부동산노트(2819)

안녕하세요

오늘날 우리나라 부동산 시장은 아주 큰 변화와 전환기를 맞이하였다고 할 수 있습니다.

실거래가 신고제는 부동산 시장의 구조를 완전히 바꾸는 과정에서

많은 선배들도 무엇을 어떻게 해야 하는지? 갈팡질팡하고 있는 현실입니다.

폭풍과도 같은 8·31 대책으로 현재의 부동산 시장은 느린 걸음을 이어가고 있고

재건축 아파트를 중심으로 이어졌던 하락세는 그 폭이 다소 둔화된 가운데

매도자와 매수자의 팽팽한 줄다리기 양상을 띠고 있습니다.

올해부터 시행되고 있는 실거래가 신고제로 부동산 시장은 숨죽이고 있습니다.

실거래가 신고제는 그동안 이중가격 구조를 지녀왔던

부동산 시장의 구조를 완전히 바뀌는 과정으로

실거래가 신고제가 정착되어가는 과정의 진통을 거치고 있으며

앞으로 우리나라 부동산 시장의 구조나 환경도 큰 변화를 겪게 될 것으로 전망 되며

부동산 시장의 패러다임이 완전히 바뀌는 전환점에 여러분은 서 있게 된 것입니다

어쩌면 여러분에게는 또 다른 기회와 찬스 일수도 있을 것입니다.

이러한 시장에서 많은 경험과 노하우를 가진 선배들도 어떻게 대처해야 하는지를

고심하고 연구하고 있지요

이런 시대적 변화 속에 초보인 중개사는 어쩌면 기회와 찬스일수도 있을 것으로 보입니다.

전반적인 시장의 분위기 전환으로

앞으로 부동산 시장에서 성공하기 위해서는

기존과는 전혀 다른 전략으로 대응해야 할 필요가 있다고 생각되기 때문입니다

변화된 부동산시장에 대응방안을 함께 생각해 본다면

첫째로 가장 중요한 것은

부동산 보유에 따른 세금증가 및 양도차익 등에 대한 세금 증가로 인하여

부동산 투자 이익이 현저하게 낮아질 전망이라 절세 차원에서 전략적

접근이 필요 할 것이며 예전에 없었던 디벨로퍼라는 것도 준비하여야 할 것입니다.

향후 부동산 투자의 중심에는

절세 테크닉이 수반되지 못하면 실질적인 성공을 거둘 수 없기 때문입니다..

둘째는 

시대적 변화로 인하여 이제는 묻어두는 부동산 투자 방식에서의 탈피해야 할 것입니다.

부동산 투자를 선호하는 투자자들의 성향을 보면 일단 묻어두면 주식처럼 원금이 손실되는 경우는

드물다고 판단하여 부동산에 장기적으로 묻어두는 투자를 선호하는 경향이 있었지만.

앞으로는 부동산 투자도 막연하게 묻어두는 시간과의 싸움보다는 기회비용을 따져서

대안을 제시 할 수 있어야 하고

적정시점에 매도하고 갈아타는 투자가 절실히 요구되는 시대인 것입니다.

그렇다고 단기 투자로 큰 수익을 기대하는 접근은 무리가 있지만,

과거와 같이 부동산에 묻어두면 가격이 올라주는 행운이 누구에게나 돌아가지

않을 수도 있기 때문일뿐더러

정책이 바뀌고 있고, 시장이 달라지고 있다는 것을

투자자 개개인도 발상의 전환과 변화된 투자법을 이해하고 있어야 하며

중개인 또한 이 와 같은 사실에 대하여 설명 할 수 있어야 하겠지요?

셋째는 

전반적인 부동산 자산 포트폴리오의 재구성에 대한 대안을 제시하여야 한다는 것입니다.

예를 들어서 토지와 주택시장이 급변하다 보니 각종 정부규제들이 난무하고 있는 반면

상가나 오피스 건물의 경우 틈새종목이 된 것입니다.

과거에는 부동산 투자에서 가장 일반적인 투자자 성향 중 하나가 묻어두는

부동산 투자였습니다.

사실상 개발 수요가 많았던 과거의 경우에는 그냥 사두고 몇십년이 지나면

그곳에 금싸라기가 되는 경우가 적지 않았었지요.

그러나 이제는 금싸라기가 된들 은싸라기 정도의 세금을 물게 된 시대로 변화된 것입니다.

따라서 초보인 중개인이 부동산에 접근하는 첫거름은

도시가 변화하는 흐름에 대한 분석이 가장 기본이 될 것입니다.

네 번째는

세상은 변했다

이 시대에 부동산시장을 살아가려면 과거에 얽매이면 실패한다.

무엇보다도 가장 먼저 자기 자신이 부동산에 대한 투자 마인드를

가지라고 말하고 싶습니다.

내 안의 잘못된 상식을 깨야 부동산에 올바로 접근할 수 있기 때문입니다.

현재 부동산에서 현업에 종사하고 있는 사람조차도

부동산 투자를 부정적으로 보는 시각으로 투자자에게 설명 한다면

성공 할 수 있는 확률을 더욱 낮추는 것이 될 것입니다

자기 자신부터 투자마인드를 갖는 것은 필요합니다.

먼저 부동산을 삶의 일부로 받아들이고 하나의 건강한 투자로 접근하는

자세를 갖추어야 합니다.

다섯 번째는

부동산 투자는 ‘아는 만큼 보이고 아는 만큼 성공할 수 있다’입니다.

관공서에 절반이 부동산에 관련된 일들을 하고 있으며

법원에서 재판에 절반이 부동산관련 재판이고

세무서의 절반이 부동산 관련 일을 하고 있습니다.

이와 같이 부동산은 그 다양성이 무궁무진 하지만

자본주의 시장에서 한 분야에 성공하려면 남보다 한발 더 나아가서

부동산 흐름을 잘 파악하고 실천에 옮겨야 하며

앞으로는 남보다 나은 마인드와 보다 전문성을 가지지 못하면

더욱 살아남기 힘들뿐더러 그전 보다 더욱 좁은 세상에

우리는 내 몰린 것입니다.

세계에서 우리나라만큼 1층에 부동산 많은 나라도 드물지요.

지금도 현장은 견디지 못하는 업소들이 급속히 발생되고 있지만

앞으로는 더욱 빠르게 경쟁력을 잃어 가는 사람들이 생길 것으로 보입니다.

따라서 경쟁에서 살아남으려면 무엇인가?

나름대로 전문성을 가지라는 말씀을 드리고 싶습니다.

여섯 번째는

부동산에서는 선배도 없고 후배도 없다는 것입니다.

정도를 벗어나지 않는 선에서 돈을 가장 잘 버는 사람이 부동산을 제일 잘하는 사람이지요.

필자가 보는 부동산을 가장 잘하는 사람에 기준은 신용이라고 생각합니다.

전화통화만으로 투자금을 무통장으로 얼마를 받을 수 있느냐?가

그 사람에 신용과 실력과 부동산을 보는 안목 등을 말해주는 것으로 생각 됩니다. 

하지만 그런 신용이 그냥 오는 것이 아니지요.

부동산 재테크 능력은 그냥 주어지거나 우연히 찾아오는 것이 아닐뿐더러

부동산에 성공하려면 철저한 연구와 발로 뛰는 노력이 필요하고

아는 만큼 성공할 수 있다는 것과 노력하고 실천하는 길만이

성공과 실패가 좌우 되는 것입니다.

일곱 번째는

부동산에 성공하려면 말투부터 고치자 입니다.

인간에게 공짜로 주어지는 것이 두 가지가 있는데, 그것은 바로 시간과 말입니다.

시간을 어떻게 활용하는가에 따라 그 사람의 인생이 달라지듯이, 

자신이 자주 쓰는 말을 객관적으로 분석해 보십시요.

그러면 자신의 미래를 예측해 볼 수 있을 것입니다. 

요즘 어떠십니까? 하면

“별로예요.” “피곤해요.” “죽을 지경입니다.” “묻지 마세요.” “죽겠습니다.”

이렇게 대답하고 계신 것은 아닌지요?

아니면

“그저 그렇지요.” “대충 돌아갑니다.” “먹고는 살지요.” “늘 똑같죠.” “거기서 거깁니다.”

이렇게 대답하십니까?

성공이 예측되는 사람은 이렇게 대답합니다.

말에는 열정과 힘이 가득 실어서

“죽여줍니다.” “좋습니다.” “대단합니다.” “환상적입니다.” “끝내줍니다.”

“아주 잘 돌아갑니다.”

어떤 대답이 여러분의 마음에 드는 지요?

지금 부동산 시장은 정보화 시대입니다.

경력이 좀 있는 많은 사람들이 말하기를

“나는 과거에는 어땠는데” “이렇게 하였는데” 하는

시대적 변화에 적응하지 못하고 남에 정보를 탐하려 하기 보다는

나 아니면 누구도 할 수 없는 전문성을 길러

보다 정예화 된 인적 네트웍과 정보교환에 장을 만들어 보고자 하는

필자의 마음으로 이 글을 적어 봅니다.

(다음 3편에는 좀 더 구체화된 부동산 전문분야에 대하여 언급하려 합니다.)

부동산연구소   http://cafe.daum.net/choijonson

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