부동산노트(2819)

안녕하세요

모든 일이 마음먹기라고들 하지요?

“난 아직 부동산 현장을 잘 모르지만  열심히 공부하고 노력한다면 가까운 세월에

 꼭 전문가가 될 수 있어” 라는

마음가짐을 하고 계신분이라면 언젠가는 꼭 성공하실 것입니다.

자신은 남보다 더 똑똑하다고 생각할지 몰라도

인생을 살아감에 있어서는  머리로만 되는 것은 아니더군요.

똑똑한 머리로 생각하기를 언젠가는 부동산이 떨어지겠지...하는 막연한 생각에

전세금이나 올려주고 사는 삶도 있지요.

우리들은 어떤 마인드로 살아야 할까요?

혹시나 헬스크럽 회원 3개월치 선납하고 시작한지 1개월도 못되어서

그만두는 그런 우리 회원님은 없으시겠지요? 

그럼 전편에 이어서 세분화된 부동산 분야에 대한 말씀을 이어 가도록 하겠습니다.

여섯 번째 이야기(재개발/재건축)

전자에는 좋은 부동산 투자처로 자리 메김 하였고

도심에서의 1등 투자처였던 재개발/재건축이

투기가 극심 하자 정부에는 각종규제로 묶게 되었고

현재는 뉴타운, 개발 촉진지구 내에서 투자를 하려면

주민등록을 옮겨야 되는 것은 물론 무주택자라야 하고

토지거래 허가를 받아야 하는 것으로 인하여 많이 정체되어 있는 현실이고

거기다가 올해부터는 모든 부동산이 실거래금액으로 신고함으로 인하여

투자수익에 대한 중과된 양도세로 인한 문제도 심각해 졌습니다.

실거래 금액으로 신고가 실시된 이후에는

전자에 중개인들이 많이 하였던 찍어서 차익을 보고 넘기던

그런 시대는 다시는 오지 않을 것이 확실해 졌습니다.

잘못되면 수익은커녕 손해가 나는 경우도 발생하고 있는 현실입니다.

부동산에 초보자가 재개발/재건축에 대한 업무를 시작한다고 하신다면

투자자에게 묻지마 투자를 권할 수도 없는 시대이므로

우선은 도시개발촉진법과 재개발에 대한 물건을 정확한 권리분석을 할 수 있어야 하며

완전히 이해하고 접근하기 시작해야 한다는 것입니다.

단순 중개시장에서 본다면 가장 사고가 많이 나는 것이 재개발 중개이기도 합니다.

물건에 대하여 실질적인 경쟁력 있는 물건이 되는지와

수익에 따른 정확한 법령에 이해와 권리분석을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

일곱 번째 이야기(주거목적 전세, 월세, 매매)   

중개사무소를 처음 오픈하게 되면

가장먼저 하시는 일들이 전단지나 명함작업  그리고 여러 가지 물품을 끼워서

알리기 작업을 시작하시게 되는데

오늘 우리는 좀 더 진보된 대화를 해보고자 합니다.

아파트와 전세 월세 또는 원룸을 대하여 중개를 잘하시려면   

제일먼저 하시는 일들은

주변의 도로사정, 번지, 상권, 동 호수 등등을 공부하시게 될 것이고

그다음 나를 알리기 작업을 하시게 되는데

보편적으로 우리들이 하던 방법은  우체통이나 대문에다  명함이나 인쇄물을

끼워 넣고 오는 정도였지요?

지금도 그렇게 하고 혹 연락이 오기를 기다리시는지요?

과거에 그렇게 하였다면 지금은 그 방법으로는 경쟁에서 절대로

남을 이길 수 없을 것입니다.

우선 다세대들이나 원룸이 많은 지역에서는

박카스 한통 사들고 주인을 찾아 아주 정중히 인사를 올리십시오.    

말만 잘하시면 앞으로 나오는 모든 전세나 월세는 전속도 받을 수 있을 것입니다.

쓰레기 통으로 들어가는 전단지 수천 장 돌리는 것보다 백배 더 효과가 있을 것입니다.

그런 식으로 하여 100집만 확보한다면 아마 정신이 없을 정도로 바빠지실 것입니다.

여러분 생각에 어느 것이 더 효과 적일 것 같은지요? 

사회적의 여건상 남자들은 좀 어렵겠지만...

전단지를 문틈에다 끼워 넣기는 이젠 하지 마시고

집집마다 초인종을 누르시고 인사하면서  내 사람으로 만들어 가야 합니다.

열심히 3개월 정도만 노력하시면

그 지역에서는 확고한 자리 메김을 하시는 것입니다.

사실은 전세 월세 아파트 시장은 여자들이 거의 점령하고 있는 것이 현실이지요.

여덟 번째 이야기     

분양 또는 시행업무를 말씀드리려고 합니다.  

시행사업은 크게 두 가지로 분류되는데

사업계획에 따른 토지매입에서부터 작업에 들어가는 시행사 분야와

완성된 건축물 부분을 분양하는 업무로 분류됩니다.

토지매입에 관련된 업무를 하고자 하는 일은 사업계획서에서부터 시작하여

지주작업의 테크닉, PF작업, 정도에서부터 일이 시작되고

이후 분양 단계에서 분양대행사와 계약이 성립되는데

엄밀히 분류한다면 분양 대행사보다는 상위 위치에 속하는 것입니다.

분양대행사는 시행사의 사업성에 따라 차이가 있지만 일종의 보증금을

예치하고 분양에 따른 수수료를 받게 되는 것이지요.

일반적으로  젊은 사람들이 처음 부동산 일을 시작할때 가장 많이

접하는 분야이기는 합니다. 

처음 이일에 접할 경우 초보자인 경우 부동산에 깊은 조예가 없는 상태와

그 사업장에 정확한 사업계획에 따른 수지분석을 할 줄 모르는 상태에서

일을 시작하게 되므로 인하여

친인척까지 끌어들이는 결과를 초래하는 경우가 많으며

요즘 들어서는 상가분양이 공급이 많아지는 것과 아울러 경기가 좋지 않은 관계로

분양대행사에서는 상가들을 적은지분으로 쪼개어 개미군단의 돈을 끌어들이기 위하여

1평 또는 1평반씩 구좌로 분양하는 경우가 있는데...

우리 함께 한번 생각해 보십시다.

분양평수가 한 평 또는 한 평 반씩의 지분상가에서 무슨 장사를 할 것이며

어떤 물건을 전시하고 장사를 할 수 있겠는지? 생각이나 해보셨는지요? 

부동산에 대한 초보자가 부동산에 대하여 체계적인 지식과

권리분석과 경험을 갖지 못한 상태에서

이러한 시장에 뛰어 들게 되면 단순히 분양업자 들의 준비된 말에 현혹되어

추상적인 수익에만 연연하게 되고 그 사실이 진짜처럼 받아들여지게 되고

단순한 중개수입료 몇 푼 때문에

본인은 물론 가까운 친인척에게 까지도 피해를 주게 되어

거의 폐허가 된 현장은 물론 애물단지가 되어 있는 많은 현장을 볼 수 있습니다.

물론 정말로 투자가치가 있는 좋은 현장도 있습니다.

제가 말씀드리고 싶은 것은 자신이 일하는 현장에 대하여

정확한 권리분석과 기준이 있을 때 들어가시라고 말씀드리고 싶군요.    

매우 조심해서 접근할 필요가 있는 분야라고 할 수 있을 것입니다. 

모든 일이 그러하겠지만 생각만 가지고 되는 것이 아니지요.

몸과 마음이 움직여야만 얻을 수 있는 것입니다.

세상에 모든 일은 생각만으로는 다 될 것으로 생각되지만 

그러나 세상에는 나보다 훨씬 머리 좋은 사람이 얼마든지 있습니다.

머리만 굴리고 생각만 하고 몸은 움직이질 않는다면 모든 것은 허상 일뿐이지요.

초보자분들을 가끔 보면 어떤 일이 대하여 출발도 하지 못한 일을 가지고

연계 하는 중개인들과 수수료부터 논하고 다투고 가상적인 돈을 가지고

배당문제를 머릿속으로 계산하는 우를 범하게 되는데..

만약 그 일이 성사되지 못하였을 때에는 헤어 날수 없는 늪에 빠지게 되는 것입니다.

모쪼록 열심히 일하여 먼저 결과를 만들고 난 후 정당하고 당당하게 댓가를 바라는

우리 회원님들이 되셨으면 좋겠습니다.

그럼 다음 6편에서 뵙도록 하고

두서없는 글 읽어 주셔서 고맙습니다.

2007년 8월 14일

부동산연구소      연구소장      http://cafe.daum.net/choijonson

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