# 토지시장 아직 기회인가

 

90년대 오르지 않았던  토지시장은 2000년대 이후 주택시장과  더불어 상승하였읍니다

정권의 각종 공약과 택지개발 계획  도로 교통망건설 그린밸트 해제등이 그 이유였읍니다

이러한 이유로 상승하는 토지 시장을 억제하기위해 정부는  실거래에의한 양도세와 종부세부과대상에 포함 하였고 투기 억제를 위하여   토지 분할제한,2007년부터는 부재지주와

미개발 대지에대한 강제 이행 부과금 부과 등의 투기 억제 정책을 내 놓았읍니다

정부의 법제 강화는 소형및 대형 토지 시장에서 향후 자금여력이 부족한  투자자에게는 불리한 시장으로 변화 하였읍니다

이러한 이유로 2006년~2007년은 개인및 법인소유의 미개발 토지 시장은 약세 시장이 될것으로 생각합니다

그러나 충분한 시간과 자금을 보유한 투자자라면 저가매물에대한 관심과 투자의  기회가 아닐까생각합니다 

 

# 향후의 부동산 시장/대안

 

과거 1990년대 초 공급된 1기 신도시는 90년대 중반까지 주택 가격의 안정에 크게 기여 하였읍니다

90년 대 중반이후 아이엠에프와 더불어 시작된 경제위기로 2000년까지 제한적인 주택 공급은 이후 2003년 까지 급격한 주택 가격상승을 야기하였고 이후의 각종 정책에도불구하고 한시적 대책에 머물게 하였읍니다

이는 정부의 적절한 수요와 욕구 평형의  예측 실패에 따른것이라 생각합니다

과거와 달리 서민의 생활의 질과 경제적 여유로 아파트 수요 욕구는 20평대에서 30평대 40평대의 중대형 평형수요 증가를 야기하고 있읍니다

2003년 이후 대형위주의 주택 상승으 예를 보아도 과거와다른 공급 정책이 필요함을 알수있다 생각합니다

현제의 재건 축 재개발시의 소형 평형건립의무 비율에 대한 조정이 필요하다고 생각합니다

적절한 평형별 수요에대한 통계로 공급정적을 수정할 필요가 있읍니다

향후 경제 여건과 삶의 질의변화에 대한 욕구가 커질 수록 중 대형 수요는 증가 할것입니다

( 과거보다 경제적 여력이 커지는 중산층 밀집지역일수록 이런 욕구는 더 많아질것입니다)

 

정부의 현제와같은 재건축 억제 정책과 다주택자및 1주택자에대한 세금 부과 정책은

 정부의 의도와 달리 매도자에게 경제적 부담이 되었고 이는 매도에 제한이되어 공급 축소로 이어졌고 이는 주택 시장이 불황임에도 가격은 오르는 현상을 야기 했다고 봅니다

향후 2007년이후 서울 시내에 뚜렷한 공급물량이 없다면 전반적인 수급 불균형을 초래하여 가격변동의 요인이될것입니다 이는 상대적으로 공급되는 수도권 주택 시장의 가격에도 영향을 주어

주택 가격안정 정책의 큰 위협이 될것입니다

 

현제의 주택 공급방안은 재건축 재개발(뉴타운) 택지개발 지구 를 통한 공급이외의 방안은

없는것이 현실입니다

그러나 재건축 에대한 각종 세금부과와 개발 제한 (용적률/층수제한)과 재개발지역의 급격한 가격상승에따른 사업성 약화 제한적인 택지 개발지구( 지역적 공급의 한계와 개발 발표이후 공급시기까지의 지연)공급 한계성은 주택 가격안정정책의 큰 제한 요소로 작용하고 있읍니다

이러한 이유로 향후  적절한 공급정책과 거래 유도정책이 필요 하다고 생각합니다

 

- 재개발(뉴타운개발) 활성화

현제의 비효율적인 강북 권역을 대대적으로 보완하여 살고싶은도시로만들어야할것입니다

광역적인 개발을통한 도시의 연게성 확보와 사업 진행 활성화를 위해 필요하다면 초기에 일괄 매입하는 공영개발방식을 적극 추진해야 할것입니다

현제의 특정지역 지구 개발 발표이후 자체적인 개발 방식은 개발 이익에대한  투기의 온상이 될뿐입니다

사업지역의 행정적 법률적 지원으로 사업시행속도를 좀더 빠른게할 방안이 필요합니다

 

-재건축 활성화

재건축 대상 아파트의 노후한 건축물과 협소한 공간 은  거주민의 생활 여건을

어렵게 하고 있읍니다

현제의 과도한 재건축 억제 정책은  개발시기까지 견딜수있는 시간적 경제적 여유가 있는 투자자에게는 유리하나 과거부터 입주한 원주민에게는 큰 어려움이 되고 있읍니다

현 재건축 억제 정책이 서민을 위한 행정적 법률적 제한이라면 적적한 투기세력과

기존 서민 소유자에대한 차별적 제한이 필요하다 생각합니다

선별적 세금 부과와 현실적 재건축 유도를 위해

정부의 과감한 정책 개선을 요하는 시기라 생각합나다

향후의 기존 도심지 주택 가격안정을 위해서라도 도심지 주택 공급방안은

재건축 활성화 이외에는 대안이 없다고 생각합니다

 

- 택지 개발 지구 공급

정부는 매년 ** 만호 건립이란 구호 아래 수도권과 지방에 택지개발지구를 지정하여

 주택을 공급하고 있읍니다

 

 

 

우리나라의 산업화와 함께 시작된 도시위주의 정책은

일반 지역 도시보다 대도시로 대도시보다  수도권과 서울로의 인구 집중현상을  야기 하였읍니다

이는  현제의 수도권의 비 정상적인 비대화를 야기한 원인이라 생각합니다