막차는 노선마다 다르다

중요 사안을 고르는 능력 필요

 

최근 아파트 값과 관련한 이슈로는 '반값', '거품', '대출금리 연중 최고', '토지보상금 10조', '돈 줄 죄기' '막차' 등이다. 이러한 상황에서 선호하는 아파트에 관계없이 사고자 하는 사람이든, 팔고자 하는 사람이든 모두 아파트를 사야 할지, 팔아야 할지 정말 헷갈린다.

이제 무엇이 중요한지를 걸러내는 능력이 있어야 한다. 특히 꼴에 맞는 요인을 걸러내는 능력이 자신이다. 

아파트 값에 영향을 주는 이런 이슈의 속성과 아파트의 속성을 알아본 후, 아파트마다 중요한 요인을 걸러내 값을 조망해보자.

주요 이슈의 속성

이들 이슈들이 저마다 갖고 있는 속성을 정리해본다. 이들 속성이 아파트값에 미치는 영향력은 아파트마다 다르다.

넘치는 돈=돈은 시중에 풀려 있는 부동자금으로, 소위 적금이나 부금 등의 형태로 은행에 맡겨 놓은 돈이 아니라 바로 굴릴 수 있는 돈을 말한다. 이 돈은 소득, 자본이득, 토지보상금 등으로 발생하며, 이들 가운데 토지보상금은 돈 줄이 아니라 돈 샘으로서 부동산 값에 가장 공격적으로 영향을 미치고, 아파트 값이 하락할 때에는 버팀목으로 작용한다. 

 

토지보상금의 공격력에 대해서는 행복도시 건설로 받은 토지보상금의 70%가 도로 그 인근 부동산이나 강남아파트 시장으로 흘러갔다는 설문조사 결과와 판교 사례 등에서 경험하였다. 

돈 샘 역할을 하는 토지보상금과 보다 나은 아파트에 대한 수요와는 강력한 긍정적인 상관관계를 보이고 있어 토지보상금으로 돈이 풀릴수록 보다 나은 아파트에 대한 수요는 더욱 강한 모습을 보인다. 그러나 보다 나쁜 아파트로 보상금이 흘러가기는 극히 제한적이다.

대출금리=대출금리는 은행으로부터 빌린 부족한 아파트 구입 자금에 대한 이자로, 거의 모두가 매월 일정액을 지불하며, 특히 대출금리의 98% 정도가 변동금리라고 한다. 변동금리는 CD(양도성예금증서) 금리가 기준이 되며, 그 외 지급준비율이나 충당금 적립률 등이 대출금리에 영향을 준다. 

 

대출금리가 오를수록 계층마다 느끼는 부담은 다르다. 고소득 내지 자산 계층일수록 느끼는 부담이 적으며, 특히 저소득 계층일 경우 대출금리 인상은 충격으로 받아들여질 수도 있다. 딱히 변통할 곳이 없기 때문이기도 하고, 마땅히 줄일 만한 다른 데도 별로 없기 때문이다. 

 

고소득 계층 내지 자산 계층일수록 가처분소득 가운데 대출금리가 차지하는 비율이 낮을 뿐 아니라 대출금리가 상승하면 금리 상승분을 보충할 다른 지출 부문이 많다.이에 비해 저소득 계층은 경제적으로 빠듯하기 때문에 대출금리가 올라가면 그 금리를 부담할 여력이 줄어들어 아파트에 대한 수요가 줄어든다. 때문에 대출금리가 오를수록 저소득 계층의 아파트에 대한 수요는 상대적으로 크게 줄어든다.

죄는 돈 줄=현재 시행하고 있는 대출 규제는 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio)와 총부채상환비율(DTI : Debt To Income ratio)이 있다. LTV는 집의 자산 가치를 기준으로 돈을 빌려주는 것이고, DTI는 돈을 갚을 능력을 기준으로 돈을 빌려주는 제도이다.   
 

이들은 돈 줄을 죄는 제도로, 돈 줄을 죄면 죌수록 그만큼 은행으로부터 돈을 빌리기는 힘드는데, 그 힘든 정도는 계층마다 다르다. 돈 줄을 죄면 죌수록 저소득 내지 비자산 계층일수록 돈 빌리기가 힘들어진다. 

 

소득 수준이 낮을 뿐 아니라 소득원이 한정되어 있어 은행 창구를 활용할 길 또한 제한적이기 때문이다. 특히 DTI을 강화할수록 저소득 계층이 빌릴 수 있는 돈은 더욱 작아진다. 때문에 LTV, 특히 DTI를 강화할수록 저소득 계층의 아파트에 대한 수요는 크게 떨어진다.

세금=부동산에 매기는 세금으로는 재산세, 양도소득세, 취·등록세, 종부세 등이다. 이 가운데 재산세와 취·등록세는 아파트값에 미치는 영향은 아직까지는 미미한 듯하다. 그러나 양도소득세는 현재 아파트값에 꽤 영향을 미치고, 종부세는 앞으로 아파트값에 상당히 영향을 미칠 듯하다. 

양도소득세는 실거래가 6억원 이상인 경우만 해당되고, 종부세는 아파트의 경우 세대별 합산한 공시가격이 6억원을 초과하는 경우, 나대지 등의 경우 세대별 합산한 토지의 공시가격을 합한 금액이 3억원을 초과하는 경우, 사업용 건물의 부속토지 등의 경우 사람별로 합산해 토지의 공시가격을 합한 금액이 40억원을 초과하는 경우 그 대상이 된다.

 

양도소득세의 중과로 팔아서 양도소득세 내고 남은 돈으로 작은 아파트나 값이 싼 아파트를 살 수 없어, 즉 대체투자가 불가능하여 결국 양도소득세 때문에 팔래야 팔 수 없어 매물이 나오지 않는 상태다. 

 

특히 2007년부터 2주택에 대한 중과는 증여나 상속 등으로 통해 소유권이 이전되어 더욱 매물이 씨 말라가고 있다. 때문에 희소성으로 아파트값이 상승하는 원인으로 지목 받고 있다. 

 

그러나 늘어난 재산세, 과중한 종부세의 부과, 특히 2007년에 올라가는 공시가격에 정책의 일관성이 유지될 때, 종부세는 앞으로 고소득자나 현금자산가를 제외한 계층에게는 부담스러움을 넘어 무거운 짐이 될 듯하다. 
 

그렇다고 종부세 때문에 아파트를 팔려고 하지 않을 것이다. 오히려 소비 지출을 줄일 것이다. 때문에 내수 경기는 더욱 어려워져 결국 일자리가 줄고, 영세 자영업이 문을 닫는 등으로 저소득 계층의 소득이 더욱 쪼그라들어 아파트에 대한 수요가 줄거나 혹은 대출금리를 갚는데 부담스러워 아파트를 팔려고 할 것이다. 

 

따라서 보유세 중과는 결과적으로 고소득 계층이 선호하는 아파트에 대한 수요를 줄이기보다는 오히려 저소득 계층의 아파트 값에 대한 수요를 줄이거나 팔려는 아파트가 늘도록 한다.

바닥 없는 내수 경기=경기 수준이 아파트에 미치는 영향 또한 계층마다 다르다. 고소득이나 자산 계층일수록 경기에 무덤덤하다. 명품이 경기를 타지 않는 사례가 이를 뒷받침한다. 

경기가 어려워지면 그만큼 저소득 계층이 받는 충격은 커진다. 때문에 경기가 어려워지면 저소득 계층의 아파트 값이 더 큰 영향을 받게 된다.

불안감 조장=심리적 요인 또한 계층에 따라 다르다. 고소득이나 자산 계층일수록 정보력이 높아 접할 수 있는 정보가 많을 뿐 아니라, 판단할 잣대에 대한 정보도 다양하다. 특히 정당한 대가를 지불하고서까지 판단할 수 있는 객관적인 정보를 입수한다. 

부자들의 습성을 보면 많은 정보를 입수하여 버릴 것은 과감하게 벌린다. 그리고 가장 결정적인 요인만을 찾아 그것에 근거하여 판단한다. 즉, 정확하게 리더가 무엇인지만을 판단한다. 때문에 분위기나 심리에 휩쓸리지 않고, 냉철하게 판단한다. 고소득 내지 자산 계층일수록 심리적 요인이 불안하지 않다. 그 결과 고소득 내지 자산 계층이 선호하는 아파트에 대한 수요는 꾸준하다. 

 

최근 "금리가 연중 최고다", "돈 줄을 더욱 죈다", "일본, 잃어비린 10년", "거품은 꺼진다" 등의 기사·보도에 가장 심란하게 느끼는 계층이 누구일까? 이것에서 답을 알 수 있다.

 

법률가가 아니라 잘 모르겠지만 분명, 정부는 국민의 재산과 생명을 보호할 의무가 있는 것으로 알고 있다. 그렇다면 거품이 꺼져 재산을 잃는다면 개인도 책임이지만 정부도 책임이 있지 않을까요? 따라서 재산을 잃지 않도록 하는 것이 정부의 책임이라면 불안감을 조장하거나 위협같은 압박하는 일이 없어야 한다.
 

그러면 왜 그런 행동을 할까? 최근의 경험(국토균형발전에 의한 기업 혁신 행복도시, 판교 신도시, 은평 뉴차운, 검단 신도시 등 헤아릴 수 없는 사례), 즉 풀린 돈이 흘러간 사례가 답이 아닐까? 군불을 떼면서 문을 열어 놓고 구들장이 뜨겁지 않도록 바라는 꼴이다.

 

아파트의 속성

한편 아파트의 속성은 어떨까? 아파트를 자산·거주·문화·값어치 등으로 선호하는 정도에 따라 고선호아파트, 중선호아파트, 저선호아파트로 나눌 수 있다.

고선호아파트=고선호아파트는 기회가 된다면 한번쯤 살고 싶어하는 아파트다. 거주하는 사람에게는 자긍심이, 살고 싶어하는 사람에게는 선망의 대상을 된 아파트라고 할 수 있다. 
 

이런 아파트는 보다 소득이 높은 계층들이 선호하고, 돈 샘이 열리거나 돈이 넘칠수록 더 빛이 나고, 돈 줄에 아랑 곳 하지 않고, 경기에 무덤덤한 아파트라고 할 수 있다. 실수요 뿐 아니라 기회만 되면 실수요로 변할 수 있는 잠재적 수요가 넘치는 특성을 가지고 있다. 그 때문에 아파트값을 선도하고 있으며, 거의 대개 매도자가 값을 주도한다.

저선호아파트=저선호아파트는 기회가 된다면 떠나고 싶어하는 아파트다. 거주자는 자긍심이 없고, 실수요자에게는 임시 거주지로 생각하는 아파트라고 할 수 있다.

이런 아파트에 대한 수요자는 저소득 계층으로 고선호아파트와 정반대 특성을 지니고 있다. 잠재적 수요자는 많지만 실수요는 돈 줄이나 경기에 민감하여 들쑥날쑥하고, 특히 심리적 요인에 좌우되는 사례가 많다.

 

이런 아파트는 대개 매수자 중심으로 움직이고, 고선호아파트의 값이 올라갔다가 쉴 때 이 아파트의 값이 오르다가 멈추는 등의 특성을 지니고 있다. 특히 이런 아파트의 오름 정도는 예측 가능한 범위에 있다.

막차는 노선마다 다르다

이제 이슈의 속성과 아파트의 속성으로 막차를 알아보자.

고선호아파트의 경우=잠재적 수요뿐 아니라 실수요가 넘치고, 돈 줄의 영향을 받지만 심각하지 않고, 오히려 돈 샘이 가장 공격적인 영향을 미친다. 돈 샘으로 풀린 돈은 돈 맛을 알아 고선호아파트에 집중할 것이다.

 

때문에 고선호아파트가 막차가 되는 일은 돈 샘이 결정한다고 볼 수 있다. 시중에 개인이 500조원 풀려 있고, 거기에 연말연시에 10조원이 풀린다고 한다. 따라서 고선호아파트가 막차에 이르기는 때는 아니다. 아무리 값이 부담스러워도 밀려드는 돈 때문에.....

저선호아파트의 경우=돈 샘으로 받는 영향은 매우 미미하다. 또한 잠재적 수요는 많지만 실수요는 심리적 요인과 경기에 민감한 반응을 보인다.

 

특히 저선호아파트는 '돈 줄을 죈다', '금리가 오른다' 등과 같이 돈 줄이나 금리에 매우 민감한 반응을 보인다. 게다가 스스로 힘이 부치는 한계를 느낀다. 따라서 저선호아파트는 가격 자체도 부담스러움을 주지만, 막차로 모는 결정적인 요인은 돈 줄이나 금리다.

다만 지금처럼 돈 샘은 열어 놓고 돈 줄 죄고 금리 상승 운운하는 숨은 의도가 무엇일까? 되짚어볼 필요가 있을 듯하다.