2008-02-19 08:27
http://blog.drapt.com/ronin707/4091941203377242821 
자료출처 : 공부벌레님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/etbadboy
설 연휴를 핑계로 오랜만에 부자노트를 한 주 쉬었습니다. 등산도 1개월 이상 쉬다 가면 힘이 들듯이 이번주 부자노트 주제를 잡기가 쉽지 않았습니다. 또 2월은 정권이 참여정부에서 이명박정부로 바뀌는 시기라 더욱 그렇습니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자에 성공하기 위해선 왜 지역전문가이전에 광역전문가가 먼저 돼야 하는 지를 다뤄보도록 하겠습니다.
지역전문가의 한계
부동산시장에서 지역전문가는 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있습니다. 대표적인 지역 전문가가 바로 부동산 중개업자입니다. 특정 지역의 부동산 시장 동향에 대해 해박한 지식을 갖고 있습니다. 실거래가는 물론 매도자 매수자 등 투자자 정보를 세밀하게 알고 있고 재개발 재건축 추진위원회 및 조합과 긴밀하게 연계돼 있어 지역 부동산 움직임에 대해선 속칭 ‘빠꿈이’라고 할 수 있습니다.
하지만 보통 사람이 지역전문가에만 의존해서 투자하는 경우는 그리 많지 않습니다. 가장 큰 이유는 특정 지역에 대한 정보만 편중돼 있어 다른 지역의 부동산과 투자 가치를 객관적으로 비교 분석하는 능력이 부족하기 때문입니다.
이는 또 다른 지역전문가인 지역 거주자에게도 나타는 증상입니다. 예를 들어 ㅇㅇ지역이 너무 좋아 10년 이상 거주해온 지인이 ㅇㅇ지역이 너무 좋아 다른 곳으로는 이사 가고 싶지 않다며 주변 사람에게도 이사 오라고 적극 권유하는 경우입니다.
이럴 때 지역 거주자가 자금력 가족여건 선호기준 등 주변 사람의 투자 성향은 무시하고 본인 중심으로 편향된 지역 정보를 제공해주는 경우가 많습니다. 오랜 산 동네가 가장 편안하고 또 익숙하므로 좋고 편리하게 느끼는 것은 어쩌면 당연할 것입니다.
지역전문가가 광역전문가가 되지 못한 상태에서 특정 지역만 집중 투자하는 스타일을 고집하다간 리스크 부담이 클 수 있습니다.
일부 지역전문가가 투자자를 모집, 특정 지역의 부동산에 대한 투자 가치를 객관적으로 분석하지 못하고 ‘몰빵’으로 투자한 결과 시세 상승이 없고 돈이 장기간 묶이면서 투자에 실패한 사례를 적지 않게 봤습니다.
따라서 성공적인 투자자가 되기 위해선 지역전문가에 머물러서는 안 됩니다. 우선 광역전문가가 되고 나서 자연스럽게 투자지역에 대한 지역전문가가 돼야 최대의 투자 수익을 올릴 수 있습니다.
광역전문가의 투자 로드맵
광역전문가는 우선 투자가치가 높을 것으로 예상되는 선호지역 리스트를 작성합니다. 선호지역 부동산에 대한 투자 가치와 한계, 기회와 리스크를 SWTO 분석처럼 외부요인(호재와 악재)과 내부요인(입지 유효수요층 등 내재가치)에 따라 분석하는 작업이 필요합니다.
먼저 선호지역의 부동산 정보를 수집하고 분석하는 데는 관련 법에 대한 이해가 필수적입니다. 부동산은 결국 개발돼야 가치가 올라간다는 기본에 충실하다면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)을 숙지해야 하며 2010 서울시 도시주거환경정비 기본계획안 등 개발 로드맵이나 지방자치단체별 관련 조례를 공부해야 합니다.
이를 기초로 현장 방문을 통해서만 얻을 수 있는 살아있는 정보를 수집하고 여기에 중개업자 등 지역전문가의 도움을 받는다면 금상첨화(錦上添花)일 것입니다. 정보는 철저히 사실 위주로 수집을 해야 합니다. 단순한 계획(지방자치단체 등이 단순 계획 중인 단계)은 무시하되 실행계획(예산이 일부 또는 전부 책정이 확정된 상태)은 참고 자료로 활용할 가치가 있습니다. 수집된 정보를 지속적으로 업데이트하는 것도 중요합니다.
선호지역에 대한 분석이 끝나면 선호지역 리스트에 오른 지역의 장단점을 파악한 뒤 최종적으로 투자지역(투자지역의 우선순위)을 선정해야 할 것입니다. 전에도 언급했지만 본인이 선택한 투자지역에 대해선 초등학교 6학년 자녀에게 설명을 해도 이해시키고 지지를 받을 만큼 투자 이유와 가치가 단순 명쾌해야 합니다.
선호지역 리스트 중 하나를 투자지역으로 확정하고 실제로 투자로 이어지는 과정에서 광역전문가는 자연스럽게 투자지역에 대해 지역전문가가 될 것입니다.
광역전문가가 되기 위한 펀더멘털
광역전문가가 되는데 왕도(王道)가 따로 없습니다. 보통 자수성가형 부자들이 하는 행동을 따라하는 것이 상책입니다.
자수성가형 부자들은 꾸준히 재테크 공부를 하며 실전 투자 경험을 쌓습니다. 시간이 없더라도 매일 30분 이상 할애해서 경제신문의 뉴스를 읽으며 부동산 시장에 대한 감각을 키우는 한편 경제 기초 상식을 배울 수 있는 책이나 부동산에 투자해 돈번 사람이 쓴 재테크 서적을 읽으세요.
또 인터넷 부동산 카페에 가입, 활동하는 것도 한 방법입니다. 부동산 관련 법과 제도가 개정된다면 스크랩을 하며 공부하는 것이 바람직합니다.
기약 없이 재테크 공부만 해서는 안 됩니다. 다소 이르다는 느낌이 들 정도로 자신이 잘 아는 분야를 중심으로 실전 투자를 감행해야 합니다. 즉 저질러야 합니다. 초기투자비가 적고 환금성이 높고 리스크가 낮은 상품을 중심으로 실전 경험을 쌓아나가는 게 매우 중요합니다.
실전 투자를 할 때 중개업자 등 지역전문가와 인적 네트워크를 구축하는 것이 중요합니다. 또 땅 투자자라면 2008년까지 기초자치단체가 완료할 과거 준농림지역인 관리지역의 세분화(계획관리 생산관리 보전관리 지정) 작업을 주목해야 합니다.
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