때 신도시로의 이주는 미약할수 있다. 그러나 비 생산적 신도시로의 관계라던가 기존 도시의 생산적 시설을 이용하는 것이라면 당연 그것은 신도시나 기존도시로 볼때 과잉 공급의 입장이 될것이다. ○ 신도시 탄생 저뒷편엔 그림자처럼 따라다니는 애증의 노을이... 이는 신도시탄생과 인프라 구축의 관계다. 신도시내는 계획도시의 관계이므로 당연히 도로 및 상권 학군 쾌적성 나무랄때 없이 좋아질 것이다. 그러나 그 주변도시는 어떠할 것인가? 당장 문제라고 보지 않을수 없다. 도로망... 사람을 한곳으로 모이게 한다는것... 그것도 6만세대라면 한 세대당 4인가족으로 볼때 24만의 시민이 늘어난다는 결과다. 이는 주변도시 기존 도로여건상 아주 널널한 통행량이였다면 몰라도 지금의 1번 국도인 주 메인도로가 수원의 시내를 관통하는 만큼 교통난은 불보듯 하다 급기야 수원시 당국의 발빠른 조치로 포화 상태의 교통지옥을 대비한 고가화 지하화 도로망 건설 중이고 신우회도로망을 구축한다고 한다 그러나 지금도 1번 국도는 포화 상태다. 아무리 개선을 한다고 할지언정 상황은 더 악화될 전망이다. ○ 수원에서 바라보는 화성시 동탄신도시 여러분은 이런 미묘한 입장을 생각해 봤는죠. 기존의 인프라 즉 생산적시설(직업수단) 인구이동 반대적 성향인 신도시 출범에 따른 병리현상들... 분명 수원입장에선 좋을리 없을 것이다. 개발에 따른 이익은 화성시가 수원시에 줄리 만무 아닌가? 그렇다고 니꺼 갖고 잘살고 내꺼 갖고 잘살지 하면 되는데 두 시의 입장에선 그게 아닐 것이다. 수원은 화성이 미운 오리*끼 보듯할 것이고 그동안 일구워온 수원의 노력은 위의 나으리를 원망할테니 인지상정 이의동 미니 신도시를 넘겨준거겠죠. 그렇다면 수원시정 살림이 이 이의동 신도시 개발로 탄탄대로일까 이미 비대해진 덩치에는 이의동 살림은 코끼리 비스켓... 남은 땅 이제 서수원밖에 없을 것이다. 이곳은 동탄의 두배정도의 땅덩이가 쌩짜로 남아 있다. ○ 동탄 신도시 출범에 따른 인근 도시의 부동산 가격의 변화 미묘한 관계다. 아니 어찌보면 민감한 관계이며 당사자들에겐 결코 자유롭지 못하는 사안임에 틀림없다. 지금부터 쓰는 글은 사견으로 오해나 이글로 인한 재산상의 피해는 책임질수 없는 극히 주관적이고 주의를 요함이란 양해로 미리 이해를 득할까 합니다. 따라서 이글 이후 수원시내의 지역적 펌하하려는 몰지각한 아전인수격 기고는 삼가하는게 좋을듯 싶습니다. 동탄의 시범단지 분양은 인근지역의 시세를 상승시키는 입장으로 영향을 줄수 있습니다. 즉 분양가가 750만원선이라면 지금의 태안이나 신영통 심지어는 서수원권의 아파트에도 그 영향은 그대로 올수 있습니다. 물론 지역적으로 평균 가격이 750 이하라면요. 그 기간은 분양이 완료되는 시점까지이며 당연 분양권은 전매금지이기 때문에 분양 완료후 8개월 정도까지는 억울하게 탈락한 응시자 위주로 주로 새 아파트인 태안과 신영통으로 매수세가 몰릴수 있다고 판단됨니다. 문제는 지금부터입니다. 과거의 영통까지 투자의 맥은 철저히 경부고속축으로 진행해 왔던 기억이 납니다. 서술해보면 강남과 송파등지에서 분당으로 분당의 투자자는 이익을 봤고 이어 수지 영통..이 또한 이익을 봤죠. 이후 상현 서수원...이땐 IMF로 죽을 쓰기 시작했고 이 사람들다시 죽전과 신갈 그리고 태안으로 그렇게 이동했다는 생각입니다. 이곳 역시 지금까지는 일정정도 이익을 봤을 겁니다. 단지 이말은 투자를 해본 사람만이 투자를 한다라는 생각이기도 합니다. 달리 이야기한다면 소문에 누군 돈벌었다고 하니까 으딩이 따딩이 할것없이 복권 응시하듯 너두 나도 부동산 불나방쇼에 나선것이 아닌가 싶기도 해 아쉽기도 합니다. 다시 돌아와서... 문제는 동탄신도시 입주입니다. 앞서 말했지만 수요의 이동은 시범단지가 입주하는 시점에서부터 시작되는데 그 이주 수요층은 불행이도 부산지역이 아닌 서울 분당 지역이 아닌 동탄 인근인 영통 태안 신영통 용인서부 오산을 주로하고 서수원은 극히 일부로 진행해 온다라는 겁니다 아니 안양권과 안산권 서울 남서부의 영향(생활권)으로 다소 동탄의 출범으로부터 자유롭다는 것이겠지요. 만약 이리된다라면 여러분 생각에 이주 당하는 지역의 부동산 가격은 어찌될까요? 계획도시인 동탄 신도시내의 인프라는 지금보다 훨 좋은데 그래도 내 동네 정들었다고 영통의 10년 아파트에 정 붙이고 살겟다구요. 이거 아닐겁니다. 태안 신영통 오산 용인서부지역 아마도 많은 이주민 있을겁니다 동탄으로 동탄으로... 요즘 전 이곳을 주의 깊게 봅니다. 산본과 신산본의 수요층 이동과 시세를... 일산과 인근의 화정등 택지개발지구의 시세를 잘 생가해 보시기 바랍니다. 지금 태안을 사라고요. 이후 2-3년을 바라보면 그 조언이 쉽게 나올까 감히 생각해 봅니다. 수원은 두 생활권의 존립지역입니다. 철저히 동과 서로 나뉘어 있지요. 동은 위에서 말한 강남 분당 영통구 팔달구 권선구 일부가 될것이고 서로는 장안구 권선구 일부가 되겠죠. 사실 서수원권으로 볼때는 안양계와 안산권 그리고 서울 남서부 화성 서부의 생활권을 갖고 있답니다. 따라서 시세적인 흐름의 예측은 동탄 입주와 동시에 인근지역의 아파트 시세는 매도물의 급증으로 약세를 면치 못할것으로 판단됩니다. 그 기간은 최소 1~3년차인 아파트는 잠시 출렁이다가 동탄 시세로 복원할 것이고 3~5년차는 더 깊고 넓은 하향 골... 그리고 6년 이상되는 아파트는 현 시세에서 더이상 가격을 치고 올라가기 힘들수도 있을겁니다. 살기 좋아서 그럴리 없다구요. 하지만 우리가 살아가는데는 딴집살림 차리기 전에는 두가구를 공유하기는 그리 녹녹치 않기 때문이라는 겁니다. 따라서 6년 이내의 집값이 안정적으로 동탄 신도시 가격으로 반영이 될려면 해당 아파트의 년식대비 많은 시간이 필요할거로 생각됩니다. ○ 앞으로는 세테크이다. 부동산을 투자의 대상으로 보기엔 세상이 뒤집어지기전엔 다소 쉽지만은 않을듯 싶습니다. 각종 규제책은 이런 활성화 주택시장에 걸림돌입니다. 조만간 과거의 주택과열지구와 투기지구의 지정에서 보듯 지금의 주택거래신고제는 실거래란 명분아래 급속도로 서울 수도권 일부 지방할것 없이 정착을 만들어 낼겁니다. 그게 바로 세수이기 때문입니다. 투기 지구 지정 한 6개얼이니까 다 지정 되더군요. 우리나라 부동산 시장의 정체가 원칙적으론 수요와 공급의 입장에 서야하는데 정치에 따른 정책의 영향력이 대 원칙 시장원리를 크게 지배하는 현실이 뭔가 왜곡되어도 크게 왜곡된 느낌입니다. 3주택 이사인분 그리고 2주택이며 1개의 분양권 보유하신분 세테크에 각별한 준비를 하시기바랍니다. 지역을 논할땐 최소한의 예의로 임해야됩니다. 과거의 내용으로 침수 지역이라니 항공소음이라니 베드타운이라니 화장터자라라니 교통생지옥이라니 송전탑이니하며 지역을 펌하하여 자기물건 상대적 부각시키려는 의도인 아전인수격 잣대로 이곳에 답글을 해서 공격하거나 글을 올려서는 않될 것입니다. 자기가 몸담는 지역의 바람직한 옳은 지역정보를 공유하는 것에는 동의하지만 말도 않되는 상상과 소문에 개선되어 전혀 문제시 않되는 것을 펌하하는 일은 삼가해야 되겠습니다. 인생도 새홍지마겠지만 부동산도 새홍지마 아닌가 싶기에 말입니다. 극히 주관적인 글입니다. 다시금 제글에 객관성이 떨어질수도 있으니 참고만 하시기 바랍니다.

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