부동산노트(2819)

무더위가 기승을 부리고 있습니다.

오늘은 전편에서 말씀드렸던 것보다 구체적으로

나름대로 생각한 부동산의 분야별 전문가가 되는 방법을 언급하려 합니다.

우리가 처음 부동산에 접하게 되면

본인이 무엇을 전공으로 하여야 성공 할 수 있는지?

무엇이 적성에 맞는지 알 수가 없는데

초보자가 전문분야를 찾고 선택한다는 것 자체가 불가능하지요. 

따라서 자기를 자기가 평가하여 분야를 선택하기 보다는

보다 경륜이 있는 선배들에게 객관적인 자문을 받는 것이 좋습니다.

그러지 못하면 필자처럼 많은 허송세월의 흐름 속에서

몸과 마음이 지치고 비패하여 지기 때문입니다.

또 하나 필자의생각은 처음으로 부동산에 입문하는 초보자는

규격화된 아파트를 제외하고 매매금에서 30억 이상의 부동산 매물은

취급하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.

왜 냐고 질문하신다면

우선은 일처리를 완벽하게 하지 못하여 사고에 위험도 있지만

그런 일을 초보자가 할 수 있을 것으로 생각하여 시간과 경비와 노력을

하다가 중간에 그일이 흐지부지 하게 되면

초보자 일수록 마음에 충격을 삭히기까지는 많은 시간이 필요하며

가슴에 남은 상처가 아물기까지는 부동산의 기피증까지 생기는 분도 보았습니다. 

초기에 이런 상처를 받게 되면

모든 사물들을 부정적으로만 생각하게 될뿐더러

앞으로 큰일들에 대한 기회가 본인에게 온다고 하여도

자진하여 포기를 하게 되므로 자신의 발전에 큰 장애가 될 수 있을 것입니다.

따라서 처음 부동산 일을 접하실 때는

적은 일부터 소신껏 해나간다면 보람도 찾을수 있고  일을 처리하는 방식을 배우는

자세가 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

부동산이라 함은 크게는 토지와 건물로 나뉘게 되는데

2편에서 말씀드렸던 것처럼 현시대는 더욱 세분화 되었고

많은 분야별 전문가가 등장하게 되었습니다.

토지에 대하여 세부적으로 어떤 분야를 선택 할 것 인가는

이 글을 보시는 개개인에 장점과 단점에 따라 다를 수 도 있겠지만

부동산에 대하여 여러가지 분야별로 성공한 예를 몇가지 들어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 이야기

과거 부동산 경기가 매우 침체되었던 적이 있었는데

마침 어느 병원 원장님이 저에게 이 기회에 본인에게 별장을 사달라고

제의가 들어 왔었습니다.

그 당시 저는 건물에 전문성을 두고 있었기 때문에

토지나. 별장에 대한 깊은 지식이 없었던 시기였는데

개인적으로 어려운 시기에 좋은 의뢰를 받았다고 생각되어

어떻게 하면 그 일을 성공 시킬 수 있을 것인가 를 생각하다가

손님이 원하는 그 지역을 지번도에 컴파스로 그린 후

첫 번째 한일은 그 지역에 있는 모든 부동산들을 찾아다니기 시작하였습니다.

그러나 물건에 내용들이 너무 천차만별 이어서 목표로 한 물건을

도저히 찾을 수가 없었습니다.

그래서 고심한 끝에 장문에 편지를 작성하가 시작 하였습니다.

그런다음 목표로한  전 지역을 차로 이동하면서

비슷한 집들을 일일이 찾아가서 우체통에 넣거나 또는 직접 편지를 건물주인에게 건네 주었습니다.

그러기를 3개월 여기저기서 전화가 오기 시작하였으며 전화가 오는 즉시

행동하여 그 모든 사람들을 일일이 만났습니다.

결국에는 6개월 만에 물건을 사드리고 일이 종결 되었지요.

그런데 그 후 어떻게 되었겠습니까?

저는 그 지역의 누구보다도 많은 정보와 물건과 인맥을 확보 할 수 있었는데

이후 한 동안은 오히려 현지에서 물건을 나에게 찾는 지경에 이르게 되었으며

그 지역에서는 누구보다도 깊은 전문성을 가지게 되었던 것입니다.

어떻게 해야 되는지 이해하시겠지요?

두 번째 이야기

업소 중에는 식당,프랜차이즈,모텔 등등이 많은 분야가있지요

한 친구가 있는데 그 친구는 지금은 동대문구 신설동에서 부동산을 2층에서 하고 있는데

모텔을 전문으로 하고 있습니다.

그 친구도 처음 부동산에 입문하여 오랜세월 동안 방황을 하다가

어느 날 어떤 느낌을 받았는지 모르겠으나 모텔을 전문으로 하겠다고 하더니

서울 전 지역에 있는 모텔들에 대하여 분포도와 업소들에 정보들을 모은 후

모든 모텔들을 일일이 찾아다니며 영업을 하기 시작하였고

지금은 서울 경기지역의 모든 모텔에 이름을 외우고 있으며

소유자가 누군지 , 임대 현황인지, 직영중인지, 영업성은 어떠한지

어떻게 운영하면 돈을 버는지, 리모델링은 어떻게 하며,

내부 인테리어는 어떻게 하여야 하며 , 가전제품은 어떻게 사야 저렴하게 구매하는지,

하는 모텔분야에서는 아주 독보적인 존재로 인지 되게 되었습니다.

자! 여러분

어떻게 하면 이 친구와 경쟁해서 이길 수 있겠는지요?

세 번째 이야기

땅이라는 것은 개인적으로 잘 알고 있는 지역을 제외하고는

동쪽에 있는 사람이 자기 지역을 떠나서 서쪽에 있는

땅의 시세를 정확히 파악하기 매우 힘들다고 할 수 있습니다.

처음에는 엄청난 시간과 경비를 소모해 가면서 이쪽저쪽

뛰어 다니면서 손님을 모시고 다녀보지만

깊이 들어가 보면 그 지역의 토지를 사고자 하는 사람만큼

공부가 되어 있지 않아서 오히려 손님보다도 못하게

현지 파악이 않되어 있어서 저절로 초보라는 티를 내면서 망신당하게 되고

모든 토지는 정부가 지정하는 규제와 용도가 있는 것이므로

각종규제에 대한 정확한 이해를 하고 있어야 하며

그 규제사항과 용도를 어떻게 하여 풀어 나가야 하는 방향제시까지

할 수 있어야 함은 물론 절세의 방향까지도 공부하셔야 할 것입니다.   

따라서 토지는 어느 한정되고 자신 있는 한 지역을 선택한 후

전자에 제가 말씀드렸던 것처럼 큰 지번도에서 지번도에 나와 있는

자신 있는 모든 땅에 대한 모든 공부상 서류를 우선하여 띤 후 파일을 만들고

그 중에서 목표로한 지역에 모든  정보와 관계자를 만나 본 후

지역적 규제사항을 파악하여 자료를 정리한 이후

지주작업에 들어가야 하며 지주보다도 더 그 땅에 대하여 해박한

지식을 공부하지 않으면 지주를 움직일 수 없는 것입니다.

어느 날 갑자기 그렇게 될 수는 없겠지만...

토지는 자신이 마음만 앞선 다고 되는 것이 아니라고 생각합니다.

시간과 계획을 철저히 세워서 단계별로 접근하다보면

자기도 모르게 저절로 전문가가 되는 것이며.

필자의 친구인 박모씨는 이런 방식으로 일을 하다 보니

지금은 어느 지역에서는 최고라고 자부하는 사람이 되었지요.

그 지역의 모든 땅에 대해서 관청에서까지 공무원들도 그 사람에게 물어보면서

일을 해야 하는 독보적인 존재로 입지를 굳히게 된 것입니다.

인간의 능력은 무한대라고는 하지만 반면에

인간이 모든 분야에 전문가가 될 수는 없으므로

이 글을 읽으시는 모든 분들이 열심히 공부하여 분야별 전문가가 되어

우리함께 어깨를 나란히 하며 업무를 처리 할 수 있는 경쟁력있는

인적 네크웍을 만들어야  생존 할 수있다는 현실적인 절박함에 이글을 씁니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사합니다

  앞으로 모두 열두 가지 정도를 분야별로 말씀드릴 예정입니다)

 2007년 8월 1일

부동산연구소   연구소장

http://cafe.daum.net/choijonson

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