부동산노트(2819)

오늘은 3편에 이어 부동산의 분야별로 기초라고 생각되는 사항들을 말씀드리기 전에

부동산에 접근하기 전에 기본적인 사항을 먼저 알고 접근하셔야 하는

사항 몇가지를 먼저 말씀드리고자 합니다.

종종 현장에서 보면 부동산에 입문한지 얼마 되지 않은 사람일수록 이런 분들이 많은데...

어제도 어떤 회원님이 물건을 찾아 방문한 사람이 있었습니다.

부동산에 종사한지는 한 3년 정도 되었고 찾는 물건은 “천억”대 라고 하더군요.

제가 보는 그 회원님은 부동산에 대하여 깊은 지식은 없어 보였습니다.

우리 한번 함께 생각해 봅시다

큰 자금을 굴리는 개인이나 법인 옆에는 늘~ 부동산에 관한한 최고의

전문가들이 포진하여 있게 마련이랍니다.

일반 시장에서 물건을 구하러 다닐 필요가 없는 것입니다.

책상에 가만히 있어도 저절로 엄청난 자료들이 들어오지요.

그런데 그런 매수자 측에서 실제로 물건을 구하는 경우는

위에서 혹시나 더 나은 물건이 나오거나 이미 구한 물건과  비교하기 위해서라는 것입니다

이미 매수예정자 측에서는 중개인보다도 더 많은 물건들을

이미 확보하고 있으면서도 물건을 구하는 것이며 위에서 지침이 있으니,

밑에 있는 사람들은 물건을 찾아야 하는 어쩔 수 없는 경우인 것입니다.

그들의 오너는 이미 모든 물건에 대한 세부적인 사항까지도

파악하고 있다는 사실을 우리는 직시하셔야 합니다.

정말로 매수측이 확실하고 자신 있게 그 일을 하고 싶다면

최소한 매수 예정자의 최고 결정권자를 직접보지 못하였다면

초보인 분들은 절대로 그 일에 손대는 일이 없도록 하시는 것이 좋습니다.

만약 결정권자를 보지도 못한 상태에서 그 일에 손댄다면

그 일은 실패 할 확률이 99%일 것입니다.

또 한 가지는

자기가 자신을 판단하건데..

그 쪽에 포진한 전문가들과 대등한 실력을 가지고 있거나 결정권자를 이끌 수 있는

실력을 가지지 못하였다고 판단되시면 손대지 않는 것이 현명 할 것입니다. 

결정권자가 아닌 하부조직의 사람과 연계해서 일한다는 것은

쓸 때 없는 일이 될 수 있을뿐더러 하부조직이 중개료에 대하여 책임 질 수 없는 것에 문제가 있습니다.

그리고 매수인이 물건에 대하여 원하는 사항을  대지,건물,임대료 정도의 정보로

물건을 찾는다는 것은 그 일에 대하여 성공 할 수 있는 확률을 더욱 낮추는 것입니다.

최소한 매수인이 원하는 사항들을 15가지 이상 체크한 후부터

물건을 찾기 시작하여야만이  시간과 신용 아울러 성공 확률을 높일 수 있는 것이지요.

매수인이 원하지 않는 사항에 물건으로 실수를 하게 되면

다시는 돌이킬 수 없는 신용을 잃게 되기 때문입니다.

그러면 높은 금액의 물건을 가진 매도자 측 중개인으로서

일하시게 될 경우를 말씀드리겠습니다. 

우선 매도물건에 대하여 자신이 직접 주인과 대면하지 못한 상태라면

그 일은 포기하시는 것이 좋습니다.

설사 매도 물건에 대한 라인과 정보가 정확하다 하여도

물건에 대한 전속중개 계약을 하지 못한 물건은 아무 필요가 없는 것입니다.

대충 들은 이야기와 공부상 서류만을  준비하여 매수자 측에 들이 밀고

매수자 측에서 호응도가 좋아서 구체적으로 일이 진행 된다 하여도

아주 사소하고 조그만 돌발 변수가 생겨도 일을 그르치기 십상이지요., 

또한 계약이 성립된다고 하여도 큰 물건은 중개로서 계약이 성립되는 것이 아니라

쌍방 상호간에 변호사,회계사,은행에서 정리되는 것이고

중개인이 참석을 하지 못하는 계약이 진행 될 것이며

중개인이 처음 보고할 때 제시한 금액이 아닌 금액으로 계약이 성립된다면

어떻게 중개수수료를 청구 할 것이며 누구를 상대로 수수료를 청구하겠는지요?

지금은 받은 수수료에 대하여 부가세,종합소득세,갑근세까지 내고 나면

실제로 받는 수임료 약60% 뿐이 되지 못 할 것입니다.

매도 의뢰를 받은 물건에 대하여 조사를 할 때는

누가 물어도 자신 있게 즉석에서 대답 할 수 있는 준비가 되어 있어야 될 것 입니다.

공법상 하자문제 국토이용계획에 따른 규제사항  

세무문제(양도세  임대에 따른 부가세  매매에 따른 부가세 종합소득세 )

무엇하나 소홀히 할 수 없는 정밀한 자료와 공부가 되어 있어야 하는 것입니다.

끝으로 

우리 자신을 돌아볼때 입니다

중개인에 외적으로 아무리 부동산에 대한 안목과 실력이 높다 하여도

현제 자신에 주머니가 텅텅 비어 있고 빈약한 삶을 살고 있다면

과연 매수인이 그 중개인을 믿고 투자하겠습니까? 

매수자와 입장을 한번 바꾸어서 생각해 보십시오.

적어도 매수자보다도 더 낳은 삶을 영위하거나

동등한 정도는 되어야 매수자를 이끌 수 있는 것입니다.

현실은 내 주머니에는 동전이 달랑거리는데 입으로는 억 , 억 하고 다니면

누가 그 사람을 전문가로 생각하겠는지요?

매수자가 얼굴을 맞대고 있고 겉으로는  그러려니 하지만 속으로 어떻게 생각하고 있겠는지요?

제가 말씀드리고자 하는 요지는

처음 이 일을 시작 할 때는 자신의 눈높이에 맞게

시작하시는 것이 첫 단추를 잘 끼우는 기본이 된다는 것입니다.

처음부터 억 ,억 하는 일부터 시작한다면 그 사람은 복권당첨을

바래는 것처럼 허황된 삶을 계속해서 살게 된 다는 사실을 명심하셔야 한다는 것입니다.

그러면 전편에 이에 분야별로 말씀드리겠습니다.

네 번째 이야기

건물,상가주택,임대용 상가를 대하여 접근하려면

국토이용계획,공법,건축법,리모텔링등 건축에 대한 깊은 지식,상권에 대한 구성,

을 먼저 공부하신 후 일에 대하여 접근 하셔야 합니다.

건물에 대한 매수인 또는 매도인은 중개인 보다고 훨씬 더 실전과 경험과의

노하우가 많은 사람들이라는 것을 명심하셔야 합니다.

중개인은 건물과 상권에 대하여 매수인에게 설명 할 수 있어야 하는데

주변에 거래되는 실체를 완전히 파악하고 접근하는 것과

모르고 접근하는 것에는 많은 차이가 있습니다.

물건을 설명하는 중개인보다도 매수인이 그 물건이나 또는 그 지역에 대하여

더 정확히 파악하고 있는 경우를 여러분은 한번 상상해 보셔야 합니다.

물건을 설명하고자 할 때는 주변에 대하여 완전히 파악하고

업무에 접근 하다보면 보다 성공 확률을 높일 수 있을 것입니다.

그리고 건물을 관리하는데 필요한 방화관리.전기안전관리 및 임대용 건물에 대하여

유지 관리하는데 필요한 재반 운영상에서 발생하는 일은 어떤 것이 있으며 

건물에 대한 하자 보수는 어떻게 하느냐에 따라 자금지출에 있어서 많은 

차이가 생기고 건물을 중개하고 난 후 향후 오랜 세월동안 관계를 지속하게 되고

중개인과 상의하게 되므로 사후 써비스 고객차원에서도 관리가 필요한 것입니다.

다섯 번째 이야기 (경매이야기)

중개사 자격증을 취득한지 얼마 되지 않은 몇몇 분들과 상담 한 적이 있는데

앞으로 당신은 부동산에 대하여 무엇을 전공으로 할 것인가?를 질문하였더니

많은 사람들이 경매를 전문으로 할 것이라고 말 하더군요.

그런데 요즘의 경매는 옛날과 달리 대중화 되어있으며

열린 정보화 시대로 인하여 일반인들도 조금만 공부하면

경매에 접근하기 매우 쉬워 졌습니다.

경매는 오랜 기다림에 연속이며 또한 많은 발품과 노력이 필요한 반면

꼭 일등을 하여야만 그에 따른 컨설팅 수입이 생기는 것입니다

경매 컨설팅에 종사하는 많은 사람들이 투자자를 이끌고 낙찰이 되게 하려면

결과적으로는 조금 높게 입찰가를 작성 하게끔 유도 할 수밖에 없는 것이지요.

경매 컨설팅은 우선 매도자 측인 법원 측의 중개료는 없는 것이지요.

그리고 법적으로 정리되는 것이므로

모든 송달에 관련된 서류들이 매수인에게 직접 전달되므로

실제로 낙찰자가 직접 움직여야 할뿐더러 업무처리 또한 직접 처리하여야 하지요.

그러다 보니 사건이 종결되어도 낙찰자는 컨설팅이 별로 한 일이 없다는 것을

주장하는 경우가 많으며

투자자가 흥분하여 낙찰 당일에는 좋아 하지만 시간이 지나면서

낙찰에 대하여 조금 높게 입찰가를 작성하였다든지.

약속한 명도를 적극으로 하지 않았다든지 하는 주장을 하게 되므로

일에 따른 결과에서는 대부분이 좋은 사이로 끝나는 경우가 매우 드물뿐더러

한번만 입찰에 참여해 본 투자자는 다음부터는 단독으로도 얼마든지 입찰에

임 할 수 있는 노하우를 가지게 되므로 연속적인 투자자가 될 수 없는 것입니다.

또한 낙찰이 되지 못하고 떨어진 경우는

투자자는 본인이 돈을 적게 적어서 떨어진 사실보다는

컨설팅의 실력 자체를 평가 절하 하기 때문에 또 다시 컨설팅 하는데 많은

어려움이 있을뿐더러 투자자가 떠나게 되는 것이며

떠나지 않게 하기 위해서는 다음 입찰에서는 많이 쓰도록 유도 할 수밖에

없으므로 컨설팅 하는 중개인에 개인적인 실력과 신용에 타격이 생기겠지요.

입찰에 임하기까지는 많은 시간과 노력이 투입되어야 하는데 반하여

낙찰이 되었을 경우에만 수입이 생기므로

그 수입으로 지속적인 생활을 영위하기에는 어려움이 있는 현실입니다. 

따라서 경매나 공매에 접근하고자 하는 초보 분은

자기 자본에 의한 재테크 개념으로 접근을 하셔야 합니다.

각자가 부동산에 대한 분야별 전문분야를 공부하되

경매공부는 기본적으로 전문가 수준까지는 아니더라도

기본으로 입찰에 임할 정도의 공부가 되어 있어야 하는 것입니다. 

주택 및 상가 임대차 보호법과 선순위, 후순위, 등기법, 정도는

기본적으로  공부하셔야 하는 사항이지요.

순수하게 투자자를 이끌며 경매컨설팅만으로 자신의 생활을

영위한다는 것은 매우 힘든 현실이라는 것을 말씀 드리고 싶습니다.

지금까지 분야별로 다섯 번째까지를 말씀드렸습니다.

우리 회원님 개개인이 무엇을 전공으로 할 것인가를

함께 생각해 보며 보다 발전된 내일을 함께 준비해보고자 하는 

필자의 마음에서 이 글 적어 봅니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사 합니다

그럼 다음편에...또 ..

2007년 8월 6일

부동산연구소    연구소장    http://cafe.daum.net/choijonson

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