참고만 하시길...

 

부동산에서의 차별화는 여러군데에서 연장 써 먹듯 써 먹는
단어인것 같습니다

 

개인적으로의 차별화는 단지 중대형이냐 중소형이냐의 관점이라기 보다
시장에서의 투자적 관점에서 어느소재가 차별화 시세 매동이 일어날 수
있겠냐에 그 포커스가 있다 있다 할 것입니다

 

몇가지의 경우에 따른 차별화라는 의미를 서술해 볼까합니다

 

[수급에서 바라보는 차별화]

지역적으로 수급의 정도는 각기 다를 것입니다
어느지역은 신도시, 택지개발 지역이라는 공급 위주의 공급 풍년의 시장이
있는가 하면, 또 어느 지역은 개발 제한이라던가 주택 공급을 원활히 추진할
수 없는 토지 고갈에 따른 공급 부족 지역도 있을 것이고 구도시의 형태에서
공동 주택인 아파트 분양 공급까지의 인허가 과정의 난제로 공급이 역부족인

지역도 있을 겁니다

 

여기서 우리는 생활반경이라는 생활권에 대하여 차별화 장세를 예측하고
접근해야 할 겁니다  단순한 판단이겠지만 중대형이 많이 공급된 지역에선
의외로 중소형이 특화화될수 있는 차별화가 진행될수 있다는 겁니다

 

이렇듯 수급에서 오는 차별화는 중대형으로 가야만 한다는 것은 어찌 보면
판단의 오류가 될수 있다라는 점에서 수급의 차별화는 모두가 그러니까라는

그쪽으로 가야만된다라는 오류는 불러오는지도 모를 일입니다

 

[정책에서 오는 차별화 시장]
다주택자 중과세 조치라는 세제규제는 똘똘한 놈 한놈으로 몰아야된다고
역설적 역발상이 유행했던 시기도 있었습니다 이 부분은 양도세 과세 정책에서
기인된 내용으로 어리버리한 놈 정리하여 한놈으로 몰아서 3년 비과세 헤택을
봐야 한다라는 논리인데 지금의 시장은 꼭 그렇치만은 않다라는게 현실인것
내용일 것입니다 이는 바로 실거래 정착이라는데 있습니다

다운계약에서 오는 실거래가와의 양도 과세의 전환기적 발상인데 지금은 그것만이

다는 아니겠죠

 

결국 이 말은 다운 거래 시세 등록에서 실거래 시세 등록으로 전환되는 과도기적
관점에서 차별화된 명품 골드 불루 아파트로 몰기가 되였다라는 점에서 볼때
현 시점에선 그 차별화의 내용은 퇴색되였지 않나 판단됩니다

 

[차별화 시장엔 역발상과 마인드 차별에 따른 차별화도 존재]
요즘의 부동산 정보는 누구나 손쉽게 오픈되어 있는 실정입니다
각종 재테크 카페나 동호회 그리고 세미나와 전문 부동상 서적, 신문, 전문
부동산 포털사이트등은 고수가 따로 없게 만드는게 현실인듯 싶습니다

 

개인적으론 차별적 접근이 바로 여기에 있고 이런 발상과 접근은 많은 이익을
주고 있다고 느끼고 있습니다 바로 다수를 이기려는 게임은 확율이 낮고 성사
되기가 힘들다는 점 입니다

 

몇달전 잘 알고 있는 지인께서 재밋는 질문을 하더군요 당신같은 고수라는
사람이 왜 단지 아파트도 아닌 블럭 나홀로 아파트 같은 소단위 미분양 아파트
를 택했냐고...도통 이해가 되지 않는다고...다들 기피해서 미분양된 아파트
아니냐고...

 

딱 한가지만 생각하면 답인데 그걸 이해하지 못하더군요 쪽수가 많은데서
승리한다는 것은 낙타 바늘귀 들어가는 격 아니냐고... 그리고 부동산에 제일
민감한 선택권이 쾌적성이 아닌 시세라는 현실..그리고 그 동네의 코드는
이런 모습으로 당분간 자리매김된다라는 사실...해서 돈이란건 내 정갱이를
이리치고 저리 치고 있는 것이지 멀리 있는게 아니지 않냐고...적시에 기다
렸다가 용기내어 취하면 되는 일인데...

 

이런 역발상이 바로 부동산 차별화라고 봅니다

부동산에서 차별화는 형이 상학적입니다

정답이 없다라는 겁니다 저 동네에선 중소형이 잘나간다면 이동네에선
중대형이 잘 나갈수 있는 것이고 저 동네에선 특화화 재료가 득을 본다면
이동네에선 별볼일 없는 저가 매물이 득을 볼수도 있는 겁니다

 

또 어느동네에선 젊은 사람들의 선호되는 매물이 잘 나가는가 하면 어느
동네는 생활 안정적인 중년인들의 구매력이 왕성할수도 있기에 차별화는
법칙화 될수 없다라는 게 요즘 제가 바라보는 시장의 차별성입니다

 

그러기 위해선 차별화를 판단할 만한 역발상 실력을 키워야겠죠...

그냥 참고만 하세요...^^*

 

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>>>박*수님의 글 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

참.. 어려운 화두인 것 같습니다..

차별화라고 하면,
오르는 곳만 오르고.. 오르는 평형만 오른다는 얘기잖아요!

키맞추기라고 하면,
이번 가을에 본 것 처럼..
예전에 중대형 평형, 강남이 올랐던 것처럼.. 뒤늦게 중소형과 수도권들이
선별적으로 엄청 오르잖아요?!

 

이번에.. 구리시가 엄청 떴다고 난리더군요..
이런 곳을 먼저 가서 선점하고 있으면 얼마나 좋을까요?

벌떼처럼 남들 가니까.. 같이 간다면..
중간은 하겠지만.. 항상 뒤따라 가니. 그만한 시세 분출은 느낄 수 없을테고...

여러분들은 어떻게 생각하세요?

 

예를 들어..이번 가을에.. 서울 관악구 봉천동도 엄청올랐는데요..
제가 아는 분은 2005년에 거기가 값이 워낙 안오르고 해서
40평대 집을 팔아서.. 애들 교육이라도 만족시키자 싶어
강남으로 전세를 옮기셨어요..

그 때 1년전에 40평형을 약 3.4억 정도에 파셨는데..
지금은 6억을 호가한다는군요..
요즘 그분은 잠도 제대로 못주무십니다...

 

이렇듯.. 세상이란
쪽집게 도사도 아니고. 어떻게 저평가 된 곳을 맞출 수가 있겠어요?!

맨날 달동네 하면서.. 그렇게 안오르던 동네도. 이렇게 오르는데..

 

그럼.. 지금의 상황에서..
돈이 어중간한 우리같은 서민들은..
집(특히, 아파트)를 통해 거주와 투자를 같이 만족시켜야 할텐데..

여러분들은 어떻게 하시겠어요?

 

그냥.. 내가 살기 편한 곳이 그냥 투자의 적지일까요?
그리고. 아무리 집값이 내린다 내린다 해도 내집은 갖고 있는게 정답일까요?

 

투자 목적이랍시고. 거주 할 수도 없는 저 외딴 곳에 샀다가
그냥 장기적으로 묶여 버리면..
부동산 침체기에 빠져나올수도 없고.. 투자가 꽝이 되어버리겠죠?!

 

그래서.. 저평가된 곳 찾다 찾다 지쳐서.. 이제
제가 살짝 중간에 얻은 결론은..
내가 살아도 좋은 곳에 투자하는 것이 아닌가 생각합니다.

 

여러분들의 고견을 듣고 싶습니다.
모두 모두 행복하세요..
여러분들의 의견을 듣고 싶네요..

 

 

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참 어렵죠!

고수님들께서
블루칩 먼저가고 규제 받으니 옐로칩이 갭메우기를 할 것이다!

교통, 교육, 환경 다 갖추어진 곳은 이미 진입이 힘드니 향후 좋아질 곳을
선점해라!

또 초기 자본 규모로 진입이 어려우신 분들은
내재가치가 저평가된 향후 주택(아파트 죠!) 공급원이 될 곳을 공략해라.
단독주택 재건축, 재개발, 저층 재건축, 중층 재건축.

몇마디 안되는 키워드지만 막상 실행하려니 어렵죠.

저도 내집마련한지 얼마 안되었네요.
제가 사는 동네가 교통, 교육 다 좋은 곳인데 96년 부터 거주하면서
그냥 올라가는 시세를 보면서 가슴 아파 하면서 거의 10년이 걸렸네요.

아기곰 동호회 활동하면서 귀동냥 들은대로 따져보니
현재 살고 있는집이
직장과 가까운 곳이면서 향후 사무실이 옮겨가더라도 서울 시내 웬만한 곳이면
사통 팔달로 갈 수 있는 곳이고,
아파트 후문에는 초등학교 후문이 맞닿아 있어 애 길 건너지 않고 보낼 수
있고 정문 앞에는 학원가가 늘어서 있구요.
단지 환경적인 부분은 좀 쳐졌습니만 교통, 교육이 좋아서
눈 질끔 감고 대출 왕창 받아서

그야말로 일을 저질렀습니다. 주변에서 많이들 말렸죠.
10.29 인가요 부동산 대책이 나오구 얼마 지나지 않은 시점인데 무리해서
굳이 집에다 투자 할 필요 있냐구요.

하지만 안정적이고 편안한 직장생활과 아이 교육을 뒷받침할 수 있는 곳이라
생각해서
솔직히 별로 오를거라 기대 안하고 다만 손해 보더라도 덜 손해보겠지. 그리고
대출 갚으려고 와이프와 열심히 모으다 보면
그것이 강제 저축이고 자산을 모으는 거다 생각하며 그냥 벌렸습니다.

준공 연도가 80년도 초반인 중층 아파트였구 한 1천세대 쯤 되는 규모입니다.

아곰에서 이런 글을 읽었습니다. 그당시는 참 맞는 말이다 생각했는데
이왕 살거면 새아파트를 사던지 아님 좀 오래된 걸 사라.
90년대 어정쩡한 아파트보다 투자가치가 좋다.

그래서 새아파트 살 자본은 안되고 오래된 아파트를 구입 했습니다.

※ 90년대 아파트 보유한 분들 화내지 마십시요. 그냥 제가 읽었던 글 다시
쓴거구요. 그당시는 리모델링 얘기나 연한(15년으로) 완화등 재료 없을때
입니다.

그래서 사고나니 슬금슬금 오르더니 그리 언론의 주목을 받는 단지는 아니었는데도 지나고 보니 웬만한 곳 오른 만큼은 올라주었네요. 지금은 중층 재건축
추진중이구요...

그리고 계속 동호회 게시판 눈팅 참 많이 했습니다. 공부하려구요. 올초에는
와이프와 미친듯이 모아온 종자돈이 생겨서 대출 상환에 쓰려다가
아기곰님 글을 읽고 (성난 황소에 올라 탈것이냐...)
경매 법정에 몇 번 가봤습니다. 나름대로는 감정평가 시점과 현시세의 갭을
활용해보려구 시도했는데 가격 상승기에 경매 법정은 너무나 경쟁이
심하더군요. 와이프와 저도 나름대로 직장에 매인 몸이라 시간도 만만치
않고... 결국 투자하는집 마련에는 실패했습니다.

이후 3.30 대책이 나오고 10월 바닥설이 나오면서 여기 저기 모니터링 해보니
심상치 않아서

금년 10월에 투자할 집을 하나더 계약 했습니다.
(기존 집의 레버리지를 일부 활용, 기존 집의 경우 구입 당시 판교에 미련 버리지 못하고 부모님 명의로 했기에 금년 집에도 전세와 대출 가능했음.)

저층 아파트이구요. 물론 동호회 글을 읽었던걸 많이 참조했고

시세를 갱신
할 수 있는 지역은 여력이 안되어서 나름대로 중형 이상 배정이 확실한 곳이구 교통은 좀 떨어지지만 학군은 보통이고 환경이 좋은 곳을 선택했습니다.

저층은 결국 시간과의 싸움이다라고 동호회 분이 올리셨던 글도 제 선택에
영향을 미쳤습니다.

다만 저는 그 시간이 좀 단축될 만한 곳이 어딘가 많이 고민한 끝에
현재 투자한 집을 선택했습니다.

현재 대출 많이 부담되죠. 그래서 와이프하구 더 열심히 일할 생각입니다.

저희 와이프도 독기 많이 품었습니다. 얼른 갚자구요.

왜냐하면 안갚으면 늦게 갚으면 생활이 어려우니까요!

금번 투자한 집의 경우는 어차피 시간과의 싸움까지 고려해서
첫번째 사는 집을 계약 할때와는 달리 기대 수익율에 많은 비중을 두었습니다.
그리고 미래 가치인 환경에도 배점을 많이 했지요!

오늘 9시 뉴스에 가계 대출 급증으로 인해서 향후 경제에 먹구름이 낄 수 있다는 보도가 나오네요.
솔직히 한편으론 걱정입니다. 혹시나 정말 단기간에 버블이 터지면 어쩔까
하구.
하지만 다행히 나름대로는 실수요까지 고려해서 일을 벌렸기에 이제는 뒤돌아 보지 않고 그냥 앞으로 달릴 생각입니다.
대출 갚아나가는게 강제로 연 6% 짜리 복리 금융 상품에 적금 드는 것과
마찬가지다라고 생각하면서.

그리구 앞으로도 동호회 게시판 자주 들락거릴 겁니다. 시간 날때마다.
아기곰님 그리고 여러 고수님들께 배우다 보면 떡고물 하나라도 더
건질 것 같아서요.

물론 떡고물 하나라두 건지려면 더 부지런히 배워서 시장에 맞는 세상에 맞는 투자관과 지식을 좀더 키워야 겠죠.

아 늦은 시간이네요. 긴글 혹시라두 끝까지 읽어주시는 회원님들 계시면
넘 고맙습니다. 내집마련이야기란에도 카피해서 올립니다!